Zuletzt aktualisiert am 18. Oktober 2023
Was ist ein Mietvertrag für Wohnraum?
In einem Wohnraum-Mietvertrag werden Bedingungen einer zeitweisen entgeltlichen Gebrauchsüberlassung von Wohnräumen festgelegt.
Ein Mietvertrag für Wohnraum wird auch
- Wohnraummietvertrag,
- Wohnraum-Mietvertrag und
- Mietvertrag über Wohnraum
genannt.
Wohnraummietverträge werden bei der Vermietung von unterschiedlichen Immobilien zu Wohnzwecken abgeschlossen, worunter Wohnungen, Einliegerwohnungen, Häuser (Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften), Zimmer (z.B. in Wohngemeinschaften oder in Wohnheimen), Ferienwohnungen etc. fallen.
Mietverträge über Wohnraum unterliegen den Regelungen der §§ 535 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Wofür kann der Mietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE verwendet werden?
Der Wohnraummietvertrag von RECHTSDOKUMENTE ist für unbefristete sowie befristete Vermietung von möblierten und unmöblierten Wohnräumen geeignet. Er kann für die Vermietung von nicht öffentlich geförderten Wohnungen sowie öffentlich geförderten Wohnungen (Sozialwohnungen) verwendet werden.
Der Mietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE ist für die Vermietung der folgenden Arten von Mietobjekten geeignet:
- Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (d.h. Häusern mit mindestens 2 voneinander räumlich getrennten Wohnungen)
- Einliegerwohnungen (d.h. untergeordneten Wohnungen im Eigenheim (Einfamilienhaus) des Vermieters, wobei die Hauptwohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird),
- Zimmern in Wohngemeinschaften, Wohnheimen, Einliegerwohnungen oder Häusern
- Wohnhäusern (freistehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte) und
- Ferienwohnungen
Mit der Vertragsvorlage von RECHTSDOKUMENTE können Sie außerdem Untermietverträge zur Untervermietung von Zimmern erstellen.
Bestandteile des Wohnraum-Mietvertrags von RECHTSDOKUMENTE:
- Beschreibung und Adresse der Wohnräume
- Mitbenutzung/Vermietung weiterer Räume oder Gemeinschaftseinrichtungen (optional)
- Nutzungszweck
- Anwendung der Hausordnung (optional)
- Regelung über Übergabeprotokoll
- Regelung über Möblierung (optional)
- Regelungen über Schlüsselübergabe und Haftung bei Verlust/Beschädigung der Schlüssel
- Untervermietung
- Dauer des Mietverhältnisses: befristet oder unbefristet
- Soweit erforderlich, Angabe der Befristungsgründe bei befristeten Mietverhältnissen
- Bei unbefristeten Mietverhältnissen optionale Vereinbarung einer Mindestlaufzeit (des Kündigungsausschlusses) für eine oder beide Vertragsparteien
- Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (optional)
- Kostenlose Nutzung der Wohnräume vor dem eigentlichen Beginn des Mietverhältnisses (optional)
- Mietpreisbindung bei sog. Sozialwohnungen
- Höhe der Miete, Häufigkeit der Mietzahlungen
- Regelungen zu Mietpreisanpassungen (zur Auswahl Staffelmiete, Indexmiete, vorübergehender oder dauerhafter Ausschluss der Mieterhöhungen, Geltung gesetzlicher Regelungen oder, soweit zulässig, eigene Mieterhöhungsklausel)
- Regelungen über Nebenkosten (Betriebskosten):
- Auswahl der zu übertragenden Kosten
- Auswahl zwischen Inklusivmiete (soweit zulässig) und Betriebskostenvorauszahlung, Betriebskostenpauschale oder Kombination von beiden
- Auswahl des Umlageschlüssels bei Betriebskostenvorauszahlung
- Zahlungsmittel für Miete und Betriebskosten: zur Auswahl Überweisung, Barzahlung oder SEPA-Lastschrift
- Optional Erbringung einer Mietsicherheit (zur Auswahl Barkaution, selbstschuldnerische Bürgschaft oder sonstige Kaution)
- Optional Regelung zu Mahnkosten
- Beschreibung des Zustandes der Wohnräume bei der Übergabe
- Soweit zutreffend, Regelung zu Schönheitsreparaturen (unter Berücksichtigung des Zustandes der Wohnräume bei der Übergabe ist Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter oder Befreiung des Vermieters von der Renovierungspflicht möglich)
- Soweit zutreffend, bauliche Veränderungen/Renovierungen durch den Vermieter
- Regelungen über Tierhaltung, Rauchen und Grillen
- Pflicht zur Mülltrennung (optional)
- Soweit anwendbar, optional Übernahme der Instandhaltungspflichten durch den Mieter
- Soweit zutreffend, Vorlage des Energieausweises
- Soweit anwendbar, Regelung zum Anbringen und Entfernen von Namensschildern
- Unterzeichnung durch Mieter und Vermieter (kann an unterschiedlichen Orten/Tagen stattfinden)
- Viele andere Regelungen.
