Untermietvertrag für Wohnraum

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Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einem Mietvertrag und einem Untermietvertrag?Beim Mietvertrag ist der Vermieter in der Regel der Eigentümer des Mietobjektes.

Beim Untermietvertrag ist der Vermieter nicht der Eigentümer des Mietobjektes, sondern selbst der Mieter desselben Mietobjektes.

Untervermietet ist ein Mietobjekt also dann, wenn der Mieter (Hauptmieter genannt) dieses Mietobjekt an einen anderen Mieter (Untermieter genannt) vermietet. Zwischenvermietung ist eine verbreitete Form der Untervermietung, die auf eine bestimmte, meist vergleichsweise kurze Zeit angelegt wird.

Bei der Untervermietung existieren zwei parallele Mietverhältnisse über ein Mietobjekt: die Hauptmiete und die Untermiete. Der Hauptmieter hat eine doppelte Stellung. In Rechtsbeziehung zu dem Eigentümer (Hauptvermieter oder Erstvermieter genannt) ist er selbst Mieter und in Rechtsbeziehung zu dem Untermieter ist er Vermieter. Das Mietverhältnis zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter bleibt von der Untermiete unberührt. Der Hauptmieter ist auch weiterhin für die Entrichtung des Mietzinses an den Hauptvermieter verantwortlich.


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UNTERMIETVERTRAG ÜBER EIN UNMÖBLIERTES ZIMMER

Zwischen



Herrn _________________________
wohnhaft in _____________________________________

- nachfolgend der „Hauptmieter“ -

und



Herrn _________________________
geboren am _____________________________________
derzeit wohnhaft in _____________________________________

- nachfolgend der „Untermieter“ -

wird folgender Untermietvertrag geschlossen:

  • Mietsache

    1. Der Hauptmieter untervermietet an den Untermieter ausschließlich zu Wohnzwecken ein Zimmer in der im Haus

      ___________________________________ _______________
      _______________ ___________________________________

      im __________________________, __________________________________ gelegenen Wohnung (nachfolgend das „Zimmer“ oder die „Mietsache“).
    2. Der Hauptmieter mietet das Zimmer seinerseits von seinem Vermieter (der „Hauptvermieter“) auf Grundlage des Mietvertrages vom 25. September 2022 (das „Hauptmietverhältnis“ oder der „Hauptmietvertrag“) und untervermietet das Zimmer an den Untermieter mit Zustimmung des Hauptvermieters. Der Hauptmietvertrag wird diesem Untermietvertrag als Anlage beigefügt. Die Regelungen des Hauptmietvertrages gelten für das Untermietverhältnis ergänzend zu diesem Untermietvertrag.
    3. Die Wohnung besteht aus _____________ Zimmer(-n) und folgenden Nebenräumen:   
    4. Zur alleinigen Nutzung werden an den Untermieter neben dem Zimmer folgende sonstige Räume bzw. Flächen bzw. Anlagen mitvermietet:   
    5. Es wird die Mitbenutzung folgender Räume in der Wohnung vereinbart: ___________________________________________________________________.
    6. Der Untermieter ist berechtigt, folgende Gemeinschaftseinrichtung(-en) gemäß ihrer Zweckbestimmung und der Hausordnung mitzubenutzen:   
    7. Die Vertragsparteien werden ein Übergabeprotokoll erstellen und dem Untermietvertrag als Anlage beifügen.
    8. Das untervermietete Zimmer wird unmöbliert an den Untermieter übergeben.
    9. Die Übergabe der Mieträume an den Untermieter erfolgt nach dem Eingang der vollständigen ersten Miete nebst Betriebskosten (die „Gesamtmiete“) und der ersten Kautionsrate auf dem Konto des Hauptmieters.

  • Bewohner, Anmeldung

    1. 1 Person wird das Zimmer dauerhaft bewohnen.

    2. Weitere Personen dürfen nur mit einer Erlaubnis des Hauptmieters in das Zimmer einziehen. Der Hauptmieter darf den Einzug untersagen, wenn er zu einer Überbelegung des Zimmers führen würde, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund für die Verweigerung vorliegt oder die Gebrauchsüberlassung für den Hauptmieter aus sonstigen Gründen unzumutbar ist. Eine Änderung der Anzahl der Bewohner ist dem Hauptmieter unverzüglich anzuzeigen.
    3. Der Hauptmieter verpflichtet sich, dem Untermieter die nach § 19 des Bundesmeldegesetzes für die Anmeldung und gegebenenfalls für die Abmeldung erforderliche Bestätigung rechtzeitig zukommen zu lassen. Der Untermieter verpflichtet sich, dem Hauptmieter die amtliche Meldebestätigung unverzüglich nach der Anmeldung und gegebenenfalls nach der Abmeldung vorzulegen.
  • Gebrauchsüberlassung an Dritte, Unteruntervermietung
    1. Übertragung dieses Vertrags auf Dritte sowie Unteruntervermietung oder Gebrauchsüberlassung des Zimmers an Dritte bedürfen stets der vorherigen Zustimmung des Hauptmieters. Wird die Erlaubnis zur Unteruntervermietung oder Gebrauchsüberlassung des Zimmers verweigert, so steht dem Untermieter das Recht zu, das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, es sei denn in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Erlaubnis vor. Die Unteruntervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums ist zu erlauben, wenn für den Untermieter nach dem Abschluss des Untermietvertrages ein berechtigtes Interesse daran besteht, das Zimmer einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dies gilt jedoch nicht, wenn das Zimmer dadurch überbelegt würde, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund für die Verweigerung vorliegt oder die Gebrauchsüberlassung für den Hauptmieter aus sonstigen Gründen unzumutbar ist oder wenn der Hauptvermieter seine Zustimmung verweigert.
    2. Eine erteilte Erlaubnis gilt nur für den Einzelfall und kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Bei unbefugter Unteruntervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung kann der Hauptmieter von dem Untermieter verlangen, das Unteruntermietverhältnis bzw. die Gebrauchsüberlassung zu beenden. Kommt der Untermieter der Aufforderung innerhalb einer dazu gesetzten angemessenen Frist nach dem Erhalt der Abmahnung nicht nach, ist der Hauptmieter berechtigt, den Untermietvertrag fristlos zu kündigen. Auch wenn der Hauptmieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte erteilt hat, haftet der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter für das Verschulden des Dritten.
    3. Der Hauptmieter kann die Erteilung der Zustimmung von einer Zahlung eines angemessenen Zuschlags zur Miete durch den Untermieter abhängig machen, wenn die Unteruntervermietung für den Hauptmieter ohne Zuschlag unzumutbar ist. Dies ist der Fall, wenn sich die Anzahl der Bewohner erhöht und Mehrkosten anfallen. Der Zuschlag orientiert sich an der Höhe der tatsächlich anfallenden Mehrkosten.

  • Schlüssel

    1. Dem Untermieter werden für die Untermietdauer folgende Schlüssel übergeben:   
    2. Weitere Schlüssel darf der Untermieter nur mit Zustimmung des Hauptmieters anfertigen. Vorhandene Schlösser austauschen oder neue Schlösser einbauen (lassen) darf der Untermieter ebenfalls nur mit Zustimmung des Hauptmieters.
    3. Verliert der Untermieter einen oder mehrere Schlüssel, hat er den Verlust sofort dem Hauptmieter anzuzeigen. Der Untermieter trägt die Kosten der Ersatzbeschaffung abhanden gekommener Schlüssel. Ist aus Sicherheitsgründen Austausch des betroffenen Türschlosses erforderlich, trägt der Untermieter die entstehenden Kosten.
    4. Verfügt das Gebäude über eine zentrale Schließanlage und führt der Verlust eines oder mehrerer Schlüssel durch den Untermieter oder durch seine Mitbewohner zur Gefährdung der Sicherheit des gesamten Gebäudes, ist der Hauptmieter aus Sicherheitsgründen berechtigt, die gesamte zentrale Schließanlage auszutauschen. Die Kosten hierfür sind von dem Untermieter zu tragen.

