Untermietvertrag für Wohnraum

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Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen einem Mietvertrag und einem Untermietvertrag?Beim Mietvertrag ist der Vermieter in der Regel der Eigentümer des Mietobjektes.

Beim Untermietvertrag ist der Vermieter nicht der Eigentümer des Mietobjektes, sondern selbst der Mieter desselben Mietobjektes.

Untervermietet ist ein Mietobjekt also dann, wenn der Mieter (Hauptmieter genannt) dieses Mietobjekt an einen anderen Mieter (Untermieter genannt) vermietet. Zwischenvermietung ist eine verbreitete Form der Untervermietung, die auf eine bestimmte, meist vergleichsweise kurze Zeit angelegt wird.

Bei der Untervermietung existieren zwei parallele Mietverhältnisse über ein Mietobjekt: die Hauptmiete und die Untermiete. Der Hauptmieter hat eine doppelte Stellung. In Rechtsbeziehung zu dem Eigentümer (Hauptvermieter oder Erstvermieter genannt) ist er selbst Mieter und in Rechtsbeziehung zu dem Untermieter ist er Vermieter. Das Mietverhältnis zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter bleibt von der Untermiete unberührt. Der Hauptmieter ist auch weiterhin für die Entrichtung des Mietzinses an den Hauptvermieter verantwortlich.

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UNTERMIETVERTRAG ÜBER EIN UNMÖBLIERTES ZIMMER

Zwischen

Herrn _________________________
wohnhaft in _____________________________________

- nachfolgend der „Hauptmieter“ -

und

Herrn _________________________
geboren am _____________________________________
derzeit wohnhaft in _____________________________________

- nachfolgend der „Untermieter“ -

wird folgender Untermietvertrag geschlossen:

Mietsache
1. Der Hauptmieter untervermietet an den Untermieter ausschließlich zu Wohnzwecken ein Zimmer in der im Haus
  
  ___________________________________ _______________
  _______________ ___________________________________
  
  im __________________________, __________________________________ gelegenen Wohnung (nachfolgend das „Zimmer“ oder die „Mietsache“).
2. Die Wohnung wird von dem Hauptmieter selbst bewohnt.
3. Der Hauptmieter mietet das Zimmer seinerseits von seinem Vermieter (der „Hauptvermieter“) und untervermietet das Zimmer an den Untermieter mit Zustimmung des Hauptvermieters. Der Hauptmietvertrag wird diesem Untermietvertrag als Anlage beigefügt. Die Regelungen des Hauptmietvertrages gelten für das Untermietverhältnis ergänzend zu diesem Untermietvertrag.
4. Die Wohnung besteht aus _____________ Zimmer(-n) und folgenden Nebenräumen:
5. Es wird die Mitbenutzung folgender Räume in der Wohnung vereinbart: ___________________________________________________________________.
6. Die Vertragsparteien werden ein Übergabeprotokoll erstellen und dem Untermietvertrag als Anlage beifügen.
7. Das untervermietete Zimmer wird unmöbliert an den Untermieter übergeben.
8. Die Übergabe der Mieträume an den Untermieter erfolgt nach dem Eingang der vollständigen ersten Miete nebst Betriebskosten (die „Gesamtmiete“) und der ersten Kautionsrate auf dem Konto des Hauptmieters.
Bewohner, Anmeldung
1. 1 Person wird das Zimmer dauerhaft bewohnen.
2. Weitere Personen dürfen nur mit einer Erlaubnis des Hauptmieters in das Zimmer einziehen. Der Hauptmieter darf den Einzug untersagen, wenn er zu einer Überbelegung des Zimmers führen würde, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund für die Verweigerung vorliegt oder die Gebrauchsüberlassung für den Hauptmieter aus sonstigen Gründen unzumutbar ist. Eine Änderung der Anzahl der Bewohner ist dem Hauptmieter unverzüglich anzuzeigen.
3. Der Hauptmieter verpflichtet sich, dem Untermieter die nach § 19 des Bundesmeldegesetzes für die Anmeldung und gegebenenfalls für die Abmeldung erforderliche Bestätigung rechtzeitig zukommen zu lassen. Der Untermieter verpflichtet sich, dem Hauptmieter die amtliche Meldebestätigung unverzüglich nach der Anmeldung und gegebenenfalls nach der Abmeldung vorzulegen.
Gebrauchsüberlassung an Dritte, Unteruntervermietung
1. Übertragung dieses Vertrags auf Dritte sowie Unteruntervermietung oder Gebrauchsüberlassung des Zimmers an Dritte bedürfen stets der vorherigen Zustimmung des Hauptmieters.
2. Eine erteilte Erlaubnis gilt nur für den Einzelfall und kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Bei unbefugter Unteruntervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung kann der Hauptmieter von dem Untermieter verlangen, das Unteruntermietverhältnis bzw. die Gebrauchsüberlassung zu beenden. Kommt der Untermieter der Aufforderung innerhalb einer dazu gesetzten angemessenen Frist nach dem Erhalt der Abmahnung nicht nach, ist der Hauptmieter berechtigt, den Untermietvertrag fristlos zu kündigen. Auch wenn der Hauptmieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte erteilt hat, haftet der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter für das Verschulden des Dritten.
3. Der Hauptmieter kann die Erteilung der Zustimmung von einer Zahlung eines angemessenen Zuschlags zur Miete durch den Untermieter abhängig machen, wenn die Unteruntervermietung für den Hauptmieter ohne Zuschlag unzumutbar ist. Dies ist der Fall, wenn sich die Anzahl der Bewohner erhöht und Mehrkosten anfallen. Der Zuschlag orientiert sich an der Höhe der tatsächlich anfallenden Mehrkosten.
Schlüssel
1. Dem Untermieter werden für die Untermietdauer folgende Schlüssel übergeben:
2. Weitere Schlüssel darf der Untermieter nur mit Zustimmung des Hauptmieters anfertigen. Vorhandene Schlösser austauschen oder neue Schlösser einbauen (lassen) darf der Untermieter ebenfalls nur mit Zustimmung des Hauptmieters.
3. Verliert der Untermieter einen oder mehrere Schlüssel, hat er den Verlust sofort dem Hauptmieter anzuzeigen. Der Untermieter trägt die Kosten der Ersatzbeschaffung abhanden gekommener Schlüssel. Ist aus Sicherheitsgründen Austausch des betroffenen Türschlosses erforderlich, trägt der Untermieter die entstehenden Kosten.
4. Verfügt das Gebäude über eine zentrale Schließanlage und führt der Verlust eines oder mehrerer Schlüssel durch den Untermieter oder durch seine Mitbewohner zur Gefährdung der Sicherheit des gesamten Gebäudes, ist der Hauptmieter aus Sicherheitsgründen berechtigt, die gesamte zentrale Schließanlage auszutauschen. Die Kosten hierfür sind von dem Untermieter zu tragen.
Untermietzeit
1. Das Untermietverhältnis beginnt am 11. Februar 2026. Das Untermietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Vertragsteil gemäß § 573c Abs. 1 BGB spätestes am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats ordentlich gekündigt werden, wobei eine Kündigung durch den Hauptmieter zur Wirksamkeit eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Untermietverhältnisses gemäß § 573 BGB bedarf. Die Kündigungsfrist für den Hauptmieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
2. Hat der Hauptmieter kein berechtigtes Interesse, kann er das Untermietverhältnis dennoch kündigen, die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch gemäß § 573a Abs. 2 BGB i.V.m. § 573a Abs. 1 BGB um drei Monate. Im Kündigungsschreiben ist dabei anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des § 573a Abs. 2 BGB gestützt wird.
3. Die Dauer des Untermietverhältnisses wird zudem durch die Dauer des Hauptmietvertrags zwischen dem Hauptmieter und dem Hauptvermieter beeinflusst. Dieser Untermietvertrag kann nicht über das Ende des Hauptmietverhältnisses hinaus fortgesetzt werden. Um der Besonderheit des Untermietverhältnisses Rechnung zu tragen, wird dem Hauptmieter ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Wird der Hauptmietvertrag beendet, darf der Hauptmieter abweichend vom Vorstehenden diesen Untermietvertrag zu dem Zeitpunkt kündigen, zu dem der Hauptmietvertrag endet. Die Kündigung hat in einem solchen Fall unverzüglich nach der Kenntniserlangung über den Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses zu erfolgen, sonst haftet der Hauptmieter für die Schäden, die dem Untermieter dadurch entstehen, dass er von dem Mietende verspätet erfährt.
4. Der Untermietvertrag kann von dem Untermieter nur insgesamt gekündigt werden. Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt. Jede Kündigung hat schriftlich zu erfolgen, § 568 Abs. 1 BGB.
5. Setzt der Untermieter nach Ablauf der Untermietzeit den Gebrauch des Zimmers fort, gilt das Untermietverhältnis nicht als stillschweigend verlängert oder neu begründet. § 545 BGB findet keine Anwendung.
Miete
1. Die monatliche Miete ohne Betriebskosten (die „Grundmiete“) beträgt bei Beginn des Untermietverhältnisses _____________ €.
2. Erhöht sich die von dem Hauptmieter an den Hauptvermieter nach Hauptmietvertrag zu zahlende Grundmiete, sind sich die Vertragsparteien einig, dass diese Änderungen auch im Verhältnis des Hauptmieters zu dem Untermieter ab dem Zeitpunkt ihrer Erhöhung im Hauptmietverhältnis gelten. Der Hauptmieter kann von dem Untermieter erhöhte Grundmiete erst verlangen, wenn er die Mieterhöhung im Hauptmietverhältnis nachweisen kann.
Betriebskosten
1. Zusätzlich zu der Grundmiete zahlt der Untermieter an den Hauptmieter alle anfallenden umlagefähigen Betriebskosten für das Zimmer sowie anteilig für die gemeinschaftlich genutzten Räume in der Wohnung und im Gebäude gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in ihrer jeweils gültigen Fassung.
2. Auf die auf den Untermieter umgelegten Betriebskosten ist eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von ________________ € zu leisten. Die Betriebskostenvorauszahlung kann angepasst werden, sobald sich bei der Jahresabrechnung eine Nachzahlung ergibt.
3. Für die Umlage der abzurechnenden Betriebskosten wird Folgendes vereinbart:
  1. Die Betriebskosten werden verbrauchsabhängig oder verursachungsabhängig umgelegt, soweit der individuelle Verbrauch oder Verursachungsbeitrag erfasst wird, ansonsten nach der Personenzahl.
4. Der Hauptmieter ist berechtigt, durch Erklärung in Textform, die vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes zu erfolgen hat, den Umlageschlüssel für die Zukunft nach billigem Ermessen ganz oder teilweise zu ändern, um dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung zu tragen.
5. Wenn sich die von dem Hauptmieter an den Hauptvermieter nach dem Hauptmietvertrag zu zahlenden Betriebskosten erhöhen, gelten diese Änderungen auch im Verhältnis des Hauptmieters zu dem Untermieter ab dem Zeitpunkt ihrer Erhöhung im Hauptmietverhältnis. Der Hauptmieter kann von dem Untermieter erhöhte Betriebskostenvorauszahlung erst verlangen, wenn er die Kostenerhöhung im Hauptmietverhältnis nachweisen kann.
6. Der Hauptmieter ist bei Betriebskostenvorauszahlung verpflichtet, über die Betriebskosten jährlich nach den jeweils geltenden gesetzlichen Bestimmungen abzurechnen. Der Abrechnungszeitraum endet jeweils am ________________ eines Jahres. Der Hauptmieter ist berechtigt, soweit zweckmäßig, den Abrechnungszeitraum abzuändern.
7. Bei nachträglich erkannten Abrechnungsfehlern ist der Hauptmieter zur Korrektur berechtigt, auch wenn die Korrektur zu Mehrbelastungen für den Untermieter führt. Dieses Recht steht dem Hauptmieter binnen Jahresfrist, gerechnet ab Kenntnis des den Nachzahlungsanspruch begründenden Fehlers, zu.
8. Wird das Untermietverhältnis während eines laufenden Abrechnungszeitraumes beendet, ist eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vorzunehmen. Die hierfür notwendigen Kosten trägt der Untermieter. Im Übrigen erfolgt die Abrechnung der Betriebskosten bei Beginn oder Ende des Untermietverhältnisses im Laufe eines Abrechnungszeitraumes nach dem Verhältnis der Untermietdauer zum Abrechnungszeitraum.
9. Dem Untermieter steht das Recht zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung zu. Nach Wahl des Hauptmieters kann der Untermieter entweder die Belege einsehen, die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegen, oder gegen Erstattung angemessener Kopierkosten Kopien der Abrechnungsbelege übersendet bekommen.
10. Der Hauptmieter ist berechtigt, unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit für zukünftige Abrechnungszeiträume auf den Untermieter zusätzlich zu den auf diesen bereits umgelegten Betriebskosten nach billigem Ermessen auch solche Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung umzulegen und mit ihm abzurechnen, die nach dem Vertragsschluss neu entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.
Zahlung der Grundmiete und der Betriebskosten
1. Die Gesamtmiete (die Grundmiete samt Betriebskosten) ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats porto- und spesenfrei auf folgende Kontoverbindung des Hauptmieters zu überweisen:
  