Ist ein schriftlicher Mietvertrag Pflicht?
Ein Mietvertrag über Wohnraum kann auch mündlich abgeschlossen werden. Um Missverständnissen vorzubeugen, ist es jedoch immer ratsam, einen schriftlichen Mietvertag abzuschließen. Ein schriftlicher Mietvertrag hat den Vorteil, dass man in ihm detaillierte Regelungen über die Rechte und Pflichten der Parteien vereinbaren kann. Schriftlicher Mietvertrag hilft im Falle von Streitigkeiten.
Vor allem für den Vermieter ist ein schriftlicher Mietvertrag vorteilhaft, da in einem schriftlichen Vertrag Bestimmungen festgelegt werden können (und gewöhnlich auch festgelegt werden), die für den Vermieter i.d.R. vorteilhafter sind als diejenigen gesetzlichen Vorschriften, die im Falle des Fehlens vertraglicher Vereinbarungen über die jeweiligen Rechte und Pflichten gelten und die i.d.R. für den Mieter vorteilhafter sind als für den Vermieter. Verzichtet der Vermieter auf einen schriftlichen Mietvertrag, muss er nach BGB u.a. für die Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen und die Nebenkosten alleine aufkommen. Mit einem schriftlichen Mietvertrag kann der Vermieter diese Pflichten und Kosten nachweisbar auf den Mieter umlegen.
Zur Einhaltung der Schriftform ist insbesondere dann anzuraten, wenn Sie einen Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr abschließen möchten. Denn ein mündlicher Vertrag gilt in diesem Fall für unbestimmte Zeit und kann bereits zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraumes durch den Mieter gekündigt werden.
Wann gilt ein Wohnraum als möbliert?
Ein Wohnraum kann teilweise möbliert („teilmöbliert“) oder überwiegend möbliert oder unmöbliert vermietet werden.
Ein Wohnraum gilt als überwiegend möbliert, wenn mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen wesentlichen Einrichtungsgegenstände vom Vermieter gestellt werden. Dazu zählen u.a. Schlaf- und Sitzgelegenheiten (z.B. Bett, Sofa, Stühle), Herd, Spüle, Schränke, Regale, Teppiche und Lampen.
Bei einem teilmöbliert vermieteten Wohnraum muss der Vermieter lediglich „einen Teil“ der wesentlichen Einrichtungsgegenstände bereitstellen. Was das im Einzelfall konkret bedeutet, hängt davon ab, was Mieter und Vermieter vertraglich vereinbaren.
Bei der Vermietung von möblierten Wohnräumen wird normalerweise eine Inventarliste erstellt, die den Umfang der vom Vermieter bereitgestellten Möblierung unzweideutig und verbindlich bestimmt. Diese Inventarliste wird bei der Übernahme und Rückgabe der Mieträume neben dem Übergabeprotokoll unterzeichnet. Sie kann auch in das Übergabeprotokoll oder in den Mietvertrag selbst integriert werden.
Was ist eine Staffelmiete? Was ist eine Indexmiete?
Ein wichtiger Bestandteil eines jeden Wohnraummietvertrags ist die Vereinbarung über die Miethöhe. Die zu entrichtende Miete kann im Laufe eines Mietvertrags nach Parteivereinbarung oder nach gesetzlichen Vorschriften erhöht werden. Eine Mieterhöhung kann bereits bei Vertragsschluss in Form einer Staffelmiete oder einer Indexmiete vereinbart werden.
