Zuletzt aktualisiert am 12. Juni 2024
Was ist ein Untermietvertrag für Wohnraum?
Ein Untermietvertrag für Wohnraum ist ein Mietvertrag, bei dem ein Mieter („Hauptmieter“ genannt) eine Wohnimmobilie komplett oder nur Teile davon an einen anderen Mieter („Untermieter“ genannt) vermietet.
Bei Untermiete existieren zwei parallele Mietverhältnisse über ein Wohnobjekt: die Hauptmiete und die Untermiete. Der Hauptmieter hat eine doppelte Stellung. In Rechtsbeziehung zu dem Eigentümer (Hauptvermieter oder Erstvermieter) ist er selbst Mieter (Hauptmieter) und in Rechtsbeziehung zu seinem Mieter (Untermieter) ist er Vermieter (Untervermieter).
Das Mietverhältnis zwischen Erstvermieter und Hauptmieter bleibt von der Untermiete unberührt. Der Hauptmieter ist auch weiterhin für die Entrichtung des Mietzinses und der Mietnebenkosten verantwortlich. Eine direkte vertragliche Beziehung zwischen Erstvermieter und Untermieter besteht in der Regel nicht.
Untermietverträge über Wohnraum unterliegen den Regelungen der §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Wann ist ein Untermietvertrag sinnvoll?
Untermietverträge sind insbesondere in den folgenden Fällen beliebt:
Zwischenvermietung
- Zwischenvermietung ist eine verbreitete Form der Untervermietung.
- Bei einer Zwischenvermietung wird ein befristeter Untermietvertrag abgeschlossen: Ein Mieter überlasst das Mietobjekt, das er/sie selbst mietet, vorübergehend einer anderen Person (Untermieter), um die eigene Mietbelastung zu reduzieren.
- Bsp.: Ein/e Mieter/in möchte einen 6-monatigen Auslandsaufenthalt antreten, nach dessen Ende er/sie in der alten Wohnung weiterwohnen möchte. Um die Mietbelastung für die heimische Wohnung während der Abwesenheit zu reduzieren, untervermietet der/die Mieter/in die Wohnung für die Dauer des Auslandsaufenthaltes.
- Zwischenmiete ist i.d.R. auf eine relativ kurze Zeit angelegt.
Wohngemeinschaft (WG)
- Die Untervermietung eines WG-Zimmers ist eine andere häufige Form der Untervermietung.
- Bei der Vermietung eines Mietobjekts an eine Wohngemeinschaft gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten für den Mietvertrag. Bei einer dieser Gestaltungsmöglichkeiten schließt der Vermieter des Mietobjekts einen Mietvertrag mit dem Hauptmieter ab und dieser schließt separate Untermietverträge mit seinen Mitbewohnern ab.
- Rechtlich sind die Mitbewohner somit die Untermieter des Hauptmieters, der dem Vermieter gegenüber alleinig haftet und für die Zahlung der (Haupt)miete verantwortlich ist.
Was ist bei der Untervermietung zu beachten?
Bei der Untervermietung ist inbesondere auf Folgendes zu achten:
Erlaubnis des Eigentümers/Hauptvermieters
- Eine Untervermietung bedarf i.d.R. einer Erlaubnis des Erstvermieters, sonst droht eine Kündigung.
- Vor Abschluss eines Untermietvertrages sollte der Hauptmieter sicherstellen, dass eine schriftliche Zustimmung des Erstvermieters zur Untervermietung vorliegt. Bei mehreren Erstvermietern müssen alle Erstvermieter der Untervermietung zustimmen.
- Wenn der Erstvermieter die Erlaubnis verweigert, kann der Hauptmieter das Mietverhältnis kündigen.
- Wird ein Untermietvertrag ohne erforderliche Zustimmung abgeschlossen, kann sich der Hauptmieter (Untervermieter) schadensersatzpflichtig machen. Des Weiteren besteht das Risiko einer Kündigung des Mietvertrages durch den Erstvermieter aufgrund der unerlaubten Untervermietung.
Rechte des Untermieters
- Der Untervermieter (der zugleich Hauptmieter ist) sollte immer darauf achten, dass er durch den Untermietvertrag dem Untermieter nicht mehr Rechte einräumt als ihm selbst zustehen.
- Es ist generell zu empfehlen, den Hauptmietvertrag als Anlage dem Untermietvertrag beizufügen und mit dem Untermieter zu vereinbaren, dass die Regelungen des Hauptmietvertrages ergänzend zum Untermietvertrag für das Untermietverhältnis gelten sollen.
- Der Untermietvertrag von RECHTSDOKUMENTE sieht eine solche Klausel in dem Fall vor, dass der Mietvertrag dem Untermietvertrag beigefügt wird. Des Weiteren haben wir spezielle Klauseln für die Untermietdauer und die Mietpreisanpassungen in unserem Vertragsentwurf, die die Besonderheiten eines Untermietverhältnisses berücksichtigen.