  Kontoinhaber: __________________________________________
  Kreditinstitut: __________________________________________
  IBAN: __________________________________________
  BIC: __________________________________________.
2. Die erste Gesamtmiete ist vor der Übergabe der Mietsache zu zahlen. Beginnt das Untermietverhältnis an einem anderen Tag als am 1. Tag eines Monats, ist die erste Gesamtmiete anteilig zu berechnen.
3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Eingang des Geldes bei dem Hauptmieter maßgeblich.
Mietsicherheit
1. Der Untermieter hat an den Hauptmieter zur Sicherung dessen Ansprüche aus dem Untermietverhältnis nach Maßgabe des § 551 BGB eine Barkaution in Höhe von _____________ € (höchstens 3 Monatsgrundmieten ohne die als Betriebskostenvorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten) zu leisten. Der Untermieter ist zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Untermietverhältnisses, die zwei weiteren Teilzahlungen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden.
2. Der Hauptmieter wird die Kautionssumme gemäß § 551 Abs. 3 BGB getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinserträge erhöhen die Kautionssumme, sie stehen dem Untermieter zu.
3. Die Mietsicherheit sichert alle Forderungen des Hauptmieters gegen den Untermieter aus dem Untermietverhältnis. Während des Untermietverhältnisses ist der Hauptmieter berechtigt, die Mietsicherheit zur Befriedigung aller rechtskräftig festgestellten, unstreitigen oder offensichtlich begründeten Forderungen aus dem Untermietverhältnis in Anspruch zu nehmen. Nach dem Ende des Untermietverhältnisses gilt diese Einschränkung nicht. Der Hauptmieter kann die Auffüllung einer ganz oder teilweise verbrauchten Kaution verlangen. Bei Mieterhöhungen erhöht sich der Kautionsbetrag entsprechend.
4. Nimmt der Untermieter mit Zustimmung des Hauptmieters bauliche Veränderungen der Mietsache oder sonstige Einrichtungen vor, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, oder beabsichtigt der Untermieter mit Zustimmung des Hauptmieters sonstige nicht unerhebliche bauliche Änderungen der Mietsache, hat er eine angemessene zusätzliche Mietsicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu leisten. Die zusätzliche Mietsicherheit hat der Hauptmieter nach den gesetzlichen Vorgaben getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
5. Der Hauptmieter ist berechtigt, das Untermietverhältnis aus wichtigem Grund zu kündigen, wenn der Untermieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe des Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatskaltmiete entspricht.
6. Die Mietsicherheit ist nach Beendigung des Untermietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache abzurechnen und an den Untermieter zurückzugeben, sobald übersehbar ist, dass dem Hauptmieter keine Ansprüche aus dem Untermietverhältnis zustehen. Wenn nach Beendigung des Untermietverhältnisses eine Betriebskostennachforderung zu erwarten ist, darf der Hauptmieter bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes die Mietkaution in der Höhe einbehalten, die zur Sicherung seiner Nachforderungsansprüche angemessen ist.
7. Der Untermieter ist nicht berechtigt, mit dem noch nicht fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch aufzurechnen.
Energieausweis
Der Hauptmieter verpflichtet sich, dem Untermieter zur Einsicht und zur Kenntnisnahme den Energieausweis des Hauses vorzulegen, der dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) entspricht. Der Hauptmieter und der Untermieter sind sich darüber einig, dass der Inhalt des Energieausweises nicht Bestandteil dieses Untermietvertrages ist. Die im Energieausweis enthaltenen Angaben sind nicht maßgeblich für den vertragsgemäßen Zustand des Zimmers, sie stellen vor allem keine Zusicherung bestimmter Eigenschaften der Mieträume, keinen bestimmten Energiebedarfs- oder Verbrauchswert und keine bestimmte Obergrenze für den Energieverbrauch dar. Der Untermieter ist nicht berechtigt, aus den Angaben im Energieausweis Gewährleistungs- oder Modernisierungsansprüche oder sonstige Rechte gegenüber dem Hauptmieter abzuleiten. Entsprechendes gilt für die Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige nach § 87 GEG.
Zustand des Zimmers, Hauptmieterhaftung für Mängel
1. Das untervermietete Zimmer wird an den Untermieter zu Beginn des Untermietverhältnisses vollständig renoviert übergeben.
2. Der Untermieter hat das Zimmer eingehend besichtigt, ihm ist der Zustand der Mieträume bekannt. Der Zustand des Zimmers bei der Übergabe an den Untermieter wird in einem Protokoll festgehalten, welches wesentlicher Bestandteil dieses Untermietvertrages ist. Sollten im Protokoll Mängel aufgeführt werden, werden sie durch den Untermieter mangels anderweitiger Erklärung im Übergabeprotokoll als vertragsgemäß akzeptiert.
3. Die verschuldensunabhängige Haftung des Hauptmieters für die durch einen bei Abschluss des Untermietvertrages vorhandenen oder angelegten Sachmangel des Mietobjekts verursachte Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit, des Eigentums oder des Vermögens des Untermieters ist ausgeschlossen, es sei denn, der Hauptmieter hat den Mangel arglistig verschwiegen oder befand sich im Verzug mit der Behebung des Mangels.
4. Die Haftung des Hauptmieters für verschuldete Sach- und Vermögensschäden des Untermieters ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, es sei denn, es handelt sich um einen durch Mängel der Mietsache verursachten Sachschaden an Gegenständen des Untermieters, den der Untermieter nicht durch eigene Vorsichtsmaßnahmen abwenden oder gegen den sich der Untermieter üblicherweise nicht versichern kann.
5. Im Übrigen richtet sich die Haftung des Hauptmieters nach den gesetzlichen Vorschriften.
Schönheitsreparaturen
1. Während der Untermietdauer führt der Untermieter je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderliche Schönheitsreparaturen in dem Zimmer auf eigene Kosten durch. Der Umfang des Renovierungsbedarfs ist aus dem Übergabeprotokoll ersichtlich. Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere das Tapezieren und/oder Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Grundreinigung der von dem Hauptmieter verlegten Teppichböden bzw. das Streichen der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster von innen und der Außentüren von innen.
2. Schönheitsreparaturen sind ab Beginn des Untermietverhältnisses in der Regel in folgenden Zeitabständen zur Durchführung fällig, wenn nicht nach dem Grad der Abnutzung eine zeitlich andere Ausführung erforderlich ist:
  - in den Nassräumen wie Küche sowie Badezimmer alle fünf Jahre;
  - in Trockenräumen wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Toilette, Flur und Diele alle acht Jahre;
  - in allen anderen Nebenräumen alle zehn Jahre.
3. Die vorgenannten Renovierungsintervalle können sich im Einzelfall aufgrund eines vom Üblichen abweichenden Wohnverhaltens des Untermieters verkürzen oder verlängern. Soweit - abhängig von dem Zeitpunkt der letzten Renovierung und dem tatsächlichen Zustand der Mieträume - ein Renovierungsbedarf besteht, müssen die Schönheitsreparaturen spätestens bei Beendigung des Untermietverhältnisses durchgeführt werden.
4. Sämtliche Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen.
5. Befindet sich der Untermieter mit der Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen während des laufenden Untermietverhältnisses in Verzug, ist der Hauptmieter berechtigt, von dem Untermieter die Durchführung der Reparaturen zu verlangen. Nach fruchtlosem Ablauf der dem Untermieter zur Durchführung der Reparaturen gesetzten angemessenen Frist darf der Hauptmieter das etwaige Leistungsangebot des Untermieters ablehnen und einen Vorschuss in Höhe der aufgrund eines Kostenvoranschlags voraussichtlich entstehenden Renovierungskosten verlangen. Führt das Unterlassen von erforderlichen Schönheitsreparaturen zu einer Verwahrlosung oder sogar zu einer Substanzgefährdung des Zimmers, kann der Hauptmieter von dem Untermieter darüber hinaus Schadensersatz fordern.
Instandhaltung und Instandsetzung
1. Vorbehaltlich abweichender Regelungen in diesem Vertrag ist der Hauptmieter grundsätzlich zur Instandhaltung und Instandsetzung des Zimmers verpflichtet.
2. In dem Fall, dass das Zimmer ganz oder überwiegend zerstört oder wesentlich beschädigt wird, entfällt die Verpflichtung des Hauptmieters zur Instandsetzung der Mietsache.
3. In anderen Fällen der Beschädigung des Zimmers entfällt die Verpflichtung des Hauptmieters zur Instandsetzung des Zimmers, wenn der für den Wiederaufbau oder Instandsetzung erforderliche Aufwand völlig unwirtschaftlich ist und somit eine wirtschaftliche Opfergrenze überschreiten würde. Eine wirtschaftliche Opfergrenze gilt als überschritten, wenn zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Untermieter sowie dem Wert des Zimmers und den aus dem Zimmer zu ziehenden Einnahmen andererseits ein krasses Missverhältnis entstehen würde. In einem solchen Fall steht es dem Hauptmieter frei, das Untermietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist außerordentlich zu kündigen.
Bauliche Änderungen durch den Hauptmieter
