Zuletzt aktualisiert am 12. Juni 2024
Was ist ein Untermietvertrag für Wohnraum?
Ein Untermietvertrag für Wohnraum ist ein Mietvertrag, bei dem ein Mieter („Hauptmieter“ genannt) eine Wohnimmobilie komplett oder nur Teile davon an einen anderen Mieter („Untermieter“ genannt) vermietet.
Bei Untermiete existieren zwei parallele Mietverhältnisse über ein Wohnobjekt: die Hauptmiete und die Untermiete. Der Hauptmieter hat eine doppelte Stellung. In Rechtsbeziehung zu dem Eigentümer (Hauptvermieter oder Erstvermieter) ist er selbst Mieter (Hauptmieter) und in Rechtsbeziehung zu seinem Mieter (Untermieter) ist er Vermieter (Untervermieter).
Das Mietverhältnis zwischen Erstvermieter und Hauptmieter bleibt von der Untermiete unberührt. Der Hauptmieter ist auch weiterhin für die Entrichtung des Mietzinses und der Mietnebenkosten verantwortlich. Eine direkte vertragliche Beziehung zwischen Erstvermieter und Untermieter besteht in der Regel nicht.
Untermietverträge über Wohnraum unterliegen den Regelungen der §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Wann ist ein Untermietvertrag sinnvoll?
Untermietverträge sind insbesondere in den folgenden Fällen beliebt:
Zwischenvermietung
- Zwischenvermietung ist eine verbreitete Form der Untervermietung.
- Bei einer Zwischenvermietung wird ein befristeter Untermietvertrag abgeschlossen: Ein Mieter überlasst das Mietobjekt, das er/sie selbst mietet, vorübergehend einer anderen Person (Untermieter), um die eigene Mietbelastung zu reduzieren.
- Bsp.: Ein/e Mieter/in möchte einen 6-monatigen Auslandsaufenthalt antreten, nach dessen Ende er/sie in der alten Wohnung weiterwohnen möchte. Um die Mietbelastung für die heimische Wohnung während der Abwesenheit zu reduzieren, untervermietet der/die Mieter/in die Wohnung für die Dauer des Auslandsaufenthaltes.
- Zwischenmiete ist i.d.R. auf eine relativ kurze Zeit angelegt.
Wohngemeinschaft (WG)
- Die Untervermietung eines WG-Zimmers ist eine andere häufige Form der Untervermietung.
- Bei der Vermietung eines Mietobjekts an eine Wohngemeinschaft gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten für den Mietvertrag. Bei einer dieser Gestaltungsmöglichkeiten schließt der Vermieter des Mietobjekts einen Mietvertrag mit dem Hauptmieter ab und dieser schließt separate Untermietverträge mit seinen Mitbewohnern ab.
- Rechtlich sind die Mitbewohner somit die Untermieter des Hauptmieters, der dem Vermieter gegenüber alleinig haftet und für die Zahlung der (Haupt)miete verantwortlich ist.
Was ist bei der Untervermietung zu beachten?
Bei der Untervermietung ist inbesondere auf Folgendes zu achten:
Erlaubnis des Eigentümers/Hauptvermieters
- Eine Untervermietung bedarf i.d.R. einer Erlaubnis des Erstvermieters, sonst droht eine Kündigung.
- Vor Abschluss eines Untermietvertrages sollte der Hauptmieter sicherstellen, dass eine schriftliche Zustimmung des Erstvermieters zur Untervermietung vorliegt. Bei mehreren Erstvermietern müssen alle Erstvermieter der Untervermietung zustimmen.
- Wenn der Erstvermieter die Erlaubnis verweigert, kann der Hauptmieter das Mietverhältnis kündigen.
- Wird ein Untermietvertrag ohne erforderliche Zustimmung abgeschlossen, kann sich der Hauptmieter (Untervermieter) schadensersatzpflichtig machen. Des Weiteren besteht das Risiko einer Kündigung des Mietvertrages durch den Erstvermieter aufgrund der unerlaubten Untervermietung.