  • Untermietzeit

    1. Das Untermietverhältnis beginnt am 25. September 2022. Das Untermietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Vertragsteil gemäß § 573c Abs. 1 BGB spätestes am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats ordentlich gekündigt werden, wobei eine Kündigung durch den Hauptmieter zur Wirksamkeit eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Untermietverhältnisses gemäß § 573 BGB bedarf. Die Kündigungsfrist für den Hauptmieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
    2. Die Dauer des Untermietverhältnisses wird zudem durch die Dauer des Hauptmietvertrags zwischen dem Hauptmieter und dem Hauptvermieter beeinflusst. Dieser Untermietvertrag kann nicht über das Ende des Hauptmietverhältnisses hinaus fortgesetzt werden. Um der Besonderheit des Untermietverhältnisses Rechnung zu tragen, wird dem Hauptmieter ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Wird der Hauptmietvertrag beendet, darf der Hauptmieter abweichend vom Vorstehenden diesen Untermietvertrag zu dem Zeitpunkt kündigen, zu dem der Hauptmietvertrag endet. Die Kündigung hat in einem solchen Fall unverzüglich nach der Kenntniserlangung über den Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses zu erfolgen, sonst haftet der Hauptmieter für die Schäden, die dem Untermieter dadurch entstehen, dass er von dem Mietende verspätet erfährt.
    3. Der Untermietvertrag kann von dem Untermieter nur insgesamt gekündigt werden, eine Teilkündigung der mitvermieteten Räume bzw. Einrichtungen ist ausgeschlossen. Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt. Jede Kündigung hat schriftlich zu erfolgen, § 568 Abs. 1 BGB.
    4. Setzt der Untermieter nach Ablauf der Untermietzeit den Gebrauch des Zimmers fort, gilt das Untermietverhältnis nicht als stillschweigend verlängert oder neu begründet. § 545 BGB findet keine Anwendung.

  • Miete

    1. Die monatliche Miete ohne Betriebskosten (die „Grundmiete“) beträgt bei Beginn des Untermietverhältnisses _____________ €.
    2. Erhöht sich die von dem Hauptmieter an den Hauptvermieter nach Hauptmietvertrag zu zahlende Grundmiete, sind sich die Vertragsparteien einig, dass diese Änderungen auch im Verhältnis des Hauptmieters zu dem Untermieter ab dem Zeitpunkt ihrer Erhöhung im Hauptmietverhältnis gelten. Der Hauptmieter kann von dem Untermieter erhöhte Grundmiete erst verlangen, wenn er die Mieterhöhung im Hauptmietverhältnis nachweisen kann.

  • Betriebskosten

    1. Zusätzlich zu der Grundmiete zahlt der Untermieter an den Hauptmieter alle anfallenden umlagefähigen Betriebskosten für das Zimmer sowie anteilig für die gemeinschaftlich genutzten Räume in der Wohnung und im Gebäude gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
    2. Auf die auf den Untermieter umgelegten Betriebskosten ist eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von ________________ € zu leisten. Die Betriebskostenvorauszahlung kann angepasst werden, sobald sich bei der Jahresabrechnung eine Nachzahlung ergibt.
    3. Für die Umlage der abzurechnenden Betriebskosten wird Folgendes vereinbart:

      1. Die Betriebskosten werden verbrauchsabhängig oder verursachungsabhängig umgelegt, soweit der individuelle Verbrauch oder Verursachungsbeitrag erfasst wird, ansonsten nach der Personenzahl.
    4. Der Hauptmieter ist berechtigt, durch Erklärung in Textform, die vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes zu erfolgen hat, den Umlageschlüssel für die Zukunft nach billigem Ermessen ganz oder teilweise zu ändern, um dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung zu tragen.
    5. Wenn sich die von dem Hauptmieter an den Hauptvermieter nach dem Hauptmietvertrag zu zahlenden Betriebskosten erhöhen, gelten diese Änderungen auch im Verhältnis des Hauptmieters zu dem Untermieter ab dem Zeitpunkt ihrer Erhöhung im Hauptmietverhältnis. Der Hauptmieter kann von dem Untermieter erhöhte Betriebskostenvorauszahlung erst verlangen, wenn er die Kostenerhöhung im Hauptmietverhältnis nachweisen kann.
    6. Der Hauptmieter ist bei Betriebskostenvorauszahlung verpflichtet, über die Betriebskosten jährlich nach den jeweils geltenden gesetzlichen Bestimmungen abzurechnen. Der Abrechnungszeitraum endet jeweils am 1. Januar eines Jahres. Der Hauptmieter ist berechtigt, soweit zweckmäßig, den Abrechnungszeitraum abzuändern.
    7. Bei nachträglich erkannten Abrechnungsfehlern ist der Hauptmieter zur Korrektur berechtigt, auch wenn die Korrektur zu Mehrbelastungen für den Untermieter führt. Dieses Recht steht dem Hauptmieter binnen Jahresfrist, gerechnet ab Kenntnis des den Nachzahlungsanspruch begründenden Fehlers, zu.
    8. Wird das Untermietverhältnis während eines laufenden Abrechnungszeitraumes beendet, ist eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vorzunehmen. Die hierfür notwendigen Kosten trägt der Untermieter. Im Übrigen erfolgt die Abrechnung der Betriebskosten bei Beginn oder Ende des Untermietverhältnisses im Laufe eines Abrechnungszeitraumes nach dem Verhältnis der Untermietdauer zum Abrechnungszeitraum.
    9. Dem Untermieter steht das Recht zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung zu. Nach Wahl des Hauptmieters kann der Untermieter entweder die Belege einsehen, die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegen, oder gegen Erstattung angemessener Kopierkosten Kopien der Abrechnungsbelege übersendet bekommen.
    10. Der Hauptmieter ist berechtigt, unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit für zukünftige Abrechnungszeiträume auf den Untermieter zusätzlich zu den auf diesen bereits umgelegten Betriebskosten nach billigem Ermessen auch solche Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung umzulegen und mit ihm abzurechnen, die nach dem Vertragsschluss neu entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.

  • Zahlung der Grundmiete und der Betriebskosten

    1. Die Gesamtmiete (die Grundmiete samt Betriebskosten) ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats porto- und spesenfrei auf folgende Kontoverbindung des Hauptmieters zu überweisen:

      Kontoinhaber: __________________________________________
      Kreditinstitut: __________________________________________
      IBAN: __________________________________________
      BIC: __________________________________________.
    2. Die erste Gesamtmiete ist vor der Übergabe der Mietsache zu zahlen. Beginnt das Untermietverhältnis an einem anderen Tag als am 1. Tag eines Monats, ist die erste Gesamtmiete anteilig zu berechnen.
    3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Eingang des Geldes bei dem Hauptmieter maßgeblich.