1. Der Hauptmieter ist berechtigt, bauliche Veränderungen, die zur Erhaltung der an den Untermieter überlassenen Wohnräume oder sonstiger Teile des Gebäudes sowie zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung eingetretener Schäden dienen, nach rechtzeitiger Ankündigung auch ohne Zustimmung des Untermieters durchzuführen. Einer Ankündigung bedarf es nicht, wenn die Maßnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder zur Abwendung drohender Gefahren erforderlich sind.
2. Bauliche Veränderungen zur Verbesserung der an den Untermieter überlassenen Wohnräume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie oder Wasser, zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Untermieter nach Maßgabe der gesetzlichen Regelungen zu dulden.
3. Soweit der Untermieter die in diesem Paragrafen bezeichneten baulichen Veränderungen zu dulden hat, hat er die betroffenen Räume nach vorheriger Terminabsprache zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht schuldhaft behindern, verhindern oder verzögern. Anderenfalls ist der Untermieter zum Ersatz des dem Hauptmieter entstandenen Schadens verpflichtet.
Bauliche Änderungen durch den Untermieter
1. Der Untermieter darf ohne vorherige Zustimmung des Hauptmieters keine Instandsetzungen, keine baulichen oder sonstigen Änderungen, insbesondere keine Um-, An-, Einbauten oder Installationen (nachfolgend die „Änderungen“) durchführen, soweit sie über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden.
2. Der Hauptmieter wird Zustimmung für bauliche Veränderungen der Mietsache, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen, erteilen, es sei denn, die bauliche Veränderung kann dem Hauptmieter auch unter Würdigung der Interessen des Untermieters nicht zugemutet werden. Die Erteilung der Zustimmung für alle nicht unerheblichen baulichen Veränderungen der Mietsache hängt von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Mietsicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ab.
3. Erteilt der Hauptmieter dem Untermieter eine Zustimmung für bauliche Änderungen, so ist der Untermieter für die Einholung etwaiger bauaufsichtsrechtlicher Genehmigungen verantwortlich und hat alle Kosten hierfür zu tragen. Der Untermieter haftet für die fachmännische Herstellung und ordnungsgemäße Nutzung und für alle Schäden, die im Zusammenhang mit den von ihm vorgenommenen Änderungen entstehen. Besteht ein nennenswertes Schadensrisiko, hat der Untermieter auf Verlangen des Hauptmieters eine entsprechende Haftpflichtversicherung nachzuweisen.
4. Bei Änderung der Bodenbeläge hat der Untermieter sicherzustellen, dass die Schalldämmung im Vergleich zu dem bei der Übernahme des Zimmers vorhandenen Zustand nicht verschlechtert wird.
5. Das Durchbohren oder Anbohren von Kacheln oder Fliesen bedarf stets der Zustimmung des Hauptmieters; diese ist zu erteilen, soweit das Durchbohren oder Anbohren zu einer zweckentsprechenden Nutzung der Räume, insbesondere zum Anbringen von noch nicht vorhandenen, zum ordnungsgemäßen Gebrauch gehörenden Einrichtungsgegenständen erforderlich ist und das übliche Maß nicht überschreitet und soweit andere sichere Anbringungstechniken wie das Bohren in den Fugen oder Benutzung der modernen Klebetechniken nicht eingesetzt werden können.
6. Nimmt der Untermieter Änderungen mit oder ohne vorherige Zustimmung des Hauptmieters vor, ist der Hauptmieter zur Kostenübernahme nicht verpflichtet. Der Hauptmieter ist jedoch berechtigt, beim Auszug des Untermieters dessen Einrichtungen oder bauliche Änderungen gegen Erstattung der von dem Untermieter nachgewiesenen Kosten abzüglich eines angemessenen Abschlags für Abnutzungen für jedes volle Jahr Wohndauer zu übernehmen, es sei denn der Untermieter hat berechtigtes Interesse an der Mitnahme der Einrichtungen. Macht der Hauptmieter von seinem Übernahmerecht keinen Gebrauch, ist der Untermieter auf Verlangen des Hauptmieters verpflichtet, den vorherigen Zustand der Mieträume auf eigene Kosten wiederherzustellen. Bei Weigerung oder Verzug des Untermieters ist der Hauptmieter berechtigt, die Herstellung des vorigen Zustandes auf Kosten des Untermieters vornehmen zu lassen.
Nutzung und Pflege des Zimmers
1. Der Untermieter darf das Zimmer ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen.
2. Der Untermieter ist verpflichtet, die Mietsache und Räume, Einrichtungen sowie Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln.
3. Für die ordnungsgemäße Reinigung der Mietsache ist der Untermieter verantwortlich. Kommt er der Pflicht zur Säuberung der Mietsache nicht oder nur teilweise in allgemein üblicher Weise nach und droht deswegen objektiv ein konkreter Schaden an der Mietsache, kann der Hauptmieter auf Kosten des Untermieters die Reinigung veranlassen. Die Kosten für eine Ungezieferbekämpfung hat immer der Untermieter zu tragen, wenn er für den Ungezieferbefall verantwortlich ist.
4. Der Untermieter hat im Rahmen des ihm Zumutbaren für ausreichende Belüftung und Beheizung der Mieträume sowie Schutz der Innenräume vor Frost zu sorgen, um Bildung von Kondenswasser, Schimmelbefall und andere Schäden zu vermeiden. Wasserdampf ist nach Kochen oder Duschen sofort zu beseitigen. Es wird darauf hingewiesen, dass in der Regel ein Stoßlüften drei- bis viermal am Tag (bei Berufstätigen zweimal am Tag) für jeweils zehn Minuten durch Öffnen sämtlicher Fenster erforderlich ist, um die relative Luftfeuchtigkeit in dem Zimmer zu regulieren. Um Schimmelbildung hinter den flächigen Möbeln zu vermeiden, sind diese unter Einhaltung eines Wandabstandes von mindestens 3 cm aufzustellen. Im Falle der Zuwiderhandlung ist der Untermieter für entstandene Schäden verantwortlich.
5. Das Rauchen in den Gemeinschaftsräumen ist verboten. Das Rauchen in dem Zimmer darf nicht zur Belästigung der anderen Wohnungs- und Hausbewohner führen.
6. Das Grillen ist nicht gestattet.
7. Schäden an den Mieträumen, am Haus und an den gemeinschaftlichen Einrichtungen sowie alle Umstände, die die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache nicht unwesentlich beeinträchtigen können, hat der Untermieter dem Hauptmieter unverzüglich anzuzeigen. Für die durch verspätete Anzeigen verursachten Schäden ist der Untermieter ersatzpflichtig.
8. Der Untermieter hat alle notwendigen Vorkehrungen zu treffen, damit von seinen Mieträumen keine Gefahr für Dritte ausgeht oder Schäden verursacht werden. Der Untermieter haftet ferner für alle Aktivitäten, die sonstige Personen, die sich mit seinem Wissen in den Mieträumen aufhalten oder ihn aufsuchen, in den Mieträumen ausüben.
9. Abfälle dürfen auf dem Grundstück oder im Haus nicht gelagert werden. Abfälle dürfen ausschließlich über die hierfür vorgesehenen Behälter entsorgt werden.
Haftung des Untermieters, Kleinreparaturen
1. Der Untermieter haftet für Schäden, die durch Verletzung der ihm obliegenden Sorgfalts- und Schutzpflichten oder vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache entstehen. Ferner hat er für die Schäden einzustehen, die von den zu seinem Haushalt gehörenden Personen, Unteruntermietern, Hausangestellten, Besuchern oder sonstigen Personen, die sich mit seinem Wissen in den Mieträumen aufhalten oder ihn aufsuchen, verursacht wurden.
2. Stehen die Mieträume während der Dauer des Untermietverhältnisses leer und entsteht dem Hauptmieter dadurch ein Schaden, ist der Untermieter zum Schadensersatz verpflichtet.
3. Die Kosten für die Beseitigung von Abflussrohrverstopfungen, die durch das Überschreiten des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Untermieter oder durch die zu seinem Haushalt gehörenden Personen, Unteruntermieter, Hausangestellten, Besucher oder sonstige Personen, die sich mit seinem Wissen in den Mieträumen aufhalten oder ihn aufsuchen, verursacht wurden, trägt der Untermieter.
4. Der Untermieter ist außerdem ohne Rücksicht auf Verschulden verpflichtet, solche Instandsetzungsarbeiten an den seinem häufigen und direkten Zugriff unterliegenden Gegenständen und Einrichtungen in den Mieträumen wie z.B. Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser, Abwasser und Gas, Duschstangen und Duschabtrennungen, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Bedienungseinrichtungen für Roll- und Fensterläden, Markisen und Jalousien zu bezahlen, deren Kosten im Einzelfall einen Betrag von 100,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer nicht übersteigen. Der Gesamtbetrag, der auf den Untermieter innerhalb eines Jahres entfällt, ist auf 8 % der Jahresgrundmiete (Jahresnettokaltmiete) begrenzt.
Tierhaltung
1. Die Haltung von Haustieren in dem Zimmer bedarf der Zustimmung des Hauptmieters. Die Haltung von Kleintieren, soweit sich die Anzahl der gehaltenen Tiere in den üblichen Grenzen hält und keine unzumutbare Belästigung anderer Wohnungs- und Hausbewohner oder Nachbarn entsteht, ist erlaubnisfrei. Der Hauptmieter kann die Erlaubnis verweigern oder widerrufen, wenn die Tierhaltung zu unzumutbarer Belästigung anderer Wohnungs- und Hausbewohner oder Nachbarn oder zu Beeinträchtigung der Mieträume, des Gebäudes oder des Grundstücks führt. Das Halten von gefährlichen Tieren inklusive Kampfhunden im Sinne der einschlägigen bundes- sowie landesrechtlichen Vorschriften ist verboten.