Rechte des Untermieters
- Der Untervermieter (der zugleich Hauptmieter ist) sollte immer darauf achten, dass er durch den Untermietvertrag dem Untermieter nicht mehr Rechte einräumt als ihm selbst zustehen.
- Es ist generell zu empfehlen, den Hauptmietvertrag als Anlage dem Untermietvertrag beizufügen und mit dem Untermieter zu vereinbaren, dass die Regelungen des Hauptmietvertrages ergänzend zum Untermietvertrag für das Untermietverhältnis gelten sollen.
- Der Untermietvertrag von RECHTSDOKUMENTE sieht eine solche Klausel in dem Fall vor, dass der Mietvertrag dem Untermietvertrag beigefügt wird. Des Weiteren haben wir spezielle Klauseln für die Untermietdauer und die Mietpreisanpassungen in unserem Vertragsentwurf, die die Besonderheiten eines Untermietverhältnisses berücksichtigen.
Möblierung
- Bei der Untervermietung von Wohnräumen wird das untervermietete Objekt gewöhnlich möbliert vermietet. Bei möblierten Wohnräumen ist es ratsam, dass Vermieter (Hauptmieter) und Untermieter eine Inventarliste erstellen, die den Umfang der vom Vermieter bereitgestellten Möblierung unzweideutig und verbindlich bestimmt. Diese Inventarliste ist dem Untermietvertrag beizufügen.
- Bei der Vertragsvorlage von RECHTSDOKUMENTE haben Sie die Wahl, ob Sie die Inventarliste direkt in den Vertragstext aufnehmen wollen oder dem Untermietvertrag als separates Dokument beifügen möchten.
Befristung
- Soll ein Untermietvertrag befristetet werden, handelt es sich um einen Zeitmietvertrag im Sinne von § 575 BGB.
- Ein befristeter Untermietvertrag (Zeitmietvertrag) ist nur erlaubt, wenn die Befristung begründet ist. Die häufigste zulässige Begründung für einen befristeten Untermietvertrag ist der Eigenbedarf: der Hauptmieter möchte den untervermieteten Wohnraum zu einem späteren Zeitpunkt (wieder) selbst nutzen. Bei der Untermiete handelt es sich also um eine Zwischenmiete.
Wofür kann der Untermietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE verwendet werden?
Der Untermietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE ist für die Untervermietung von folgenden Mietobjekten geeignet:
- Zimmer in Wohngemeinschaften (WG-Zimmer), Wohnheimen, Einliegerwohnungen, Häusern oder sonstigen Wohngebäuden,
- Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (d.h. Häuser mit mindestens 2 voneinander räumlich getrennten Wohnungen),
- Einliegerwohnungen (d.h. untergeordnete Wohnungen in einem Einfamilienhaus, wobei die Hauptwohnung vom Hauptmieter selbst bewohnt wird), und
- Wohnhäuser (freistehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte).
Kann eine Untervermietung verboten werden?
Eine Untervermietung kann nicht generell verboten werden. Gleichzeitig hat ein Mieter keinen grundsätzlichen Anspruch darauf, dass ein Eigentümer/Vermieter der Bitte um die Erlaubnis zur Untervermietung nachkommt.
Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung immer dann verweigern, wenn:
- der Wohnraum durch die Untervermietung übermäßig belegt würde oder
- die Untervermietung für den Vermieter aus einem anderen Grund unzumutbar ist.
Ein Mieter hat Anspruch auf die Erteilung der erforderlichen Erlaubnis des Vermieters bzw. er kann die Erteilung der Erlaubnis verlangen, wenn:
- der Mieter lediglich einen Teil des Mietobjekts (z.B. ein einzelnes Zimmer, einen Kellerraum) untervermieten möchte und
- der Mieter nachweisen kann, dass er berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein berechtigtes Interesse besteht dann, wenn der Mieter vernünftige Gründe hat, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen.