Bei einem Staffelmietvertrag nach § 557a BGB wird nicht nur die Höhe der Miete bei Beginn des Mietvertrags festgelegt, sondern auch die Mietsteigerungen für die folgenden Jahre. Das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters kann dabei für bis zu 4 Jahre ausgeschlossen werden.
Bei einem Indexmietvertrag nach § 557b BGB wird die Miete überwiegend an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt, der vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Weitere Mieterhöhungsmöglichkeiten (z.B. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) ergeben sich aus den §§ 558 ff. BGB.
Wann ist ein befristeter Mietvertrag zulässig?
Ein unbefristeter Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann vom Mieter oder Vermieter nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen ordentlich bzw. außerordentlich gekündigt werden.
Ein befristeter Mietvertrag wird auf eine bestimmte Dauer eingegangen und endet mit dem Ablauf der Frist, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Er kann in der Regel nicht zu einem früheren Zeitpunkt ordentlich gekündigt werden.
Ein Mietvertrag für Wohnraum darf nur in folgenden Fällen befristet werden:
- wenn einer der drei Gründe des § 575 Absatz 1 Ziffer 1-3 BGB vorliegt:
- geplanter Eigenbedarf
- geplanter Umbau oder Instandsetzung
- geplante Vermietung als Dienstwohnung
- wenn ein vorübergehender Sonderbedarf gedeckt werden soll (§ 549 Absatz 2 Ziffer 1 BGB) - darunter fällt Vermietung von Ferienwohnungen und Wohnräumen in Studenten- und Jugendwohnheimen;
- ohne Grund bei Vermietung von Einliegerwohnungen oder einzelnen Zimmern, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- der vermietete Wohnraum ist Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung,
- er ist vom Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten und
- er ist dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Absatz 2 Ziffer 2 BGB).
Liegt keine wirksame Befristung vor, wird kein echter Zeitmietvertrag (kein befristeter Mietvertrag) geschlossen. Der Mietvertrag wird dann wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt und kann vom Mieter oder Vermieter während der geplanten Laufzeit gekündigt werden.
Was bedeutet „Kündigungsausschluss“?
Wenn Sie eine bestimmte Mietdauer sicherstellen wollen, die Voraussetzungen für die Befristung des Mietvertrages jedoch nicht erfüllt sind, können Sie einen unbefristeten Vertrag mit Kündigungsausschluss (auch „Kündigungsverzicht“ genannt) schließen. Dadurch wird eine gewünschte Mindestlaufzeit des Vertrags sichergestellt, nach deren Ende der Vertrag ordentlich gekündigt werden kann.
Bei möbliertem Wohnraum, der Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung ist, ist ein Kündigungsausschluss nur dann wirksam, wenn er individuell vereinbart ist. Eine Individualvereinbarung liegt dann vor, wenn beide Vertragsparteien eine Vereinbarung ausdrücklich oder stillschweigend ausgehandelt haben.
In sonstigen Fällen kann in einem formularmäßigen Vertrag (AGB) ein Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für maximal 4 Jahre ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses vereinbart werden. Bei einem an Studenten zum Zwecke des Studiums vermieteten Wohnraum ist allerdings ein Kündigungsverzicht durch AGB von maximal 23 Monaten zulässig.
Die Bestimmungen von Mietverträgen sind i.d.R. formularmäßige Vereinbarungen: Es sind Bedingungen, die der Vermieter einseitig stellt und deren Akzeptanz der Mieter durch seine Unterschrift des Mietvertrages mitteilt.
Eine Individualvereinbarung ist eine Regelung, auf die Folgendes zutrifft:
- die Vereinbarung wurde wirklich von den Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) verhandelt,
- das Verhandlungsergebnis wurde von den Vertragsparteien gemeinsam festgelegt und
- die Vertragsparteien haben über das Verhandlungsergebnis eine Vereinbarung geschlossen.
Wie hoch darf Mietkaution höchstens sein?