2. Die Zustimmung des Hauptmieters wird unter Beachtung pflichtgemäßen Ermessens und nur für den Einzelfall erteilt. Sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden.
3. Der Untermieter haftet für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden.
Rauchwarnmelder
1. Das untervermietete Zimmer ist entsprechend den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Dem Hauptmieter steht das Betretungs- und Überwachungsrecht zu, um die Rauchwarnmelder ordnungsgemäß zu warten, zu reparieren und bei Bedarf auszutauschen, es richtet sich nach den Bestimmungen des Abschnitts „Betreten des Zimmers durch den Hauptmieter“. Der Untermieter hat zu dulden, dass der Hauptmieter die Rauchwarnmelder einbauen lässt und sie während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand erhält.
2. Zu keiner Zeit darf der Untermieter oder die Personen, die sich mit dem Wissen des Untermieters in den Mieträumen aufhalten oder ihn besuchen, aus den Rauchwarnmeldern die Batterien entfernen oder die Rauchwarnmelder in sonstiger Weise außer Betrieb setzen.
Betreten des Zimmers durch den Hauptmieter
1. Der Untermieter übt das Hausrecht in dem Zimmer aus.
2. Der Hauptmieter bzw. seine Beauftragten sind berechtigt, das Zimmer bei Vorliegen sachlicher Gründe (z.B. bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für drohende Schäden, zum Ablesen der Messvorrichtungen, zur Wartung, Reparatur etc. von Rauchwarnmeldern, zur Besichtigung durch Nachmieter nach Kündigung, beim Haus- oder Wohnungsverkauf, zur Vorbereitung oder Durchführung der Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, zur Erforschung einer Schadensursache, bei begründetem Verdacht der vertragswidrigen Nutzung etc.) nach Ankündigung alleine oder zusammen mit Interessenten oder Handwerkern etc. von 8.00 Uhr bis 20.00 Uhr zu betreten. Dabei ist auf berechtigte berufliche und persönliche Belange des Untermieters gebührend Rücksicht zu nehmen. In Notfällen darf das Zimmer ohne Anmeldung geöffnet und betreten werden.
3. Der Untermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass das Zimmer bei Gefahr im Verzug auch in seiner Abwesenheit betreten werden kann.
Hausordnung
1. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die diesem Untermietvertrag als Anlage beigefügte Hausordnung wesentlicher Bestandteil dieses Untermietvertrags ist.
2. Der Untermieter ist zur Einhaltung der in der Hausordnung enthaltenen Regelungen verpflichtet.
Ende des Untermietverhältnisses
1. Bei der Beendigung des Untermietverhältnisses ist das Zimmer vollständig geräumt, gründlich geputzt und gereinigt an den Hauptmieter zurückzugeben, u.a. sind: Fenster und Fensterrahmen beidseitig zu putzen; Heizkörper und Heizungsrohre, Fensterbänke, Lichtschalter, Steckdosen, Türen (Türrahmen und Türblätter sowie Beschläge) feucht abzuwischen; Teppiche und Teppichböden gründlich zu reinigen; sonstige Fußböden und Kacheln feucht zu wischen; Küche, Badezimmer und Toilette inklusive der in dem Zimmer nach dem Auszug verbleibenden Einrichtungen zu reinigen; zu fegen. Fliesenfugen sind von Schmutz und Verfärbung vollständig zu reinigen. Armaturen in Küche und Badezimmer sind zu entkalken. In dem Zimmer verbleibendes Inventar muss innen sowie außen gesäubert und poliert werden. Ist das Zimmer mit einem Dampfabzug ausgestattet, ist der Dampfabzugsfilter zu wechseln. In dem Zimmer nach dem Auszug verbleibende Vorhänge, Gardinen etc. müssen gewaschen und gebügelt werden.
2. Bei der Rückgabe der Mieträume müssen die Decken und Wände mit einer neutralen, deckenden und hellen Farbe gestrichen sein. Soweit durch übermäßige Abnutzung das Erneuern der Tapeten erforderlich ist, ist das Zimmer zuvor zu tapezieren. Naturbelassenes bzw. lasiertes Holz sowie Kunststoffrahmen dürfen bei der Übergabe nicht mit Deckfarbe gestrichen sein. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in weißen oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden. Nägel, Dübel u.Ä. sind zu beseitigen, Bohr- und Dübellöcher u.Ä. sind zu verschließen.
3. Kommt der Untermieter seiner Pflicht zur Durchführung von fälligen Schönheitsreparaturen bei der Beendigung des Untermietverhältnisses nicht nach, ist der Hauptmieter berechtigt, nach fruchtlosem Ablauf der dem Untermieter zur Durchführung der Reparaturen gesetzten angemessenen Frist das etwaige Leistungsangebot des Untermieters abzulehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Geltendmachung weiterer Schäden bleibt hiervon unberührt. Eine Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Untermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert.
4. Von dem Untermieter fest angebrachte Gegenstände sind auf Verlangen des Hauptmieters bei Untermietende zu entfernen.
5. Bei Beendigung des Untermietverhältnisses sind Nägel, Dübel u.Ä. zu beseitigen, Bohr- und Dübellöcher u.Ä. sind zu verschließen.
6. Der Untermieter ist verpflichtet, an den Hauptmieter sämtliche von dem Hauptmieter erhaltenen sowie durch den Untermieter angefertigten Schlüssel zurückzugeben. Kann der Untermieter nicht alle Schlüssel aushändigen, ist er zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet. Die Schadensersatzpflicht des Untermieters richtet sich nach den Bestimmungen des Abschnittes „Schlüssel“.
7. Auf Verlangen des Hauptmieters ist der Untermieter verpflichtet, dem Hauptmieter eine Bescheinigung über die Abmeldung vorzulegen.
8. Der Untermieter verpflichtet sich, spätestens beim Auszug aus den Mieträumen dem Hauptmieter eine Kontaktadresse mitzuteilen, unter der der Untermieter nach der Beendigung dieses Untermietverhältnisses erreicht werden kann.
9. Gibt der Untermieter die Mieträume an den Hauptmieter verspätet oder nur teilweise oder ohne Schlüssel zurück, hat der Untermieter, unabhängig davon, ob ihn daran ein Verschulden trifft, an den Hauptmieter als Nutzungsentschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache nach Wahl des Hauptmieters entweder die vereinbarte Miete oder die für vergleichbare Mieträume ortsübliche Miete zu zahlen. Hat der Untermieter die verspätete oder nur teilweise Rückgabe zu vertreten, steht dem Hauptmieter das Recht zu, einen weiteren Schaden geltend zu machen.
Mehrheit der Untermieter
Mieten mehrere Personen das Zimmer unter, so haften sie für alle Verpflichtungen aus diesem Untermietverhältnis als Gesamtschuldner. Erklärungen, deren Wirkung alle Untermieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Untermietern abgegeben werden. Mehrere Untermieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig mit der Unterschrift dieses Untermietvertrages zur Abgabe eigener Willenserklärungen und Entgegennahme von Willenserklärungen des Hauptmieters. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Erklärungen des Hauptmieters, die den Bestand des Untermietverhältnisses betreffen oder die Hauptleistungspflichten der Vertragspartner ändern, z.B. Kündigungserklärungen, Mieterhöhungsverlangen oder Erklärungen über den Abschluss einer Untermietaufhebungsvereinbarung. Die Vollmacht gilt jedoch nicht für die Abgabe eigener Erklärungen, die auf die Beendigung des Untermietverhältnisses gerichtet sind. Die Vollmacht kann widerrufen werden.
Allgemeine Bestimmungen
1. Tür-, Klingel- und Briefkastenschilder bringt der Untermieter auf eigene Kosten an. Der Untermieter ist auch für die Entfernung der von ihm angebrachten Tür-, Klingel- und Briefkastenschilder verantwortlich.
2. Der Untermieter ist zur Aufrechnung gegen die Mietpreisforderungen des Hauptmieters nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen berechtigt. Das Recht des Untermieters, gegen die Mietforderungen des Hauptmieters mit Ansprüchen wegen der Mängel der Mietsache oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsecht auszuüben, bleibt hiervon unberührt. Der Untermieter muss seine Absicht, das Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrecht auszuüben, wenigstens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform anzeigen.
3. Alle in diesem Untermietvertrag angegebenen Geldbeträge sind in Euro.
Geltendes Recht
Dieser Vertrag unterliegt ausschließlich materiellem Sachrecht der Bundesrepublik Deutschland. Die Anwendung der Regeln des internationalen Privatrechts ist ausgeschlossen, soweit sie zu einer Anwendung ausländischen Sachrechts führen würde.
Keine Nebenabreden
Die in diesem Vertrag getroffenen Regelungen sind abschließend. Mündliche oder schriftliche Nebenabreden wurden nicht getroffen.
Schriftform
Jegliche Änderungen und Ergänzungen dieses Untermietvertrages bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform, wobei die Änderungen oder Ergänzungen von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden müssen.
Salvatorische Klausel
Sollten einzelne Bestimmungen dieses Untermietvertrages ganz oder teilweise unwirksam oder nichtig sein oder nach Vertragsschluss ganz oder teilweise unwirksam oder nichtig werden, bleibt davon die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen unberührt. Anstelle der unwirksamen oder nichtigen Bestimmung soll diejenige wirksame Regelung treten, deren Wirkungen dem von den Vertragsparteien mit der unwirksamen bzw. undurchführbaren Bestimmung verfolgten wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommen. Dies gilt entsprechend für den Fall, dass sich der Vertrag als lückenhaft erweist.