Wird eine Untervermietung trotz berechtigten Anspruchs des Mieters verboten bzw. nicht erlaubt, hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag zu kündigen.
Selbstverständlich steht es einem Vermieter frei, eine Erlaubnis zur Untervermietung auch dann zu erteilen, wenn der Mieter keinen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis hat. In diesem Fall stellt die Nichterteilung jedoch keinen Kündigungsgrund dar.
Ein Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung zeitlich befristet oder unbefristet erteilen.
Wann darf ein Untermietvertrag befristet werden?
Ein Untermietvertrag für Wohnraum darf nur mit Grund befristet werden. Eine Befristung ohne Grund ist unwirksam und der Untermietvertrag gilt als unbefristet. Die Befristung eines Untermietvertrages ist zulässig, wenn:
In beiden Fällen muss der konkrete Grund für die Befristung in den Untermietvertrag aufgenommen werden.
Es gibt zwei Ausnahmen: Bei der Untervermietung von einzelnen Zimmern (z.B. WG-Zimmer) oder Einliegerwohnungen ist eine Befristung ohne Grund zulässig, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
- der untervermietete Wohnraum ist Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung,
- der untervermietete Wohnraum ist vom Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten und
- der untervermietete Wohnraum ist dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (siehe § 549 Absatz 2 Ziffer 2 BGB).
Wann ist Kündigungsausschluss zulässig?
Wenn Sie eine bestimmte Untermietdauer sicherstellen wollen, aber die Voraussetzungen für Befristung des Untermietvertrages nicht erfüllt sind, können Sie einen unbefristeten Vertrag mit Kündigungsausschluss schließen. Dadurch wird eine gewünschte Mindestlaufzeit des Vertrags sichergestellt, nach deren Ende der Vertrag ordentlich gekündigt werden kann.
Bei möbliertem Wohnraum, der Teil der vom Hauptmieter bewohnten Wohnung ist, ist ein Kündigungsausschluss nur dann wirksam, wenn er individuell vereinbart worden ist, d.h., wenn beide Vertragsparteien eine Vereinbarung ausdrücklich oder stillschweigend ausgehandelt haben.
Wo keine Individualvereinbarung vorliegt, darf Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für maximal 4 Jahre ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses vereinbart werden. Bei einem an Studenten zum Zwecke des Studiums vermieteten Wohnraum ist ein Kündigungsverzicht von maximal 23 Monaten zulässig.
Darf der Hauptvermieter die Miete bei Untervermietung erhöhen?
Nach § 553 Absatz 2 kann ein Vermieter die Miete im Fall einer Untervermietung erhöhen, wenn die Untervermietung ohne eine Mieterhöhung nicht zumutbar wäre. Eine Erhöhung der Hauptmiete ist zulässig, solange die Gesamtmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.
Darf ein Mietobjekt mit Gewinn untervermietet werden?
Grundsätzlich darf der Hauptmieter vom Untermieter eine höhere Miete verlangen als er selbst dem Vermieter (Eigentümer) zahlt. Bei einem extremen Missverhältnis bzw. Hinzukommen weiterer Tatbestände (z.B. Ausnutzung einer Zwangslage des Untermieters) kann ein Mietvertrag, bei dem der Untermieter eine erheblich höhere Miete zahlt, als es der Hauptmieter gegenüber dem Hauptvermieter/Eigentümer tut, wegen Wuchers (siehe § 138 BGB) nichtig sein.
Falls die Untervermietung auf eine Gewinnerzielung abzielt, ist jedoch zu prüfen, ob eine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt, die ohne entsprechende Genehmigung eine Vertragsverletzung des Hauptmietvertrages darstellen kann.
Sonderfall: Tageweise Untervermietung (z.B. über Airbnb)
Bei einer tageweisen Untervermietung eines Mietobjekts über Airbnb oder ähnliche Anbieter ist Folgendes zu beachten:
- Selbst wenn ein Mietobjekt nur in Teilen untervermietet wird, hat der Mieter i.d.R. keinen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters, da das berechtigte Interesse des Mieters fehlt.