In der Regel wird bei Wohnraummietverträgen die Leistung einer Mietsicherheit (Mietkaution) vereinbart, die den Vermieter gegenüber Mietschäden absichern soll. Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich geregelt: Die Mietkaution darf maximal 3 Kaltmieten bzw. Nettokaltmieten (d. i. Miete ohne Nebenkosten) betragen.
Mit dem Vertragsassistenten von RECHTSDOKUMENTE können Sie bestimmen, ob die Mietkaution als Barkaution, als Mietkautionsbürgschaft (auch „Mietkautionsversicherung“ genannt) oder in einer anderen Form hinterlegt werden soll.
Wann darf ein Vermieter einen Mietvertag kündigen?
Ein unbefristeter Mietvertrag kann vom Vermieter ordentlich oder außerordentlich gekündigt werden.
Eine außerordentliche Kündigung ist dann zulässig, wenn der Mieter seine Vertragspflichten verletzt hat, z.B. wenn:
- der Mieter das Mietobjekt ohne Erlaubnis Dritten überlassen hat,
- der Mieter das Mietobjekt nicht mit der erforderlichen Sorgfalt behandelt oder
- der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät (siehe § 543 Absatz 2 BGB).
Eine ordentliche Kündigung ist u. a. in den folgenden Fällen zulässig:
- Eigenbedarf (Nutzung des Mietobjekts durch den Vermieter oder seine nahen Familienangehörigen)
- Verwertung (z. B. Verkauf, grundlegende Sanierung/Modernisierung, Abriss)
Bei einer ordentlichen Kündigung gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Diese Frist verlängert nach fünf Jahren auf 6 Monate und nach acht Jahren auf 9 Monate.
Einen Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, bei denen der Vermieter in demselben Haus lebt wie der Mieter (z. B. Zweifamilienhaus oder Haus mit Einliegerwohnung). In diesen Sonderfällen darf der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und darf den Mietvertrag ohne Angabe eines gesetzlichen Kündigungsgrundes kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um 3 Monate (siehe § 573 a BGB). Der Mietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE berücksichtigt Ihre spezifische Situation und wendet automatisch die richtige Klausel an.
Nach § 568 Absatz 1 muss die Kündigung eines Mietverhältnisses immer in schriflicher Form erfolgen.
Wer trägt die Kosten von Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind rein dekorative Arbeiten, die an einem vermieteten Wohnraum zur Verbesserung des Aussehens des Raumes und zur Behebung von oberflächlichen Schäden vorgenommen werden. Es sind also keine Reparaturen im eigentlichen Sinne, d.h. Arbeiten, die zur Behebung eines funktionsbeeinträchtigenden Schadens durchgeführt werden (müssen).
Laut Gesetz ist es Pflicht des Vermieters, die Mieträume im vertragsgemäßen Zustand nach § 535 Absatz 1 Satz 2 und § 538 BGB zu erhalten. Da Schönheitsreparaturen dazu dienen, die Mietsache instand zu erhalten, ist es nach der gesetzlichen Regelung die Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese Pflicht wird jedoch in der Regel durch vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen. Wenn der Mietvertrag diesbezüglich keine wirksame Regelung enthält, bleibt der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Vertragsassistent von RECHTSDOKUMENTE hilft Ihnen dabei, die richtige Klausel in Ihren Mietvertrag aufzunehmen.
Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Wohnräume an den Mieter vollständig renoviert übergeben werden.
Wenn Wohnräume im unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand an den Mieter übergeben werden, sind Klauseln im Mietvertrag, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ohne angemessenen Ausgleich übertragen, ungültig und der Vermieter bleibt zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Es muss also ein angemessener Ausgleich im Vertrag vorgesehen werden.
Was versteht man unter Betriebskosten in einem Mietvertrag?
Unter Betriebskosten (auch „Mietnebenkosten“ genannt) fallen alle Kosten, die dem Eigentümer einer Wohnimmobilie durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Man spricht oft von „kalten“ und „warmen“ Betriebskosten. Kalte Betriebskosten sind alle Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser. Warme Betriebskosten sind die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser.
Die allgemeinen Betriebskostenarten sind nicht abschließend in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelistet. Darüber hinaus gibt es viele sonstige umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Ziffer 17 BetrKV. Insbesondere die Stromkosten sind nicht in der Betriebskostenverordnung erwähnt. Wird im Mietvertrag keine Vereinbarung über die Stromkosten oder andere umlagefähigen Kosten getroffen, trägt sie der Vermieter.