Der Untermieter bestätigt mit seiner Unterschrift unter diesem Untermietvertrag, eine von dem Hauptmieter unterzeichnete vollständige Abschrift dieses Untermietvertrages erhalten zu haben.

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(Ort, Datum)

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(Unterschrift des Hauptmieters)

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(Ort, Datum)

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(Unterschrift des Untermieters)

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Untermietvertrag für Wohnraum Dokumentenvorschau

Dokumentenvorschau Über dieses Dokument

In aller Kürze: Der Untermietvertrag für Wohnraum

Ein Untermietvertrag für Wohnraum ist ein Mietvertrag, bei dem ein Mieter („Hauptmieter“ genannt) eine Wohnimmobilie komplett oder nur Teile davon an einen anderen Mieter („Untermieter“ genannt) vermietet.
Bei Untermiete existieren zwei parallele Mietverhältnisse über ein Wohnobjekt: die Hauptmiete und die Untermiete. Der Hauptmieter hat eine doppelte Stellung. In Rechtsbeziehung zu dem Eigentümer (Hauptvermieter oder Erstvermieter) ist er selbst Mieter (Hauptmieter) und in Rechtsbeziehung zu seinem Mieter (Untermieter) ist er Vermieter (Untervermieter).
Das Mietverhältnis zwischen Erstvermieter und Hauptmieter bleibt von der Untermiete unberührt. Der Hauptmieter ist auch weiterhin für die Entrichtung des Mietzinses und der Mietnebenkosten verantwortlich. Eine direkte vertragliche Beziehung zwischen Erstvermieter und Untermieter besteht in der Regel nicht.
Untermietverträge über Wohnraum unterliegen den Regelungen der §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Übrigens:

Ein Untermietvertrag für Wohnraum wird auch Untermietervereinbarung, Sekundärmietvertrag, Teilmietvertrag, Wohnunterteilungsvertrag, Mietvereinbarung für Wohnraum, Wohnraum-Nutzungsvertrag, Wohnungsüberlassungsvertrag, Wohnraumüberlassungsvertrag für Untermieter oder Wohnraumuntervermietungsvertrag genannt.

Wann ist eine Untervermietung sinnvoll?

Untermietverträge sind insbesondere in den folgenden Fällen beliebt:

Zwischenvermietung

Ein Untermietvertrag ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Hauptmieter die Wohnung vorübergehend nicht selbst nutzt, das Mietverhältnis aber aufrechterhalten möchte. Dies kann beispielsweise bei einem längeren Auslandsaufenthalt, einem Praktikum in einer anderen Stadt oder einem Auslandssemester der Fall sein. Durch die Untervermietung können die laufenden Mietkosten gedeckt werden, während das Hauptmietverhältnis bestehen bleibt. Eine Zwischenvermietung ist i.d.R. auf eine relativ kurze Zeit angelegt und ist eine verbreitete Form der Untervermietung.

Wohngemeinschaft (WG)

Die Untervermietung eines WG-Zimmers ist eine andere häufige Form der Untervermietung. Bei der Vermietung eines Mietobjekts an eine Wohngemeinschaft gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten für den Mietvertrag. Bei einer dieser Gestaltungsmöglichkeiten schließt der Vermieter des Mietobjekts einen Mietvertrag mit dem Hauptmieter ab und dieser schließt separate Untermietverträge mit seinen Mitbewohnern ab. Rechtlich sind die Mitbewohner somit die Untermieter des Hauptmieters, der dem Vermieter gegenüber alleinig haftet und für die Zahlung der (Haupt)miete verantwortlich ist.

Finanzielle Engpässe

Auch in finanziellen Notsituationen kann die Untervermietung eine gute Lösung sein, um die Mietkosten zu reduzieren. Wenn z.B. durch den Verlust des Arbeitsplatzes oder andere unerwartete finanzielle Belastungen die volle Miete nicht mehr gezahlt werden kann, ermöglicht die Untervermietung eines Zimmers die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses. Dies ist oft günstiger als ein kompletter Umzug in eine kleinere Wohnung, der mit hohen Kosten und Aufwand verbunden ist.

Persönliche Übergangsphasen

Die Untervermietung kann auch in persönlichen Übergangsphasen sinnvoll sein, zum Beispiel nach einer Trennung oder Scheidung. Wenn die Wohnung zunächst zu groß geworden ist, aber eine emotionale Bindung besteht oder später Familienzuwachs geplant ist, ermöglicht die vorübergehende Untervermietung den Erhalt der Wohnung. Gleichzeitig kann die Anwesenheit eines Untermieters in solchen Lebensphasen auch soziale Vorteile bieten.

Alleinstehende Personen

Auch für allein lebende Personen mit großen Wohnungen kann die Untervermietung aus praktischen und sozialen Gründen attraktiv sein. Die Anwesenheit eines Untermieters kann mehr Sicherheit bieten, wenn man viel unterwegs ist, und gegenseitige Unterstützung im Alltag ermöglichen. Darüber hinaus kann die Untervermietung dazu beitragen, den vorhandenen Wohnraum effizienter zu nutzen und gleichzeitig ein zusätzliches Einkommen zu erzielen.

Ältere Menschen

Die Untervermietung kann für ältere Menschen mehrere wichtige Vorteile bieten und ist besonders dann sinnvoll, wenn sie allein in einer größeren Wohnung oder einem Haus leben. Neben der finanziellen Entlastung bei den Miet- und Betriebskosten, die insbesondere für Rentner mit geringem Einkommen relevant ist, bietet die Anwesenheit eines Untermieters mehr Sicherheit im Alltag und kann in Notfällen wichtig sein. Spezielle Modelle wie "Wohnen für Hilfe", bei dem z.B. Studierende gegen eine reduzierte Miete und praktische Unterstützung ein Zimmer bewohnen, haben sich vielerorts bewährt.

Was ist bei der Untervermietung zu beachten?

Bei der Untervermietung ist insbesondere auf Folgendes zu achten:

Erlaubnis des Eigentümers/Hauptvermieters

Eine Untervermietung bedarf i.d.R. einer Erlaubnis des Erstvermieters, sonst droht eine Kündigung.
Vor Abschluss eines Untermietvertrages sollte der Hauptmieter sicherstellen, dass eine schriftliche Zustimmung des Erstvermieters zur Untervermietung vorliegt. Bei mehreren Erstvermietern müssen alle Erstvermieter der Untervermietung zustimmen.
Wenn der Erstvermieter die Erlaubnis verweigert, kann der Hauptmieter das Mietverhältnis kündigen.
Wird ein Untermietvertrag ohne erforderliche Zustimmung abgeschlossen, kann sich der Hauptmieter (Untervermieter) schadensersatzpflichtig machen. Des Weiteren besteht das Risiko einer Kündigung des Mietvertrages durch den Erstvermieter aufgrund der unerlaubten Untervermietung.