- Viele Städte und Gemeinden regulieren die tageweise Vermietung von Wohnräumen an Touristen, Feriengäste oder Geschäftsleute. Die geltenden Regeln sind etwaigen Erlaubnissen zur Untervermietung übergeordnet.
- Unabhängig davon, ob eine Erlaubnis des Vermieters (Eigentümers) vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine tageweise Untervermietung mit örtlichen Baugesetzen, Wohnraumschutzgesetzen, Zweckentfremdungsverbotsgesetzen, Gewerbebestimmungen und Steuergesetzen vereinbar ist. Bei Verstößen gegen geltende Vorschriften drohen erhebliche Geldbußen!
Was ist bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft zu beachten?
Bei der Vermietung von Wohnraum an eine Wohngemeinschaft (WG-Mietvertrag) kann man zwischen 3 unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten auswählen:
1 Mietvertrag mit allen Mitbewohnern
- Die Variante, bei der alle Mieter Hauptmieter sind, ist besonders bei den Vermietern beliebt. Sie ist der am häufigsten vorkommende Fall einer WG-Vertragsgestaltung.
- Alle Mieter unterzeichnen einen Vertrag mit dem Vermieter, haben die gleichen Rechte und Pflichten und haften gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass der Vermieter etwaige Forderungen in voller Höhe von jedem der WG-Mitbewohner fordern kann.
- Für diese Vertragsgestaltung können Sie unseren Mietvertrag für Wohnraum verwenden.
Separate Mietverträge zwischen Vermieter und jedem der Mitbewohner
- Der Vertrag wird mit jedem Mitbewohner nur über das einzelne WG-Zimmer sowie die Mitbenutzung der Küche und des Bades geschlossen.
- Jeder Mieter haftet nur für sich selbst.
- Der Vermieter rechnet die Nebenkosten mit jedem Mieter separat ab, wobei sehr oft eine Betriebskostenpauschale vereinbart wird.
- Die Mieter haben kein Mitspracherecht bei der Auswahl der Mitbewohner.
- Für diese Konstellation können Sie unseren Mietvertrag für Wohnraum verwenden.
1 Mietvertrag mit dem Hauptmieter und separate Untermietverträge zwischen Hauptmieter und seinen Mitbewohnern
- Bei dieser Konstellation schließt eine Person als Hauptmieter den Mietvertrag mit dem Vermieter und vereinbart dabei, dass er Untermieter in der Wohnung aufnehmen darf. Der Hauptmieter schließt danach Untermietverträge mit den übrigen Mitbewohnern.
- Der Hauptmieter schuldet dem Vermieter den kompletten Mietzins und haftet dem Vermieter gegenüber auch für schuldhaftes Verhalten seiner Mitbewohner. Die Untermieter haften gegenüber dem Hauptmieter. Ihre Haftung beschränkt sich in der Regel auf ihr gemietetes Zimmer und mitbenutzte Räume, wie z.B. Küche und Bad.
- Wenn im Hauptmietvertrag nicht vereinbart ist, dass der Hauptmieter ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten darf, muss der Vermieter beim Untermieterwechsel stets um Erlaubnis gefragt werden. Die Erlaubnis darf nicht willkürlich abgelehnt werden. Wenn Hauptmieter berechtigtes Interesse an Untervermietung hat und die Untervermietung untersagt wird, hat Hauptmieter das Recht, die Wohnung fristlos zu kündigen.
- Für diese Vertragsgestaltung können Sie neben diesem Untermietvertrag auch unseren Mietvertrag für Wohnraum verwenden.
Ist bei einem Untermietvertrag eine Kaution zulässig?
Ja, eine Kaution ist bei einem Untermietvertrag zulässig, genau wie bei jedem anderen Mietvertrag. Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich geregelt: Die Mietkaution darf maximal 3 Kaltmieten bzw. Nettokaltmieten (d.i. Miete ohne Nebenkosten) betragen.