  • Mietsicherheit

    1. Der Untermieter hat an den Hauptmieter zur Sicherung dessen Ansprüche aus dem Untermietverhältnis nach Maßgabe des § 551 BGB eine Barkaution in Höhe von _____________ € (höchstens 3 Monatsgrundmieten ohne die als Betriebskostenvorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten) zu leisten. Der Untermieter ist zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Untermietverhältnisses, die zwei weiteren Teilzahlungen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden.
    2. Der Hauptmieter wird die Kautionssumme gemäß § 551 Abs. 3 BGB getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinserträge erhöhen die Kautionssumme, sie stehen dem Untermieter zu.
    3. Die Mietsicherheit sichert alle Forderungen des Hauptmieters gegen den Untermieter aus dem Untermietverhältnis. Während des Untermietverhältnisses ist der Hauptmieter berechtigt, die Mietsicherheit zur Befriedigung aller rechtskräftig festgestellten, unstreitigen oder offensichtlich begründeten Forderungen aus dem Untermietverhältnis in Anspruch zu nehmen. Nach dem Ende des Untermietverhältnisses gilt diese Einschränkung nicht. Der Hauptmieter kann die Auffüllung einer ganz oder teilweise verbrauchten Kaution verlangen. Bei Mieterhöhungen erhöht sich der Kautionsbetrag entsprechend.
    4. Nimmt der Untermieter mit Zustimmung des Hauptmieters bauliche Veränderungen der Mietsache oder sonstige Einrichtungen vor, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, oder beabsichtigt der Untermieter mit Zustimmung des Hauptmieters sonstige nicht unerhebliche bauliche Änderungen der Mietsache, hat er eine angemessene zusätzliche Mietsicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu leisten. Die zusätzliche Mietsicherheit hat der Hauptmieter nach den gesetzlichen Vorgaben getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
    5. Der Hauptmieter ist berechtigt, das Untermietverhältnis aus wichtigem Grund zu kündigen, wenn der Untermieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe des Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatskaltmiete entspricht.
    6. Die Mietsicherheit ist nach Beendigung des Untermietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache abzurechnen und an den Untermieter zurückzugeben, sobald übersehbar ist, dass dem Hauptmieter keine Ansprüche aus dem Untermietverhältnis zustehen. Wenn nach Beendigung des Untermietverhältnisses eine Betriebskostennachforderung zu erwarten ist, darf der Hauptmieter bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes die Mietkaution in der Höhe einbehalten, die zur Sicherung seiner Nachforderungsansprüche angemessen ist.
    7. Der Untermieter ist nicht berechtigt, mit dem noch nicht fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch aufzurechnen.

  • Energieausweis

  • Der Hauptmieter verpflichtet sich, dem Untermieter zur Einsicht und zur Kenntnisnahme den Energieausweis des Hauses vorzulegen, der dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) entspricht. Der Hauptmieter und der Untermieter sind sich darüber einig, dass der Inhalt des Energieausweises nicht Bestandteil dieses Untermietvertrages ist. Die im Energieausweis enthaltenen Angaben sind nicht maßgeblich für den vertragsgemäßen Zustand des Zimmers, sie stellen vor allem keine Zusicherung bestimmter Eigenschaften der Mieträume, keinen bestimmten Energiebedarfs- oder Verbrauchswert und keine bestimmte Obergrenze für den Energieverbrauch dar. Der Untermieter ist nicht berechtigt, aus den Angaben im Energieausweis Gewährleistungs- oder Modernisierungsansprüche oder sonstige Rechte gegenüber dem Hauptmieter abzuleiten. Entsprechendes gilt für die Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige nach § 87 GEG.

  • Zustand des Zimmers, Hauptmieterhaftung für Mängel

    1. Das untervermietete Zimmer wird an den Untermieter zu Beginn des Untermietverhältnisses vollständig renoviert übergeben.
    2. Der Untermieter hat das Zimmer eingehend besichtigt, ihm ist der Zustand der Mieträume bekannt. Der Zustand des Zimmers bei der Übergabe an den Untermieter wird in einem Protokoll festgehalten, welches wesentlicher Bestandteil dieses Untermietvertrages ist. Sollten im Protokoll Mängel aufgeführt werden, werden sie durch den Untermieter mangels anderweitiger Erklärung im Übergabeprotokoll als vertragsgemäß akzeptiert.
    3. Die verschuldensunabhängige Haftung des Hauptmieters für die durch einen bei Abschluss des Untermietvertrages vorhandenen oder angelegten Sachmangel des Mietobjekts verursachte Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit, des Eigentums oder des Vermögens des Untermieters ist ausgeschlossen, es sei denn, der Hauptmieter hat den Mangel arglistig verschwiegen oder befand sich im Verzug mit der Behebung des Mangels.
    4. Die Haftung des Hauptmieters für verschuldete Sach- und Vermögensschäden des Untermieters ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, es sei denn, es handelt sich um einen durch Mängel der Mietsache verursachten Sachschaden an Gegenständen des Untermieters, den der Untermieter nicht durch eigene Vorsichtsmaßnahmen abwenden oder gegen den sich der Untermieter üblicherweise nicht versichern kann.
    5. Im Übrigen richtet sich die Haftung des Hauptmieters nach den gesetzlichen Vorschriften.

  • Schönheitsreparaturen

    1. Während der Untermietdauer führt der Untermieter je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderliche Schönheitsreparaturen in dem Zimmer auf eigene Kosten durch. Der Umfang des Renovierungsbedarfs ist aus dem Übergabeprotokoll ersichtlich. Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere das Tapezieren und/oder Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Grundreinigung der von dem Hauptmieter verlegten Teppichböden bzw. das Streichen der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster von innen und der Außentüren von innen.
    2. Schönheitsreparaturen sind ab Beginn des Untermietverhältnisses in der Regel in folgenden Zeitabständen zur Durchführung fällig, wenn nicht nach dem Grad der Abnutzung eine zeitlich andere Ausführung erforderlich ist:
      - in den Nassräumen wie Küche sowie Badezimmer alle fünf Jahre;
      - in Trockenräumen wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Toilette, Flur und Diele alle acht Jahre;
      - in allen anderen Nebenräumen alle zehn Jahre.
    3. Die vorgenannten Renovierungsintervalle können sich im Einzelfall aufgrund eines vom Üblichen abweichenden Wohnverhaltens des Untermieters verkürzen oder verlängern. Soweit - abhängig von dem Zeitpunkt der letzten Renovierung und dem tatsächlichen Zustand der Mieträume - ein Renovierungsbedarf besteht, müssen die Schönheitsreparaturen spätestens bei Beendigung des Untermietverhältnisses durchgeführt werden.
    4. Sämtliche Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen.
    5. Befindet sich der Untermieter mit der Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen während des laufenden Untermietverhältnisses in Verzug, ist der Hauptmieter berechtigt, von dem Untermieter die Durchführung der Reparaturen zu verlangen. Nach fruchtlosem Ablauf der dem Untermieter zur Durchführung der Reparaturen gesetzten angemessenen Frist darf der Hauptmieter das etwaige Leistungsangebot des Untermieters ablehnen und einen Vorschuss in Höhe der aufgrund eines Kostenvoranschlags voraussichtlich entstehenden Renovierungskosten verlangen. Führt das Unterlassen von erforderlichen Schönheitsreparaturen zu einer Verwahrlosung oder sogar zu einer Substanzgefährdung des Zimmers, kann der Hauptmieter von dem Untermieter darüber hinaus Schadensersatz fordern.