Rechte des Untermieters

Recht auf einen schriftlichen Untermietvertrag mit allen wesentlichen Vertragsbestandteilen
Anspruch auf ordnungsgemäße Wohnungsübergabe mit Übergabeprotokoll
Vertragsgemäße Nutzung der Mieträume und der vereinbarten Gemeinschaftsflächen
Einhaltung gesetzlicher Kündigungsfristen
Recht auf ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung und Belegeinsicht
Recht auf Rückzahlung der Kaution einschließlich Verzinsung bei Auszug
Recht auf unverzügliche Beseitigung von Mängeln
Recht auf Mietminderung bei erheblichen Mängeln
Schutz vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen

Der Untervermieter (der zugleich Hauptmieter ist) sollte immer darauf achten, dass er durch den Untermietvertrag dem Untermieter nicht mehr Rechte einräumt als ihm selbst zustehen. Es ist generell zu empfehlen, den Hauptmietvertrag als Anlage dem Untermietvertrag beizufügen und mit dem Untermieter zu vereinbaren, dass die Regelungen des Hauptmietvertrages ergänzend zum Untermietvertrag für das Untermietverhältnis gelten sollen.

Der Untermietvertrag von RECHTSDOKUMENTE sieht eine solche Klausel in dem Fall vor, dass der Mietvertrag dem Untermietvertrag beigefügt wird. Des Weiteren haben wir spezielle Klauseln für die Untermietdauer und die Mietpreisanpassungen in unserem Vertragsentwurf, die die Besonderheiten eines Untermietverhältnisses berücksichtigen.

Möblierung

Bei der Untervermietung von Wohnräumen wird das untervermietete Objekt gewöhnlich möbliert vermietet. Bei möblierten Wohnräumen ist es ratsam, dass Vermieter (Hauptmieter) und Untermieter eine Inventarliste erstellen, die den Umfang der vom Vermieter bereitgestellten Möblierung unzweideutig und verbindlich bestimmt. Diese Inventarliste ist dem Untermietvertrag beizufügen.

Gut zu wissen! Bei der Vertragsvorlage von RECHTSDOKUMENTE haben Sie die Wahl, ob Sie die Inventarliste direkt in den Vertragstext aufnehmen wollen oder dem Untermietvertrag als separates Dokument beifügen möchten.

Befristung

Soll ein Untermietvertrag befristetet werden, handelt es sich um einen Zeitmietvertrag im Sinne von § 575 BGB.
Ein befristeter Untermietvertrag (Zeitmietvertrag) ist nur erlaubt, wenn die Befristung begründet ist. Die häufigste zulässige Begründung für einen befristeten Untermietvertrag ist der Eigenbedarf: der Hauptmieter möchte den untervermieteten Wohnraum zu einem späteren Zeitpunkt (wieder) selbst nutzen. Bei der Untermiete handelt es sich also um eine Zwischenmiete.

Wofür kann der Untermietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE verwendet werden?

Der Untermietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE ist für die Untervermietung von folgenden Mietobjekten geeignet:

Zimmer in Wohngemeinschaften (WG-Zimmer), Wohnheimen, Einliegerwohnungen, Häusern oder sonstigen Wohngebäuden,
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (d.h. Häuser mit mindestens 2 voneinander räumlich getrennten Wohnungen),
Einliegerwohnungen (d.h. untergeordnete Wohnungen in einem Einfamilienhaus, wobei die Hauptwohnung vom Hauptmieter selbst bewohnt wird), und
Wohnhäuser (freistehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte).

Kann eine Untervermietung verboten werden?

Nach § 553 Abs. 1 BGB hat der Mieter grundsätzlich das Recht, die Wohnung ganz oder teilweise unterzuvermieten, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht. Ein generelles Verbot der Untervermietung im Mietvertrag ist daher unwirksam, da es gegen zwingendes Mietrecht verstößt. Berechtigte Interessen können beispielsweise finanzielle Engpässe, längere berufsbedingte Abwesenheiten oder persönliche Gründe wie eine Trennung sein.

Der Vermieter muss allerdings der Untervermietung zustimmen, kann diese Zustimmung aber nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nur aus wichtigem Grund verweigern. Solche Gründe liegen vor, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt (z.B. bekannte Zahlungsunfähigkeit), die Wohnung überbelegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Verweigert der Vermieter die Zustimmung unberechtigt, kann der Mieter das Mietverhältnis nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB außerordentlich kündigen.

Selbstverständlich steht es einem Vermieter frei, eine Erlaubnis zur Untervermietung auch dann zu erteilen, wenn der Mieter keinen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis hat. In diesem Fall stellt die Nichterteilung jedoch keinen Kündigungsgrund dar.

Ein Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung zeitlich befristet oder unbefristet erteilen.

Wann darf ein Untermietvertrag befristet werden?

Ein Untermietvertrag für Wohnraum darf nur mit Grund befristet werden. Eine Befristung ohne Grund ist unwirksam und der Untermietvertrag gilt als unbefristet. Die Befristung eines Untermietvertrages ist zulässig, wenn:

einer der drei Gründe des § 575 Absatz 1 Ziffer 1-3 BGB vorliegt (siehe Infobox), oder
ein vorübergehender Sonderbedarf gedeckt werden soll (siehe § 549 Absatz 2 Ziffer 1 BGB) - darunter fällt Vermietung von Ferienwohnungen und Wohnräumen in Studenten- und Jugendwohnheimen.

In beiden Fällen muss der konkrete Grund für die Befristung in den Untermietvertrag aufgenommen werden.

Es gibt zwei Ausnahmen: Bei der Untervermietung von einzelnen Zimmern (z.B. WG-Zimmer) oder Einliegerwohnungen ist eine Befristung ohne Grund zulässig, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

der untervermietete Wohnraum ist Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung,
der untervermietete Wohnraum ist vom Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten und
der untervermietete Wohnraum ist dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (siehe § 549 Absatz 2 Ziffer 2 BGB).

Gut zu wissen: Unsere Vorlage berücksichtigt beide Ausnahmefälle.

Befristungsgründe nach § 575 BGB

Ein befristeter Untermietvertrag (Zeitmietvertrag) kann nach § 575 Absatz 1 Ziffer 1-3 BGB nur dann wirksam abgeschlossen werden, wenn der Hauptmieter als Vermieter dem Untermieter bei Vertragsabschluss einen der folgenden Befristungsgründe schriftlich mitteilt:

Eigenbedarf: die Absicht, die Räume nach Ablauf der Mietzeit selbst zu nutzen
bauliche Maßnahmen: die Absicht, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses die Durchführung der Maßnahme erheblich erschweren würde, oder
Vermietung an Dienstverpflichtete: die Absicht, die Räume an einen Dienstverpflichteten (z.B. Hausmeister) zu vermieten.

Der angegebene Grund muss tatsächlich vorliegen und später auch verwirklicht werden, andernfalls kann der Mieter nach § 575 Abs. 3 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Wann ist Kündigungsausschluss zulässig?

Wenn Sie eine bestimmte Untermietdauer sicherstellen wollen, aber die Voraussetzungen für Befristung des Untermietvertrages (siehe vorhergehende Frage) nicht erfüllt sind, können Sie einen unbefristeten Vertrag mit Kündigungsausschluss schließen. Dadurch wird eine gewünschte Mindestlaufzeit des Vertrags sichergestellt, nach deren Ende der Vertrag ordentlich gekündigt werden kann.

Ein Kündigungsausschluss im Untermietvertrag unterliegt den gleichen Regelungen wie im Hauptmietvertrag. Ein befristeter Kündigungsausschluss ist grundsätzlich zulässig, wenn er für beide Parteien gilt und vier Jahre nicht überschreitet. Die Vereinbarung muss individuell ausgehandelt werden und darf nicht einseitig nur eine Partei binden.

Ein längerer oder unbefristeter Kündigungsverzicht ist unwirksam, da er den Mieter unangemessen benachteiligt. Auch formularvertragliche Kündigungsausschlussklauseln unterliegen der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Bei einer Befristung des Untermietvertrages nach § 575 BGB ist zu beachten, dass ein zusätzlicher Kündigungsausschluss nur wirksam ist, wenn er sich auf einen kürzeren Zeitraum als die Befristung bezieht.

Darf der Hauptvermieter die Miete bei Untervermietung erhöhen?

Nach § 553 BGB ist die Untervermietung allein kein Grund für eine Mieterhöhung. Der Hauptvermieter kann die Miete nicht allein deshalb erhöhen, weil der Hauptmieter die Wohnung ganz oder teilweise untervermietet. Das Recht zur Mieterhöhung richtet sich weiterhin nach den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB, also zum Beispiel bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierung.

Allerdings kann der Vermieter nach § 553 Abs. 2 BGB einen angemessenen Zuschlag für die Untervermietung verlangen, wenn dem Vermieter die Überlassung an einen Dritten nur gegen eine angemessene Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn durch die Untervermietung eine intensivere Nutzung der Wohnung erfolgt und dadurch eine höhere Abnutzung oder höhere Betriebskosten entstehen. Der Zuschlag muss jedoch konkret begründet werden und in einem angemessenen Verhältnis zu den tatsächlich entstehenden Mehrkosten stehen.

Darf ein Mietobjekt mit Gewinn untervermietet werden?

Grundsätzlich darf der Hauptmieter vom Untermieter eine höhere Miete verlangen als er selbst dem Vermieter (Eigentümer) zahlt. Bei einem extremen Missverhältnis bzw. Hinzukommen weiterer Tatbestände (z.B. Ausnutzung einer Zwangslage des Untermieters) kann ein Mietvertrag, bei dem der Untermieter eine erheblich höhere Miete zahlt, als es der Hauptmieter gegenüber dem Hauptvermieter/Eigentümer tut, wegen Wuchers (siehe § 138 BGB) nichtig sein.

Falls die Untervermietung auf eine Gewinnerzielung abzielt, ist jedoch zu prüfen, ob eine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt, die ohne entsprechende Genehmigung eine Vertragsverletzung des Hauptmietvertrages darstellen kann.