Mit dem Vertragsassistenten von RECHTSDOKUMENTE können Sie bestimmen, ob die Mietkaution als Barkaution, als Mietkautionsbürgschaft (auch „Mietkautionsversicherung“ genannt) oder in einer anderen Form hinterlegt werden soll.
Welche Betriebskosten (Mietnebenkosten) können auf den Untermieter umgelegt werden?
Es ist üblich, Betriebskosten (auch „Mietnebenkosten“ genannt) auf den Untermieter umzulegen. Zur Umlage der Betriebskosten muss im Untermietvertrag eine Vereinbarung getroffen werden, sonst bleibt der Hauptmieter auf den Betriebskosten sitzen.
Die allgemeinen Betriebskostenarten sind nicht abschließend in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelistet. Darüber hinaus gibt es viele sonstige umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Ziffer 17 BetrKV. Insbesondere die Stromkosten sind nicht in der Betriebskostenverordnung erwähnt. Wird im Untermietvertrag keine Vereinbarung über die Stromkosten oder andere umlagefähigen Kosten getroffen, trägt sie der Hauptmieter.
Wenn Sie Ihren Untermietvertrag mit dem Vertragsassistenten von RECHTSDOKUMENTE erstellen, können Sie bestimmen,
- welche Leistungen bzw. Nebenkosten der Untermieter direkt mit einem Versorger abrechnet (die sogenannte „Direktversorgung“),
- ob entweder alle oder nur einige der in der BetrKV genannten Betriebskosten auf den Untermieter umgelegt werden und
- welche der in der BetrKV nicht genannten Betriebskosten der Untermieter trägt.
Die in der BetrKV nicht genannten Betriebskosten haben wir für Sie in einer Liste zusammengestellt, aus der Sie die Kosten, die umgelegt werden sollen, bequem auswählen können.
Mithilfe von Kleinreparaturklauseln können Kosten für Instandsetzungen und Entstörungen, die gewöhnlich bereits in der Miete inbegriffen sind, bis zu einem im Untermietvertrag bestimmten Betrag auf den Untermieter abgewälzt werden. In unserem Untermietvertragsentwurf ist eine solche Kleinreparaturklausel vorgesehen.
Wie können Betriebskosten mit dem Untermieter abgerechnet werden?
Bei Untermietverträgen werden umlagefähige Betriebskosten meistens über eine Pauschale abgerechnet oder sie werden direkt mit der vereinbarten Miete abgegolten (in diesem Fall spricht man von einer Inklusivmiete). Eine Inklusivmiete ist insbesondere bei der Untervermietung von WG-Zimmern beliebt, weil sie die unkomplizierteste Form der Abrechnung von Nebenkosten darstellt. Des Weiteren können umlagefähige Nebenkosten per Vorauszahlung (Nebenkostenvorauszahlung bzw. Betriebskostenvorauszahlung) bezahlt werden.
Wann können Betriebskosten bei Untervermietung pauschal abgerechnet werden?
Bei Untervermietung von WG-Zimmern wird oft eine Betriebskostenpauschale vereinbart.
Eine Betriebskostenpauschale für umlagefähige Kosten muss im Untermietvertrag explizit vereinbart sein. Über eine Pauschale wird - im Unterschied zu einer Vorauszahlung - nicht abgerechnet. Eine Pauschale ist immer dann herabzusetzen, wenn sich die Betriebskosten ermäßigen (siehe § 560 Abs. 3 BGB. Eine Pauschale kann erhöht werden, wenn die Erhöhungsoption im Untermietvertrag vorgesehen ist und wenn der Grund für die Erhöhung gesondert erklärt wird. Der Untermietvertrag von RECHTSDOKUMENTE sieht die Option einer Erhöhung vor.
Im Unterschied zu einer Vorauszahlung kann eine Pauschale nicht immer für alle Betriebskosten wirksam vereinbart werden. Eine Pauschale für al