  • Instandhaltung und Instandsetzung

    1. Vorbehaltlich abweichender Regelungen in diesem Vertrag ist der Hauptmieter grundsätzlich zur Instandhaltung und Instandsetzung des Zimmers verpflichtet.
    2. In dem Fall, dass das Zimmer ganz oder überwiegend zerstört oder wesentlich beschädigt wird, entfällt die Verpflichtung des Hauptmieters zur Instandsetzung der Mietsache.
    3. In anderen Fällen der Beschädigung des Zimmers entfällt die Verpflichtung des Hauptmieters zur Instandsetzung des Zimmers, wenn der für den Wiederaufbau oder Instandsetzung erforderliche Aufwand völlig unwirtschaftlich ist und somit eine wirtschaftliche Opfergrenze überschreiten würde. Eine wirtschaftliche Opfergrenze gilt als überschritten, wenn zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Untermieter sowie dem Wert des Zimmers und den aus dem Zimmer zu ziehenden Einnahmen andererseits ein krasses Missverhältnis entstehen würde. In einem solchen Fall steht es dem Hauptmieter frei, das Untermietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist außerordentlich zu kündigen.

  • Bauliche Änderungen durch den Hauptmieter

    1. Der Hauptmieter ist berechtigt, bauliche Veränderungen, die zur Erhaltung der an den Untermieter überlassenen Wohnräume oder sonstiger Teile des Gebäudes sowie zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung eingetretener Schäden dienen, nach rechtzeitiger Ankündigung auch ohne Zustimmung des Untermieters durchzuführen. Einer Ankündigung bedarf es nicht, wenn die Maßnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder zur Abwendung drohender Gefahren erforderlich sind.
    2. Bauliche Veränderungen zur Verbesserung der an den Untermieter überlassenen Wohnräume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie oder Wasser, zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Untermieter nach Maßgabe der gesetzlichen Regelungen zu dulden.
    3. Soweit der Untermieter die in diesem Paragrafen bezeichneten baulichen Veränderungen zu dulden hat, hat er die betroffenen Räume nach vorheriger Terminabsprache zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht schuldhaft behindern, verhindern oder verzögern. Anderenfalls ist der Untermieter zum Ersatz des dem Hauptmieter entstandenen Schadens verpflichtet.

  • Bauliche Änderungen durch den Untermieter

    1. Der Untermieter darf ohne vorherige Zustimmung des Hauptmieters keine Instandsetzungen, keine baulichen oder sonstigen Änderungen, insbesondere keine Um-, An-, Einbauten oder Installationen (nachfolgend die „Änderungen“) durchführen, soweit sie über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden.

    2. Der Hauptmieter wird Zustimmung für bauliche Veränderungen der Mietsache, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen, erteilen, es sei denn, die bauliche Veränderung kann dem Hauptmieter auch unter Würdigung der Interessen des Untermieters nicht zugemutet werden. Die Erteilung der Zustimmung für alle nicht unerheblichen baulichen Veränderungen der Mietsache hängt von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Mietsicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ab.

    3. Erteilt der Hauptmieter dem Untermieter eine Zustimmung für bauliche Änderungen, so ist der Untermieter für die Einholung etwaiger bauaufsichtsrechtlicher Genehmigungen verantwortlich und hat alle Kosten hierfür zu tragen. Der Untermieter haftet für die fachmännische Herstellung und ordnungsgemäße Nutzung und für alle Schäden, die im Zusammenhang mit den von ihm vorgenommenen Änderungen entstehen. Besteht ein nennenswertes Schadensrisiko, hat der Untermieter auf Verlangen des Hauptmieters eine entsprechende Haftpflichtversicherung nachzuweisen.
    4. Bei Änderung der Bodenbeläge hat der Untermieter sicherzustellen, dass die Schalldämmung im Vergleich zu dem bei der Übernahme des Zimmers vorhandenen Zustand nicht verschlechtert wird.
    5. Das Durchbohren oder Anbohren von Kacheln oder Fliesen bedarf stets der Zustimmung des Hauptmieters; diese ist zu erteilen, soweit das Durchbohren oder Anbohren zu einer zweckentsprechenden Nutzung der Räume, insbesondere zum Anbringen von noch nicht vorhandenen, zum ordnungsgemäßen Gebrauch gehörenden Einrichtungsgegenständen erforderlich ist und das übliche Maß nicht überschreitet und soweit andere sichere Anbringungstechniken wie das Bohren in den Fugen oder Benutzung der modernen Klebetechniken nicht eingesetzt werden können.
    6. Nimmt der Untermieter Änderungen mit oder ohne vorherige Zustimmung des Hauptmieters vor, ist der Hauptmieter zur Kostenübernahme nicht verpflichtet. Der Hauptmieter ist jedoch berechtigt, beim Auszug des Untermieters dessen Einrichtungen oder bauliche Änderungen gegen Erstattung der von dem Untermieter nachgewiesenen Kosten abzüglich eines angemessenen Abschlags für Abnutzungen für jedes volle Jahr Wohndauer zu übernehmen, es sei denn der Untermieter hat berechtigtes Interesse an der Mitnahme der Einrichtungen. Macht der Hauptmieter von seinem Übernahmerecht keinen Gebrauch, ist der Untermieter auf Verlangen des Hauptmieters verpflichtet, den vorherigen Zustand der Mieträume auf eigene Kosten wiederherzustellen. Bei Weigerung oder Verzug des Untermieters ist der Hauptmieter berechtigt, die Herstellung des vorigen Zustandes auf Kosten des Untermieters vornehmen zu lassen.
  • Nutzung und Pflege des Zimmers
    1. Der Untermieter darf das Zimmer ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen.
    2. Der Untermieter ist verpflichtet, die Mietsache und die zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln.
    3. Für die ordnungsgemäße Reinigung der Mietsache ist der Untermieter verantwortlich. Kommt er der Pflicht zur Säuberung der Mietsache nicht oder nur teilweise in allgemein üblicher Weise nach und droht deswegen objektiv ein konkreter Schaden an der Mietsache, kann der Hauptmieter auf Kosten des Untermieters die Reinigung veranlassen. Die Kosten für eine Ungezieferbekämpfung hat immer der Untermieter zu tragen, wenn er für den Ungezieferbefall verantwortlich ist.
    4. Der Untermieter hat im Rahmen des ihm Zumutbaren für ausreichende Belüftung und Beheizung der Mieträume sowie Schutz der Innenräume vor Frost zu sorgen, um Bildung von Kondenswasser, Schimmelbefall und andere Schäden zu vermeiden. Wasserdampf ist nach Kochen oder Duschen sofort zu beseitigen. Es wird darauf hingewiesen, dass in der Regel ein Stoßlüften drei- bis viermal am Tag (bei Berufstätigen zweimal am Tag) für jeweils zehn Minuten durch Öffnen sämtlicher Fenster erforderlich ist, um die relative Luftfeuchtigkeit in dem Zimmer zu regulieren. Um Schimmelbildung hinter den flächigen Möbeln zu vermeiden, sind diese unter Einhaltung eines Wandabstandes von mindestens 3 cm aufzustellen. Im Falle der Zuwiderhandlung ist der Untermieter für entstandene Schäden verantwortlich.
    5. Das Rauchen in den Gemeinschaftsräumen ist verboten. Das Rauchen in dem Zimmer darf nicht zur Belästigung der anderen Wohnungs- und Hausbewohner führen.
    6. Das Grillen auf dem Grundstück ist nicht gestattet.
    7. Schäden an den Mieträumen, am Haus und an den gemeinschaftlichen Einrichtungen sowie alle Umstände, die die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache nicht unwesentlich beeinträchtigen können, hat der Untermieter dem Hauptmieter unverzüglich anzuzeigen. Für die durch verspätete Anzeigen verursachten Schäden ist der Untermieter ersatzpflichtig.
    8. Der Untermieter hat alle notwendigen Vorkehrungen zu treffen, damit von seinen Mieträumen keine Gefahr für Dritte ausgeht oder Schäden verursacht werden. Der Untermieter haftet ferner für alle Aktivitäten, die sonstige Personen, die sich mit seinem Wissen in den Mieträumen aufhalten oder ihn aufsuchen, in den Mieträumen ausüben.
    9. Abfälle dürfen auf dem Grundstück oder im Haus nicht gelagert werden. Abfälle dürfen ausschließlich über die hierfür vorgesehenen Behälter entsorgt werden.