Wenn Sie Ihren Mietvertrag mit dem Vertragsassistenten von RECHTSDOKUMENTE erstellen, können Sie bestimmen, welche Leistungen bzw. Nebenkosten der Mieter direkt mit einem Versorger abrechnet (die sogenannte „Direktversorgung“). Des Weiteren können Sie entweder alle oder nur einige in der BetrKV genannten Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Darüber hinaus haben wir eine Liste der in der BetrKV nicht genannten Betriebskosen zusammengestellt, aus der Sie die Kosten auswählen können, die Sie auf den Mieter umlegen möchten.
Ausgeschlossen von den Betriebskosten sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Letztere sind grundsätzlich in der Miete bereits enthalten. Kosten für Wartung und Inspektion sind umlegbar, soweit es laufende Aufwendungen sind (z.B. Wartung der Heizungsanlage).
Ausnahmsweise können jedoch mithilfe von Kleinreparaturklauseln die Kosten für Instandsetzungen und Entstörungen bis zu einem im Mietvertrag bestimmten Betrag direkt auf den Mieter abgewälzt werden. In dem Mietvertragsentwurf von RECHTSDOKUMENTE ist eine solche Kleinreparaturklausel vorgesehen.
Betriebskosten: Vorauszahlung oder Pauschale?
Es ist üblich, Betriebskosten (Mietnebenkosten) auf den Mieter umzulegen. Nach § 556 Absatz 2 Satz 1 BGB kann im Mietvertrag eine Vorauszahlung oder eine Pauschale für umlagefähige Betriebskosten vereinbart werden
Wird eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, hat der Mieter einen festgelegten Betrag zur Deckung der entstehenden Betriebskosten zu zahlen. Der Vermieter hat im Gegenzug eine jährliche Betriebskostenabrechnung vorzulegen, die den Verbrauch des Mieters während des Abrechnungszeitraums zeigt und auflistet, welche Betriebskosten tatsächlich entstanden sind.
Stellt sich nach der Abrechnung heraus, dass die Betriebskostenvorauszahlung höher als die tatsächlich entstandenen Betriebskosten angesetzt war, steht dem Mieter eine Rückforderung der Betriebskostenvorauszahlung zu. Der Vermieter hat das Guthaben an den Mieter zurückzuzahlen. Hat der Mieter dagegen mit der Betriebskostenvorauszahlung zu wenig bezahlt, so dass die tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht abgedeckt wurden, kann der Vermieter die Nachzahlung des Differenzbetrags verlangen. Die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung kann nach der Abrechnung angepasst werden. Der Vermieter ist dazu jedoch nicht verpflichtet.
Eine Betriebskostenpauschale für umlagefähige Kosten muss im Mietvertrag explizit vereinbart sein. Über eine Pauschale wird - im Unterschied zu einer Vorauszahlung - nicht abgerechnet. Eine Pauschale ist immer dann herabzusetzen, wenn sich die Betriebskosten ermäßigen (siehe § 560 Absatz 3 BGB). Eine Pauschale kann erhöht werden, wenn die Erhöhungsoption im Mietvertrag vorgesehen ist und wenn der Grund für die Erhöhung gesondert erklärt wird. Unser Untermietvertrag sieht die Option einer Erhöhung vor.
Wann ist eine Pauschale für Betriebskosten nicht zulässig?
Im Unterschied zu einer Vorauszahlung kann eine Pauschale nicht immer für alle Betriebskosten wirksam vereinbart werden.
Eine Pauschale für alle Betriebskosten kann ohne Ausnahmen vereinbart werden, wenn
- eine vermietete Wohnung in einem Gebäude mit maximal zwei Wohnungen liegt, von denen eine der Vermieter bewohnt (z.B. ein Zweifamilienhaus oder ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung),
- ein Zimmer oder ein Einfamilienhaus (unter-)vermietet wird,
- ein sonstiger Ausnahmefall nach § 11 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) vorliegt.