Was versteht man unter Zweckentfremdung von Wohnraum?

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt nach den jeweiligen Landesgesetzen und kommunalen Zweckentfremdungs-verbotsverordnungen vor, wenn Wohnraum seiner eigentlichen Zweckbestimmung - dem dauerhaften Wohnen - entzogen wird. Dies ist insbesondere der Fall, wenn Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke (z.B. Büros oder Praxen), als Ferienwohnung oder zur gewerblichen Zimmervermietung genutzt wird, länger als sechs Monate leer steht oder wenn Wohnraum beseitigt wird. Die Zweckentfremdung von Wohnraum bedarf in Gemeinden mit einer entsprechenden Verordnung einer behördlichen Genehmigung, andernfalls drohen Bußgelder und die Anordnung, den Wohnraum wieder herzurichten.

Sonderfall: Tageweise Untervermietung (z.B. über Airbnb)

Die tageweise Untervermietung von Wohnraum, zum Beispiel über Plattformen wie Airbnb, unterliegt strengeren gesetzlichen Regelungen als die klassische Untervermietung. Nach § 553 BGB, der das grundsätzliche Recht zur Untervermietung regelt, ist für jede Form der Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Bei der kurzzeitigen Vermietung an ständig wechselnde Gäste kann der Vermieter diese Erlaubnis jedoch in der Regel verweigern, da es sich hierbei um eine intensivere Nutzung der Wohnung als die übliche Wohnnutzung handelt.

Bei tageweiser Vermietung gelten zudem die jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften zum Zweckentfremdungsverbot. In vielen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt wird die wiederholte kurzzeitige Vermietung als Zweckentfremdung von Wohnraum angesehen, da der Wohnraum dadurch dem regulären Wohnungsmarkt entzogen wird. Eine solche Nutzung bedarf dann einer besonderen behördlichen Genehmigung, die in der Regel nur unter strengen Auflagen oder gar nicht erteilt wird.

Die unerlaubte tageweise Vermietung kann erhebliche rechtliche Konsequenzen haben. Bei unerlaubter Untervermietung kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristlos kündigen. Darüber hinaus drohen bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot empfindliche Bußgelder durch die zuständigen Behörden. Diese können in einigen Kommunen bis zu 500.000 Euro betragen. Außerdem kann der Vermieter die Herausgabe der durch die unerlaubte Untervermietung erzielten Einnahmen verlangen.

Was ist bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft zu beachten?

Bei der Vermietung von Wohnraum an eine Wohngemeinschaft (WG-Mietvertrag) kann man zwischen 3 unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten auswählen:

Ein einziger Mietvertrag mit allen Mitbewohnern

Die Variante, bei der alle Mieter Hauptmieter sind, ist besonders bei den Vermietern beliebt. Sie ist der am häufigsten vorkommende Fall einer WG-Vertragsgestaltung.
Alle Mieter unterzeichnen einen Vertrag mit dem Vermieter, haben die gleichen Rechte und Pflichten und haften gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass der Vermieter etwaige Forderungen in voller Höhe von jedem der WG-Mitbewohner fordern kann.
Für diese Vertragsgestaltung können Sie unseren Mietvertrag für Wohnraum verwenden.

Separate Mietverträge zwischen Vermieter und jedem der Mitbewohner

Der Vertrag wird mit jedem Mitbewohner nur über das einzelne WG-Zimmer sowie die Mitbenutzung der Küche und des Bades geschlossen.
Jeder Mieter haftet nur für sich selbst.
Der Vermieter rechnet die Nebenkosten mit jedem Mieter separat ab, wobei sehr oft eine Betriebskostenpauschale vereinbart wird.
Die Mieter haben kein Mitspracherecht bei der Auswahl der Mitbewohner.
Für diese Konstellation können Sie unseren Mietvertrag für Wohnraum für Wohnraum verwenden.

Ein Mietvertrag mit dem Hauptmieter und separate Untermietverträge zwischen Hauptmieter und seinen Mitbewohnern

Bei dieser Konstellation schließt eine Person als Hauptmieter den Mietvertrag mit dem Vermieter und vereinbart dabei, dass er Untermieter in der Wohnung aufnehmen darf. Der Hauptmieter schließt danach Untermietverträge mit den übrigen Mitbewohnern.
Der Hauptmieter schuldet dem Vermieter den kompletten Mietzins und haftet dem Vermieter gegenüber auch für schuldhaftes Verhalten seiner Mitbewohner. Die Untermieter haften gegenüber dem Hauptmieter. Ihre Haftung beschränkt sich in der Regel auf ihr gemietetes Zimmer und mitbenutzte Räume, wie z.B. Küche und Bad.
Wenn im Hauptmietvertrag nicht vereinbart ist, dass der Hauptmieter ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten darf, muss der Vermieter beim Untermieterwechsel stets um Erlaubnis gefragt werden. Die Erlaubnis darf nicht willkürlich abgelehnt werden. Wenn Hauptmieter berechtigtes Interesse an Untervermietung hat und die Untervermietung untersagt wird, hat Hauptmieter das Recht, die Wohnung fristlos zu kündigen.
Für diese Vertragsgestaltung können Sie neben diesem Untermietvertrag auch unseren Mietvertrag für Wohnraum verwenden.

Ist bei einem Untermietvertrag eine Kaution zulässig?

Ja, auch bei einem Untermietvertrag ist die Vereinbarung einer Kaution zulässig, wobei die gleichen gesetzlichen Regelungen wie bei einem Hauptmietvertrag gemäß § 551 BGB gelten. Die Kaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen und der Untermieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Der Hauptmieter als Vermieter hat die Kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut auf einem Sonderkonto zu einem üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Gut zu wissen! Mit dem Vertragsassistenten von RECHTSDOKUMENTE können Sie bestimmen, ob die Mietkaution als Barkaution, als Mietkautionsbürgschaft (auch „Mietkautionsversicherung“ genannt) oder in einer anderen Form hinterlegt werden soll.

Welche Betriebskosten (Mietnebenkosten) können auf den Untermieter umgelegt werden?

Es ist üblich, Betriebskosten (auch „Mietnebenkosten“ genannt) auf den Untermieter umzulegen. Zur Umlage der Betriebskosten muss im Untermietvertrag eine Vereinbarung getroffen werden, sonst bleibt der Hauptmieter auf den Betriebskosten sitzen.

Die allgemeinen Betriebskostenarten sind nicht abschließend in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelistet. Darüber hinaus gibt es viele sonstige umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Ziffer 17 BetrKV. Insbesondere die Stromkosten sind nicht in der Betriebskostenverordnung erwähnt. Wird im Untermietvertrag keine Vereinbarung über die Stromkosten oder andere umlagefähigen Kosten getroffen, trägt sie der Hauptmieter.

Tipp!

Wenn Sie Ihren Untermietvertrag mit dem Vertragsassistenten von RECHTSDOKUMENTE erstellen, können Sie bestimmen,

welche Leistungen bzw. Nebenkosten der Untermieter direkt mit einem Versorger abrechnet (die sogenannte „Direktversorgung“),
ob entweder alle oder nur einige der in der BetrKV genannten Betriebskosten auf den Untermieter umgelegt werden, und
welche der in der BetrKV nicht genannten Betriebskosten der Untermieter trägt.

Die in der BetrKV nicht genannten Betriebskosten haben wir für Sie in einer Liste zusammengestellt, aus der Sie die Kosten, die umgelegt werden sollen, bequem auswählen können.

Was ist eine Kleinreparaturklausel?

Eine Kleinreparaturklausel im Untermietvertrag regelt die Kostenübernahme für kleinere Reparaturen durch den Untermieter, wobei diese nicht umfangreicher sein darf als im Hauptmietvertrag - in der Regel mit einer Obergrenze von 100-150 Euro pro Einzelfall und maximal 8 % der Jahresmiete insgesamt. Die Klausel bezieht sich ausschließlich auf Reparaturen an Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Untermieters ausgesetzt sind (wie z.B. Wasserhähne oder Lichtschalter), während größere Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen davon ausgenommen sind und in der Verantwortung des Vermieters verbleiben.

Gut zu wissen! Unser Untermietvertragsentwurf sieht eine solche Kleinreparaturklausel vor.

Wie können Betriebskosten mit dem Untermieter abgegolten werden?

Bei Untermietverträgen werden umlagefähige Betriebskosten meistens über eine Pauschale abgegolten oder sie werden direkt mit der vereinbarten Miete abgegolten (in diesem Fall spricht man von einer Inklusivmiete). Eine Inklusivmiete ist insbesondere bei der Untervermietung von WG-Zimmern beliebt, weil sie die unkomplizierteste Form der Handhabungvon Nebenkosten darstellt. Des Weiteren können umlagefähige Nebenkosten per Vorauszahlung (Nebenkostenvorauszahlung bzw. Betriebskostenvorauszahlung) bezahlt werden.

Wichtig!

Die Abrechnung der Betriebskosten im Untermietverhältnis erfolgt nach den gleichen Grundsätzen wie im Hauptmietverhältnis gemäß § 556 BGB und der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Der Hauptmieter kann die auf den untervermieteten Wohnraum entfallenden Betriebskosten nur dann auf den Untermieter umlegen, wenn dies im Untermietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Die Abrechnung muss den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Abrechnung entsprechen, d.h. insbesondere die Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel und die Berechnung des Anteils des Untermieters ausweisen, wobei sich der Abrechnungszeitraum in der Regel an dem des Hauptmietverhältnisses orientiert und die Abrechnung dem Untermieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen muss. Außerdem hat der Untermieter ein Recht auf Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege.

Wann können Betriebskosten bei Untervermietung pauschal abgegolten werden?