  • Haftung des Untermieters, Kleinreparaturen

    1. Der Untermieter haftet für Schäden, die durch Verletzung der ihm obliegenden Sorgfalts- und Schutzpflichten oder vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache entstehen. Ferner hat er für die Schäden einzustehen, die von den zu seinem Haushalt gehörenden Personen, Unteruntermietern, Hausangestellten, Besuchern oder sonstigen Personen, die sich mit seinem Wissen in den Mieträumen aufhalten oder ihn aufsuchen, verursacht wurden.
    2. Stehen die Mieträume während der Dauer des Untermietverhältnisses leer und entsteht dem Hauptmieter dadurch ein Schaden, ist der Untermieter zum Schadensersatz verpflichtet.
    3. Die Kosten für die Beseitigung von Abflussrohrverstopfungen, die durch das Überschreiten des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Untermieter oder durch die zu seinem Haushalt gehörenden Personen, Unteruntermieter, Hausangestellten, Besucher oder sonstige Personen, die sich mit seinem Wissen in den Mieträumen aufhalten oder ihn aufsuchen, verursacht wurden, trägt der Untermieter.
    4. Der Untermieter ist außerdem ohne Rücksicht auf Verschulden verpflichtet, solche Instandsetzungsarbeiten an den seinem häufigen und direkten Zugriff unterliegenden Gegenständen und Einrichtungen in den Mieträumen wie z.B. Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser, Abwasser und Gas, Duschstangen und Duschabtrennungen, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Bedienungseinrichtungen für Roll- und Fensterläden, Markisen und Jalousien zu bezahlen, deren Kosten im Einzelfall einen Betrag von 100,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer nicht übersteigen. Der Gesamtbetrag, der auf den Untermieter innerhalb eines Jahres entfällt, ist auf 8 % der Jahresgrundmiete (Jahresnettokaltmiete) begrenzt.

  • Tierhaltung

    1. Die Haltung von Haustieren in dem Zimmer bedarf der Zustimmung des Hauptmieters. Die Haltung von Kleintieren, soweit sich die Anzahl der gehaltenen Tiere in den üblichen Grenzen hält und keine unzumutbare Belästigung anderer Wohnungs- und Hausbewohner oder Nachbarn entsteht, ist erlaubnisfrei. Der Hauptmieter kann die Erlaubnis verweigern oder widerrufen, wenn die Tierhaltung zu unzumutbarer Belästigung anderer Wohnungs- und Hausbewohner oder Nachbarn oder zu Beeinträchtigung der Mieträume, des Gebäudes oder des Grundstücks führt. Das Halten von gefährlichen Tieren inklusive Kampfhunden im Sinne der einschlägigen bundes- sowie landesrechtlichen Vorschriften ist verboten.
    2. Die Zustimmung des Hauptmieters wird unter Beachtung pflichtgemäßen Ermessens und nur für den Einzelfall erteilt. Sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden.
    3. Der Untermieter haftet für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden.

  • Rauchwarnmelder

    1. Das untervermietete Zimmer ist entsprechend den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Dem Hauptmieter steht das Betretungs- und Überwachungsrecht zu, um die Rauchwarnmelder ordnungsgemäß zu warten, zu reparieren und bei Bedarf auszutauschen, es richtet sich nach den Bestimmungen des Abschnitts „Betreten des Zimmers durch den Hauptmieter“. Der Untermieter hat zu dulden, dass der Hauptmieter die Rauchwarnmelder einbauen lässt und sie während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand erhält.
    2. Zu keiner Zeit darf der Untermieter oder die Personen, die sich mit dem Wissen des Untermieters in den Mieträumen aufhalten oder ihn besuchen, aus den Rauchwarnmeldern die Batterien entfernen oder die Rauchwarnmelder in sonstiger Weise außer Betrieb setzen.

  • Betreten des Zimmers durch den Hauptmieter

    1. Der Untermieter übt das Hausrecht in dem Zimmer aus.
    2. Der Hauptmieter bzw. seine Beauftragten sind berechtigt, das Zimmer bei Vorliegen sachlicher Gründe (z.B. bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für drohende Schäden, zum Ablesen der Messvorrichtungen, zur Wartung, Reparatur etc. von Rauchwarnmeldern, zur Besichtigung durch Nachmieter nach Kündigung, beim Haus- oder Wohnungsverkauf, zur Vorbereitung oder Durchführung der Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, zur Erforschung einer Schadensursache, bei begründetem Verdacht der vertragswidrigen Nutzung etc.) nach Ankündigung alleine oder zusammen mit Interessenten oder Handwerkern etc. von 8.00 Uhr bis 20.00 Uhr zu betreten. Dabei ist auf berechtigte berufliche und persönliche Belange des Untermieters gebührend Rücksicht zu nehmen. In Notfällen darf das Zimmer ohne Anmeldung geöffnet und betreten werden.
    3. Der Untermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass das Zimmer bei Gefahr im Verzug auch in seiner Abwesenheit betreten werden kann.

  • Hausordnung

    1. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die diesem Untermietvertrag als Anlage beigefügte Hausordnung wesentlicher Bestandteil dieses Untermietvertrags ist.
    2. Der Untermieter ist zur Einhaltung der in der Hausordnung enthaltenen Regelungen verpflichtet.