Bei allen anderen Mietobjekten, auf die die HeizkostenV Anwendung findet, müssen folgende Heiz- und Wasserkosten abgerechnet werden:
- Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen
- Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser
Diese Kosten müssen gemäß HeizkostenV zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig ermittelt werden.
Für Heiz- und Warmwasserkosten aus sonstigen dezentralen Anlagen sowie für alle anderen Betriebskosten kann eine Pauschale vereinbart werden. Es ist jedoch möglich, eine Vorauszahlung für abzurechnende Heiz- und Warmwasserkosten mit einer Pauschale für sonstige Betriebskosten zu kombinieren.
Bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen) muss über die Betriebskosten abgerechnet werden, so dass eine Pauschale nicht in Betracht kommt.
Wann ist eine Inklusivmiete zulässig?
Eine Inklusivmiete, auch „Pauschalmiete“ genannt, liegt vor, wenn mit der monatlichen Mietzahlung sämtliche Mietnebenkosten bezahlt werden sollen. Inklusivmieten mit Einschluss aller Kosten können z.B. in folgenden Fällen vereinbart werden:
- (Unter-)Vermietung einzelner Zimmer
- Vermietung von einer untergeordneten Wohnung (Einliegerwohnung) in einem vom Vermieter bewohnten Einfamilienhaus
- Vermietung von einer Wohnung in einem vom Vermieter bewohnten Zweifamilienhaus
- (Unter-)Vermietung von Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch
- (Unter-)Vermietung von einem Einfamilienhaus mit dezentraler Heizung und Warmwasserversorgung
Was ist ein Untermietvertrag? Ist diese Vorlage zur Untervermietung von Wohnraum geeignet?
Von einer Untervermietung spricht man, wenn ein Mieter („Hauptmieter“ genannt) ein Mietobjekt komplett oder nur Teile davon an einen anderen Mieter („Untermieter“ genannt) vermietet. Zwischenvermietung (Zwischenmiete) ist eine verbreitete Form der Untervermietung, die auf eine bestimmte, meist vergleichsweise kurze Zeit angelegt wird.
Bei einem Untermietvertrag existieren zwei parallele Mietverhältnisse über ein Wohnobjekt: die Hauptmiete und die Untermiete. Der Hauptmieter hat eine doppelte Stellung. In Rechtsbeziehung zu dem Eigentümer (Hauptvermieter oder Erstvermieter) ist er selbst Mieter (Hauptmieter) und in Rechtsbeziehung zu seinem Mieter (Untermieter) ist er Vermieter (Untervermieter).
Das Mietverhältnis zwischen Erstvermieter und Hauptmieter bleibt von der Untermiete unberührt. Der Hauptmieter ist auch weiterhin für die Entrichtung des Mietzinses verantwortlich.
Die Vertragsvorlage "Mietvertrag für Wohnraum" können Sie zur Untervermietung von Zimmern nutzen. Für die Untervermietung von anderen Wohnräumen nutzen Sie bitte den Untermietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE.
Was ist beim Abschluss eines Untermietvertrages zu beachten?
Beim Abschluss eines Untermietvertrages ist insbesondere Folgendes zu beachten:
• Erlaubnis des Hauptvermieters
In der Regel bedarf eine Untervermietung der Erlaubnis des Erstvermieters. Wird ein Untermietvertrag ohne erforderliche Zustimmung abgeschlossen, kann sich der Untervermieter (Hauptmieter) schadensersatzpflichtig machen. Des Weiteren besteht das Risiko einer Kündigung des Mietvertrages durch den Hauptvermieter aufgrund der unerlaubten Untervermietung. Vor Abschluss eines Untermietvertrages sollte der Hauptmieter daher feststellen, dass die schriftliche Zustimmung des Hauptvermieters zur Untervermietung vorliegt. Bei mehreren Hauptvermietern müssen alle Hauptvermieter der Untervermietung zustimmen.
• Inhalt des Untermietvertrages ist vereinbar mit Inhalt des Hauptmietvertrages
Der Untervermieter (der zugleich Hauptmieter ist) sollte immer darauf achten, dass er durch den Untermietvertrag dem Untermieter nicht mehr Rechte einräumt als ihm selbst zustehen. Es empfiehlt sich, den Hauptmietvertrag als Anlage dem Untermietvertrag beizufügen und mit dem Untermieter zu vereinbaren, dass die Regelungen des Hauptmietvertrages ergänzend zum Untermietvertrag für das Untermietverhältnis gelten sollen. Der Untermietvertrag von RECHTSDOKUMENTE sieht eine solche Klausel vor.