  • Ende des Untermietverhältnisses

    1. Bei der Beendigung des Untermietverhältnisses ist das Zimmer vollständig geräumt, gründlich geputzt und gereinigt an den Hauptmieter zurückzugeben, u.a. sind: Fenster und Fensterrahmen beidseitig zu putzen; Heizkörper und Heizungsrohre, Fensterbänke, Lichtschalter, Steckdosen, Türen (Türrahmen und Türblätter sowie Beschläge) feucht abzuwischen; Teppiche und Teppichböden gründlich zu reinigen; sonstige Fußböden und Kacheln feucht zu wischen; Küche, Badezimmer und Toilette inklusive der in dem Zimmer nach dem Auszug verbleibenden Einrichtungen zu reinigen; sonstige mitvermietete Räume oder Einrichtungen zu fegen. Fliesenfugen sind von Schmutz und Verfärbung vollständig zu reinigen. Armaturen in Küche und Badezimmer sind zu entkalken. In dem Zimmer verbleibendes Inventar muss innen sowie außen gesäubert und poliert werden. Ist das Zimmer mit einem Dampfabzug ausgestattet, ist der Dampfabzugsfilter zu wechseln. In dem Zimmer nach dem Auszug verbleibende Vorhänge, Gardinen etc. müssen gewaschen und gebügelt werden.
    2. Bei der Rückgabe der Mieträume müssen die Decken und Wände mit einer neutralen, deckenden und hellen Farbe gestrichen sein. Soweit durch übermäßige Abnutzung das Erneuern der Tapeten erforderlich ist, ist das Zimmer zuvor zu tapezieren. Naturbelassenes bzw. lasiertes Holz sowie Kunststoffrahmen dürfen bei der Übergabe nicht mit Deckfarbe gestrichen sein. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in weißen oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden. Nägel, Dübel u.Ä. sind zu beseitigen, Bohr- und Dübellöcher u.Ä. sind zu verschließen.
    3. Kommt der Untermieter seiner Pflicht zur Durchführung von fälligen Schönheitsreparaturen bei der Beendigung des Untermietverhältnisses nicht nach, ist der Hauptmieter berechtigt, nach fruchtlosem Ablauf der dem Untermieter zur Durchführung der Reparaturen gesetzten angemessenen Frist das etwaige Leistungsangebot des Untermieters abzulehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Geltendmachung weiterer Schäden bleibt hiervon unberührt. Eine Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Untermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert.
    4. Von dem Untermieter fest angebrachte Gegenstände sind auf Verlangen des Hauptmieters bei Untermietende zu entfernen.
    5. Bei Beendigung des Untermietverhältnisses sind Nägel, Dübel u.Ä. zu beseitigen, Bohr- und Dübellöcher u.Ä. sind zu verschließen.
    6. Der Untermieter ist verpflichtet, an den Hauptmieter sämtliche von dem Hauptmieter erhaltenen sowie durch den Untermieter angefertigten Schlüssel zurückzugeben. Kann der Untermieter nicht alle Schlüssel aushändigen, ist er zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet. Die Schadensersatzpflicht des Untermieters richtet sich nach den Bestimmungen des Abschnittes „Schlüssel“.
    7. Auf Verlangen des Hauptmieters ist der Untermieter verpflichtet, dem Hauptmieter eine Bescheinigung über die Abmeldung vorzulegen.
    8. Der Untermieter verpflichtet sich, spätestens beim Auszug aus den Mieträumen dem Hauptmieter eine Kontaktadresse mitzuteilen, unter der der Untermieter nach der Beendigung dieses Untermietverhältnisses erreicht werden kann.
    9. Gibt der Untermieter die Mieträume an den Hauptmieter verspätet oder nur teilweise oder ohne Schlüssel zurück, hat der Untermieter, unabhängig davon, ob ihn daran ein Verschulden trifft, an den Hauptmieter als Nutzungsentschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache nach Wahl des Hauptmieters entweder die vereinbarte Miete oder die für vergleichbare Mieträume ortsübliche Miete zu zahlen. Hat der Untermieter die verspätete oder nur teilweise Rückgabe zu vertreten, steht dem Hauptmieter das Recht zu, einen weiteren Schaden geltend zu machen.

  • Mehrheit der Untermieter

  • Mieten mehrere Personen das Zimmer unter, so haften sie für alle Verpflichtungen aus diesem Untermietverhältnis als Gesamtschuldner. Erklärungen, deren Wirkung alle Untermieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Untermietern abgegeben werden. Mehrere Untermieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig mit der Unterschrift dieses Untermietvertrages zur Abgabe eigener Willenserklärungen und Entgegennahme von Willenserklärungen des Hauptmieters. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Erklärungen des Hauptmieters, die den Bestand des Untermietverhältnisses betreffen oder die Hauptleistungspflichten der Vertragspartner ändern, z.B. Kündigungserklärungen, Mieterhöhungsverlangen oder Erklärungen über den Abschluss einer Untermietaufhebungsvereinbarung. Die Vollmacht gilt jedoch nicht für die Abgabe eigener Erklärungen, die auf die Beendigung des Untermietverhältnisses gerichtet sind. Die Vollmacht kann widerrufen werden.

  • Allgemeine Bestimmungen

    1. Tür-, Klingel- und Briefkastenschilder bringt der Untermieter auf eigene Kosten an. Der Untermieter ist auch für die Entfernung der von ihm angebrachten Tür-, Klingel- und Briefkastenschilder verantwortlich.
    2. Der Untermieter ist zur Aufrechnung gegen die Mietpreisforderungen des Hauptmieters nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen berechtigt. Das Recht des Untermieters, gegen die Mietforderungen des Hauptmieters mit Ansprüchen wegen der Mängel der Mietsache oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsecht auszuüben, bleibt hiervon unberührt. Der Untermieter muss seine Absicht, das Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrecht auszuüben, wenigstens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform anzeigen.
    3. Alle in diesem Untermietvertrag angegebenen Geldbeträge sind in Euro.

  • Geltendes Recht

  • Dieser Vertrag unterliegt ausschließlich materiellem Sachrecht der Bundesrepublik Deutschland. Die Anwendung der Regeln des internationalen Privatrechts ist ausgeschlossen, soweit sie zu einer Anwendung ausländischen Sachrechts führen würde.

  • Keine Nebenabreden

  • Die in diesem Vertrag getroffenen Regelungen sind abschließend. Mündliche oder schriftliche Nebenabreden wurden nicht getroffen.

  • Schriftform

  • Jegliche Änderungen und Ergänzungen dieses Untermietvertrages bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform, wobei die Änderungen oder Ergänzungen von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden müssen.

  • Salvatorische Klausel

  • Sollten einzelne Bestimmungen dieses Untermietvertrages ganz oder teilweise unwirksam oder nichtig sein oder nach Vertragsschluss ganz oder teilweise unwirksam oder nichtig werden, bleibt davon die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen unberührt. Anstelle der unwirksamen oder nichtigen Bestimmung soll diejenige wirksame Regelung treten, deren Wirkungen dem von den Vertragsparteien mit der unwirksamen bzw. undurchführbaren Bestimmung verfolgten wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommen. Dies gilt entsprechend für den Fall, dass sich der Vertrag als lückenhaft erweist.

Der Untermieter bestätigt mit seiner Unterschrift unter diesem Untermietvertrag, eine von dem Hauptmieter unterzeichnete vollständige Abschrift dieses Untermietvertrages erhalten zu haben.

                                        , den 25. September 2022
(Ort, Datum)
_______________________________
(Unterschrift des Hauptmieters)
                                        , den 25. September 2022
(Ort, Datum)
_______________________________
(Unterschrift des Untermieters)
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Letzte Aktualisierung: 19. April 2022

Was ist ein Untermietvertrag für Wohnraum?

Ein Untermietvertrag für Wohnraum ist ein Mietvertrag, bei dem ein Mieter („Hauptmieter“ genannt) eine Wohnimmobilie komplett oder nur Teile davon an einen anderen Mieter („Untermieter“ genannt) vermietet.

Bei Untermiete existieren zwei parallele Mietverhältnisse über ein Wohnobjekt: die Hauptmiete und die Untermiete. Der Hauptmieter hat eine doppelte Stellung. In Rechtsbeziehung zu dem Eigentümer (Hauptvermieter oder Erstvermieter) ist er selbst Mieter (Hauptmieter) und in Rechtsbeziehung zu seinem Mieter (Untermieter) ist er Vermieter (Untervermieter).

Das Mietverhältnis zwischen Erstvermieter und Hauptmieter bleibt von der Untermiete unberührt. Der Hauptmieter ist auch weiterhin für die Entrichtung des Mietzinses und der Mietnebenkosten verantwortlich. Eine direkte vertragliche Beziehung zwischen Erstvermieter und Untermieter besteht in der Regel nicht.

Untermietverträge über Wohnraum unterliegen den Regelungen der §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Wann ist ein Untermietvertrag sinnvoll?

Untermietverträge sind insbesondere in den folgenden Fällen beliebt:

Zwischenvermietung

  • Zwischenvermietung ist eine verbreitete Form der Untervermietung.
  • Bei einer Zwischenvermietung wird ein befristeter Untermietvertrag abgeschlossen: Ein Mieter überlasst das Mietobjekt, das er/sie selbst mietet, vorübergehend einer anderen Person (Untermieter), um die eigene Mietbelastung zu reduzieren.
  • Bsp.: Ein/e Mieter/in möchte einen 6-monatigen Auslandsaufenthalt antreten, nach dessen Ende er/sie in der alten Wohnung weiterwohnen möchte. Um die Mietbelastung für die heimische Wohnung während der Abwesenheit zu reduzieren, untervermietet der/die Mieter/in die Wohnung für die Dauer des Auslandsaufenthaltes.
  • Zwischenmiete ist i.d.R. auf eine relativ kurze Zeit angelegt.

Wohngemeinschaft (WG)

  • Die Untervermietung eines WG-Zimmers ist eine andere häufige Form der Untervermietung.
  • Bei der Vermietung eines Mietobjekts an eine Wohngemeinschaft gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten für den Mietvertrag. Bei einer dieser Gestaltungsmöglichkeiten schließt der Vermieter des Mietobjekts einen Mietvertrag mit dem Hauptmieter ab und dieser schließt separate Untermietverträge mit seinen Mitbewohnern ab.
  • Rechtlich sind die Mitbewohner somit die Untermieter des Hauptmieters, der dem Vermieter gegenüber alleinig haftet und für die Zahlung der (Haupt)miete verantwortlich ist.

Was ist bei der Untervermietung zu beachten?

Bei der Untervermietung ist inbesondere auf Folgendes zu achten:

Erlaubnis des Eigentümers/Hauptvermieters

  • Eine Untervermietung bedarf i.d.R. einer Erlaubnis des Erstvermieters, sonst droht eine Kündigung.
  • Vor Abschluss eines Untermietvertrages sollte der Hauptmieter sicherstellen, dass eine schriftliche Zustimmung des Erstvermieters zur Untervermietung vorliegt. Bei mehreren Erstvermietern müssen alle Erstvermieter der Untervermietung zustimmen.
  • Wenn der Erstvermieter die Erlaubnis verweigert, kann der Hauptmieter das Mietverhältnis kündigen.
  • Wird ein Untermietvertrag ohne erforderliche Zustimmung abgeschlossen, kann sich der Hauptmieter (Untervermieter) schadensersatzpflichtig machen. Des Weiteren besteht das Risiko einer Kündigung des Mietvertrages durch den Erstvermieter aufgrund der unerlaubten Untervermietung.

Rechte des Untermieters

  • Der Untervermieter (der zugleich Hauptmieter ist) sollte immer darauf achten, dass er durch den Untermietvertrag dem Untermieter nicht mehr Rechte einräumt als ihm selbst zustehen.
  • Es ist generell zu empfehlen, den Hauptmietvertrag als Anlage dem Untermietvertrag beizufügen und mit dem Untermieter zu vereinbaren, dass die Regelungen des Hauptmietvertrages ergänzend zum Untermietvertrag für das Untermietverhältnis gelten sollen.
  • Der Untermietvertrag von RECHTSDOKUMENTE sieht eine solche Klausel in dem Fall vor, dass der Mietvertrag dem Untermietvertrag beigefügt wird. Des Weiteren haben wir spezielle Klauseln für die Untermietdauer und die Mietpreisanpassungen in unserem Vertragsentwurf, die die Besonderheiten eines Untermietverhältnisses berücksichtigen.

Möblierung

  • Bei der Untervermietung von Wohnräumen wird das untervermietete Objekt gewöhnlich möbliert vermietet. Bei möblierten Wohnräumen ist es ratsam, dass Vermieter (Hauptmieter) und Untermieter eine Inventarliste erstellen, die den Umfang der vom Vermieter bereitgestellten Möblierung unzweideutig und verbindlich bestimmt. Diese Inventarliste ist dem Untermietvertrag beizufügen.
  • Bei der Vertragsvorlage von RECHTSDOKUMENTE haben Sie die Wahl, ob Sie die Inventarliste direkt in den Vertragstext aufnehmen wollen oder dem Untermietvertrag als separates Dokument beifügen möchten.

Befristung

  • Soll ein Untermietvertrag befristetet werden, handelt es sich um einen Zeitmietvertrag im Sinne von § 575 BGB.
  • Ein befristeter Untermietvertrag (Zeitmietvertrag) ist nur erlaubt, wenn die Befristung begründet ist. Die häufigste zulässige Begründung für einen befristeten Untermietvertrag ist der Eigenbedarf: der Hauptmieter möchte den untervermieteten Wohnraum zu einem späteren Zeitpunkt (wieder) selbst nutzen. Bei der Untermiete handelt es sich also um eine Zwischenmiete.

Wofür kann der Untermietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE verwendet werden?

Der Untermietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE ist für die Untervermietung von folgenden Mietobjekten geeignet:

  • Zimmer in Wohngemeinschaften (WG-Zimmer), Wohnheimen, Einliegerwohnungen, Häusern oder sonstigen Wohngebäuden,
  • Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (d.h. Häuser mit mindestens 2 voneinander räumlich getrennten Wohnungen),
  • Einliegerwohnungen (d.h. untergeordnete Wohnungen in einem Einfamilienhaus, wobei die Hauptwohnung vom Hauptmieter selbst bewohnt wird), und
  • Wohnhäuser (freistehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte).

Kann eine Untervermietung verboten werden?

Eine Untervermietung kann nicht generell verboten werden. Gleichzeitig hat ein Mieter keinen grundsätzlichen Anspruch darauf, dass ein Eigentümer/Vermieter der Bitte um die Erlaubnis zur Untervermietung nachkommt.

Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung immer dann verweigern, wenn:

  • der Wohnraum durch die Untervermietung übermäßig belegt würde oder
  • die Untervermietung für den Vermieter aus einem anderen Grund unzumutbar ist.

Ein Mieter hat Anspruch auf die Erteilung der erforderlichen Erlaubnis des Vermieters bzw. er kann die Erteilung der Erlaubnis verlangen, wenn:

  • der Mieter lediglich einen Teil des Mietobjekts (z.B. ein einzelnes Zimmer, einen Kellerraum) untervermieten möchte und
  • der Mieter nachweisen kann, dass er berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein berechtigtes Interesse besteht dann, wenn der Mieter vernünftige Gründe hat, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen.

Wird eine Untervermietung trotz berechtigten Anspruchs des Mieters verboten bzw. nicht erlaubt, hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag zu kündigen.

Selbstverständlich steht es einem Vermieter frei, eine Erlaubnis zur Untervermietung auch dann zu erteilen, wenn der Mieter keinen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis hat. In diesem Fall stellt die Nichterteilung jedoch keinen Kündigungsgrund dar.

Ein Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung zeitlich befristet oder unbefristet erteilen.

Wann darf ein Untermietvertrag befristet werden?