Des Weiteren haben wir spezielle Klauseln für die Untermietdauer und die Mietpreisanpassungen in unserem Vertragsentwurf, die die Besonderheiten eines Untermietverhältnisses berücksichtigen.
Was ist bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft zu beachten?
Bei der Vermietung von Wohnraum an eine Wohngemeinschaft (WG-Mietvertrag) kann man zwischen 3 unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten auswählen, die nachfolgend beschrieben werden. Jede dieser Konstellationen hat ihre Vor- und Nachteile.
- 1 Mietvertrag mit allen Mitbewohnern
- Die Variante, bei der alle Mieter Hauptmieter sind, ist besonders bei den Vermietern beliebt und ist der am häufigsten vorkommende Fall einer WG-Vertragsgestaltung. Alle Mieter unterzeichnen einen Vertrag mit dem Vermieter, haben die gleichen Rechte und Pflichten und haften gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass der Vermieter etwaige Forderungen in voller Höhe von jedem der WG-Mitbewohner fordern kann.
- Man sollte eine Nachmieterregelung in den Mietvertrag aufnehmen. Des Weiteren sollten die WG-Bewohner eine interne schriftliche Vereinbarung treffen, die wichtige Fragen regelt, wie z. B. die Ausführung von Schönheitsreparaturen bei einem Mieterwechsel gehandhabt werden soll oder wer welchen Anteil an den Betriebskosten zu tragen hat.
- Für diese Vertragsgestaltung können Sie diesen Mietvertrag für Wohnraum verwenden.
- 1 Mietvertrag mit dem Hauptmieter und separate Untermietverträge zwischen Hauptmieter und seinen Mitbewohnern
- Bei dieser Konstellation schließt eine Person als Hauptmieter den Mietvertrag mit dem Vermieter und vereinbart dabei, dass er Untermieter in der Wohnung aufnehmen darf. Der Hauptmieter schließt danach Untermietverträge mit den übrigen Mitbewohnern. Der Hauptmieter hat damit eine doppelte Stellung: Er ist zugleich Mieter und Vermieter.
- Der Hauptmieter schuldet dem Vermieter den kompletten Mietzins und haftet dem Vermieter gegenüber auch für schuldhaftes Verhalten seiner Mitbewohner. Die Untermieter haften gegenüber dem Hauptmieter. Ihre Haftung beschränkt sich in der Regel auf ihr gemietetes Zimmer und mitbenutzte Räume, wie z.B. Küche und Bad. Sie müssen nicht für die anderen Mitbewohner zahlen.
- Wenn im Hauptmietvertrag nicht vereinbart ist, dass der Hauptmieter ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten darf, muss der Vermieter beim Untermieterwechsel stets um Erlaubnis gefragt werden. Die Erlaubnis darf nicht willkürlich abgelehnt werden. Wenn Hauptmieter berechtigtes Interesse an Untervermietung hat und die Untervermietung untersagt wird, hat Hauptmieter das Recht, die Wohnung fristlos zu kündigen.
- Für diese Vertragsgestaltung können Sie neben diesem Mietvertrag für Wohnraum den Untermietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE verwenden.
- Separate Mietverträge zwischen Vermieter und jedem der Mitbewohner
- Der Vertrag wird mit jedem Mitbewohner nur über das einzelne WG-Zimmer sowie die Mitbenutzung der Küche und des Bades geschlossen. Jeder Mieter haftet nur für sich selbst, es gibt also keine gesamtschuldnerische Haftung der Mitbewohner. Der Vermieter rechnet die Nebenkosten mit jedem Mieter separat ab, wobei sehr oft eine Betriebskostenpauschale vereinbart wird. Die Mieter haben kein Mitspracherecht bei der Auswahl der Mitbewohner.
- Für diese Form der WG-Mietvertragsgestaltung können Sie ebenfalls den Mietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE verwenden.