Ein Untermietvertrag für Wohnraum darf nur mit Grund befristet werden. Eine Befristung ohne Grund ist unwirksam und der Untermietvertrag gilt als unbefristet. Die Befristung eines Untermietvertrages ist zulässig, wenn:

In beiden Fällen muss der konkrete Grund für die Befristung in den Untermietvertrag aufgenommen werden.

Es gibt zwei Ausnahmen: Bei der Untervermietung von einzelnen Zimmern (z.B. WG-Zimmer) oder Einliegerwohnungen ist eine Befristung ohne Grund zulässig, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

  • der untervermietete Wohnraum ist Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung,
  • der untervermietete Wohnraum ist vom Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten und
  • der untervermietete Wohnraum ist dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (siehe § 549 Absatz 2 Ziffer 2 BGB).

Wann ist Kündigungsausschluss zulässig?

Wenn Sie eine bestimmte Untermietdauer sicherstellen wollen, aber die Voraussetzungen für Befristung des Untermietvertrages nicht erfüllt sind, können Sie einen unbefristeten Vertrag mit Kündigungsausschluss schließen. Dadurch wird eine gewünschte Mindestlaufzeit des Vertrags sichergestellt, nach deren Ende der Vertrag ordentlich gekündigt werden kann.

Bei möbliertem Wohnraum, der Teil der vom Hauptmieter bewohnten Wohnung ist, ist ein Kündigungsausschluss nur dann wirksam, wenn er individuell vereinbart worden ist, d.h., wenn beide Vertragsparteien eine Vereinbarung ausdrücklich oder stillschweigend ausgehandelt haben.

Wo keine Individualvereinbarung vorliegt, darf Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für maximal 4 Jahre ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses vereinbart werden. Bei einem an Studenten zum Zwecke des Studiums vermieteten Wohnraum ist ein Kündigungsverzicht von maximal 23 Monaten zulässig.

Darf der Hauptvermieter die Miete bei Untervermietung erhöhen?

Nach § 553 Absatz 2 kann ein Vermieter die Miete im Fall einer Untervermietung erhöhen, wenn die Untervermietung ohne eine Mieterhöhung nicht zumutbar wäre. Eine Erhöhung der Hauptmiete ist zulässig, solange die Gesamtmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.

Darf ein Mietobjekt mit Gewinn untervermietet werden?

Grundsätzlich darf der Hauptmieter vom Untermieter eine höhere Miete verlangen als er selbst dem Vermieter (Eigentümer) zahlt. Bei einem extremen Missverhältnis bzw. Hinzukommen weiterer Tatbestände (z.B. Ausnutzung einer Zwangslage des Untermieters) kann ein Mietvertrag, bei dem der Untermieter eine erheblich höhere Miete zahlt, als es der Hauptmieter gegenüber dem Hauptvermieter/Eigentümer tut, wegen Wuchers (siehe § 138 BGB) nichtig sein.

Falls die Untervermietung auf eine Gewinnerzielung abzielt, ist jedoch zu prüfen, ob eine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt, die ohne entsprechende Genehmigung eine Vertragsverletzung des Hauptmietvertrages darstellen kann.

Sonderfall: Tageweise Untervermietung (z.B. über Airbnb)

Bei einer tageweisen Untervermietung eines Mietobjekts über Airbnb oder ähnliche Anbieter ist Folgendes zu beachten:

  • Selbst wenn ein Mietobjekt nur in Teilen untervermietet wird, hat der Mieter i.d.R. keinen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters, da das berechtigte Interesse des Mieters fehlt.
  • Viele Städte und Gemeinden regulieren die tageweise Vermietung von Wohnräumen an Touristen, Feriengäste oder Geschäftsleute. Die geltenden Regeln sind etwaigen Erlaubnissen zur Untervermietung übergeordnet.
  • Unabhängig davon, ob eine Erlaubnis des Vermieters (Eigentümers) vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine tageweise Untervermietung mit örtlichen Baugesetzen, Wohnraumschutzgesetzen, Zweckentfremdungsverbotsgesetzen, Gewerbebestimmungen und Steuergesetzen vereinbar ist. Bei Verstößen gegen geltende Vorschriften drohen erhebliche Geldbußen!

Was ist bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft zu beachten?

Bei der Vermietung von Wohnraum an eine Wohngemeinschaft (WG-Mietvertrag) kann man zwischen 3 unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten auswählen:

1 Mietvertrag mit allen Mitbewohnern

  • Die Variante, bei der alle Mieter Hauptmieter sind, ist besonders bei den Vermietern beliebt. Sie ist der am häufigsten vorkommende Fall einer WG-Vertragsgestaltung.
  • Alle Mieter unterzeichnen einen Vertrag mit dem Vermieter, haben die gleichen Rechte und Pflichten und haften gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass der Vermieter etwaige Forderungen in voller Höhe von jedem der WG-Mitbewohner fordern kann.
  • Für diese Vertragsgestaltung können Sie unseren Mietvertrag für Wohnraum verwenden.

Separate Mietverträge zwischen Vermieter und jedem der Mitbewohner

  • Der Vertrag wird mit jedem Mitbewohner nur über das einzelne WG-Zimmer sowie die Mitbenutzung der Küche und des Bades geschlossen.
  • Jeder Mieter haftet nur für sich selbst.
  • Der Vermieter rechnet die Nebenkosten mit jedem Mieter separat ab, wobei sehr oft eine Betriebskostenpauschale vereinbart wird.
  • Die Mieter haben kein Mitspracherecht bei der Auswahl der Mitbewohner.
  • Für diese Konstellation können Sie unseren Mietvertrag für Wohnraum verwenden.

1 Mietvertrag mit dem Hauptmieter und separate Untermietverträge zwischen Hauptmieter und seinen Mitbewohnern

  • Bei dieser Konstellation schließt eine Person als Hauptmieter den Mietvertrag mit dem Vermieter und vereinbart dabei, dass er Untermieter in der Wohnung aufnehmen darf. Der Hauptmieter schließt danach Untermietverträge mit den übrigen Mitbewohnern.
  • Der Hauptmieter schuldet dem Vermieter den kompletten Mietzins und haftet dem Vermieter gegenüber auch für schuldhaftes Verhalten seiner Mitbewohner. Die Untermieter haften gegenüber dem Hauptmieter. Ihre Haftung beschränkt sich in der Regel auf ihr gemietetes Zimmer und mitbenutzte Räume, wie z.B. Küche und Bad.
  • Wenn im Hauptmietvertrag nicht vereinbart ist, dass der Hauptmieter ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten darf, muss der Vermieter beim Untermieterwechsel stets um Erlaubnis gefragt werden. Die Erlaubnis darf nicht willkürlich abgelehnt werden. Wenn Hauptmieter berechtigtes Interesse an Untervermietung hat und die Untervermietung untersagt wird, hat Hauptmieter das Recht, die Wohnung fristlos zu kündigen.
  • Für diese Vertragsgestaltung können Sie neben diesem Untermietvertrag auch unseren Mietvertrag für Wohnraum verwenden.

Ist bei einem Untermietvertrag eine Kaution zulässig?

Ja, eine Kaution ist bei einem Untermietvertrag zulässig, genau wie bei jedem anderen Mietvertrag. Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich geregelt: Die Mietkaution darf maximal 3 Kaltmieten bzw. Nettokaltmieten (d.i. Miete ohne Nebenkosten) betragen.

Mit dem Vertragsassistenten von RECHTSDOKUMENTE können Sie bestimmen, ob die Mietkaution als Barkaution, als Mietkautionsbürgschaft (auch „Mietkautionsversicherung“ genan