Bei Untervermietung von WG-Zimmern wird oft eine Betriebskostenpauschale vereinbart. Nach § 556 Abs. 2 BGB muss dies im Untermietvertrag ausdrücklich geregelt sein. Eine Betriebskostenpauschale hat den Vorteil, dass keine jährliche Abrechnung erfolgen muss und beide Parteien von vornherein Planungssicherheit über die Höhe der Kosten haben.

Die Vereinbarung einer Pauschale muss gemäß § 556 Abs. 2 BGB angemessen sein und sich an den tatsächlich zu erwartenden Kosten orientieren. Dabei hat der Hauptmieter zu berücksichtigen, welcher Anteil der gesamten Betriebskosten auf den untervermieteten Wohnraum entfällt. Bei der Berechnung können Erfahrungswerte aus der Vergangenheit oder die Betriebskostenübersicht des Deutschen Mieterbundes als Orientierung dienen.

Eine Pauschale ist immer dann herabzusetzen, wenn sich die Betriebskosten ermäßigen (siehe § 560 Abs. 3 BGB. Eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale ist nach § 560 Abs. 1 BGB nur möglich, wenn dies im Untermietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Die Erhöhung hat nach billigem Ermessen zu erfolgen und ist dem Untermieter durch Erklärung in Textform mitzuteilen. Der Untermieter hat das Recht, die der Erhöhung zugrunde liegenden Tatsachen einzusehen und zu prüfen. Der Untermieter kann eine Ermäßigung der Pauschale verlangen, wenn nachweislich Kostensenkungen eingetreten sind.

Gut zu wissen! Der Untermietvertrag von RECHTSDOKUMENTE sieht die Option einer Erhöhung vor.

Im Unterschied zu einer Vorauszahlung kann eine Pauschale nicht immer für alle Betriebskosten wirksam vereinbart werden. Eine Pauschale für alle Betriebskosten ist zulässig, wenn die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) keine Anwendung findet. Dies ist z.B. der Fall bei Untervermietung von einzelnen Zimmern, Einliegerwohnungen oder Häusern mit dezentralen Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen.

Bei sonstigen Mietobjekten, auf die die HeizkostenV Anwendung findet, müssen folgende Heiz- und Wasserkosten abgerechnet werden:

Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen, sowie
Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser.

Diese Kosten müssen gemäß HeizkostenV zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig ermittelt werden.

Es ist jedoch möglich, eine Vorauszahlung für abzurechnende Heiz- und Warmwasserkosten mit einer Pauschale für sonstige Betriebskosten zu kombinieren.

Wann ist eine Inklusivmiete bei Untermietverträgen zulässig?

Die Vereinbarung einer Inklusivmiete, bei der Grundmiete und Betriebskosten in einem Gesamtbetrag zusammengefasst werden, ist im Untermietverhältnis nach § 556 BGB grundsätzlich zulässig. Diese Vereinbarung muss ausdrücklich im Untermietvertrag getroffen werden und es muss klar erkennbar sein, dass es sich um eine Inklusivmiete handelt, bei der keine separate Betriebskostenabrechnung erfolgt.

Eine Anpassung der Inklusivmiete ist nach § 557 BGB möglich, wenn dies im Untermietvertrag vereinbart wurde. Die Erhöhung muss nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB erfolgen und sich an den tatsächlich gestiegenen Kosten orientieren. Der Hauptmieter muss die Erhöhung begründen und dem Untermieter in Textform mitteilen, wobei die Erhöhung frühestens zum Beginn des übernächsten Monats nach der Erklärung wirksam wird.

Bei der Vereinbarung einer Inklusivmiete ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB zu beachten, dass der Hauptmieter das Kostenrisiko für steigende Betriebskosten trägt. Er kann diese nicht nachträglich auf den Untermieter umlegen, wenn keine entsprechende Anpassungsklausel vereinbart wurde. Umgekehrt profitiert der Hauptmieter von sinkenden Betriebskosten, ohne diese an den Untermieter weitergeben zu müssen, es sei denn, die Vertragsparteien haben eine entsprechende Regelung getroffen.

Wichtig!

Eine Inklusivmiete bei Untermietverhältnissen, die alle Nebenkosten einschließlich der Heizkosten umfasst, ist nur zulässig, wenn die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) keine Anwendung findet. Die HeizkostenV ist auf Untermietverhältnisse nicht anwendbar, wenn der untervermietete Wohnraum nicht mit einer eigenen Messeinrichtung ausgestattet ist und der Verbrauch des Untermieters nicht erfasst werden kann. In diesen Fällen können die Parteien eine Inklusivmiete vereinbaren, die alle Nebenkosten einschließlich der Heizkosten umfasst. Dies ist z. B. der Fall bei der Untervermietung von

einzelnen Räumen einer Wohnung, wenn für den untervermieteten Teil keine separaten Zähler oder Messeinrichtungen vorhanden sind;
einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit dezentraler Heizung und Warmwasserversorgung;
einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit zentraler Heizung und Warmwasserversorgung, soweit der Untermieter die Heiz- und Warmwasserkosten nicht an den Hauptmieter zu zahlen hat;
einer Einliegerwohnung in einem vom Hauptmieter oder vom Hauptvermieter bewohnten Einfamilienhaus;
einer Wohnung in einem vom Hauptmieter oder vom Hauptvermieter bewohnten Zweifamilienhaus;
Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch; oder
einem Haus mit dezentraler Heizung und Warmwasserversorgung.

Was ist bei einer Betriebskostenvorauszahlung zu beachten?

Nach § 556 Abs. 2 BGB können bei Untermietverhältnissen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart werden. Diese müssen im Untermietvertrag ausdrücklich festgelegt werden und sich an den tatsächlich zu erwartenden Kosten orientieren. Der Hauptmieter als Vermieter ist verpflichtet, die Vorauszahlungen jährlich nach ordnungsgemäßer Abrechnung anzupassen, wenn sich Über- oder Unterzahlungen ergeben.

Die Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen muss gemäß § 556 Abs. 3 BGB spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen. Bei dieser Frist handelt es sich um eine absolute Ausschlussfrist, nach deren Ablauf der Hauptmieter keine Nachforderungen mehr geltend machen kann, es sei denn, er hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten. Der Abrechnungszeitraum sollte sich sinnvollerweise an dem des Hauptmietverhältnisses orientieren.

Die Abrechnung muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Rechnungslegung entsprechen und gemäß § 556 Abs. 3 BGB die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel sowie die Berechnung des Anteils des Untermieters enthalten. Der Untermieter hat das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen.

Stellt sich nach der Abrechnung heraus, dass die Betriebskostenvorauszahlung höher als die tatsächlich entstandenen Betriebskosten angesetzt war, steht dem Untermieter eine Rückforderung der Betriebskostenvorauszahlung zu. Der Hauptmieter hat das Guthaben innerhalb eines Monats nach Zugang der Abrechnung an den Untermieter zurückzuzahlen.

Hat der Untermieter dagegen mit der Betriebskostenvorauszahlung zu wenig bezahlt, so dass die tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht abgedeckt wurden, kann der Hauptmieter die Nachzahlung des Differenzbetrags verlangen. Auch Nachzahlungen an den Hauptmieter sind innerhalb eines Monats nach Zugang der Abrechnung fällig.

Was ist ein Umlageschlüssel?

Der Umlageschlüssel (auch Verteilerschlüssel genannt) bei Untermietverhältnissen ist das Kriterium, nach dem die Betriebskosten zwischen Hauptmieter und Untermieter aufgeteilt werden. Er legt in der Regel fest, welchen Anteil der Untermieter an den gesamten Betriebskosten zu tragen hat. Der Umlageschlüssel ist im Untermietvertrag festzulegen und kann sich z.B. nach der Wohnfläche (Quadratmeteranteil), der Personenzahl oder - bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser oder Heizung - nach dem erfassten Verbrauch richten.

Bei der Untervermietung einzelner Räume ist häufig eine Verteilung nach Wohnfläche oder Personenzahl üblich, da eine getrennte Verbrauchserfassung meist nicht möglich ist. Der gewählte Schlüssel muss sachgerecht und nachvollziehbar sein. Wird beispielsweise in einer 100 m² großen Wohnung ein 20 m² großer Raum untervermietet, können 20 % der umlagefähigen Betriebskosten auf den Untermieter umgelegt werden. Bei der Verteilung nach Personenzahl werden die Kosten durch die Gesamtzahl der Bewohner geteilt.

Gut zu wissen! Wenn Sie Ihren Untermietvertrag mit dem Vertragsassistenten von RECHTSDOKUMENTENTE erstellen, bieten wir mehrere Umlageschlüssel zur Auswahl. Sie können auch Ihren eigenen Umlageschlüssel verwenden. Wenn Sie keine Auswahl treffen, wird automatisch ein für die jeweilige untervermietete Immobilie passender Umlageschlüssel angewendet.

Welche Kündigungsfristen gelten bei Untermietverträgen?

Die Kündigungsfristen für Untermietverhältnisse richten sich grundsätzlich nach den gleichen Vorschriften wie für Hauptmietverhältnisse gemäß § 573c BGB. Danach beträgt die ordentliche Kündigungsfrist für den Untermieter drei Monate. Der Hauptmieter als Vermieter muss je nach Dauer des Untermietverhältnisses längere Fristen beachten: Bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren verlängert sich die Frist auf sechs Monate, bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren auf neun Monate.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist nach § 543 BGB sowohl für den Hauptmieter als auch für den Untermieter möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies kann beispielsweise bei erheblichen Vertragsverletzungen, Zahlungsverzug oder unbefugter Gebrauchsüberlassung der Fall sein. Für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters gemäß § 573a BGB gilt die dreimonatige Verlängerung der Kündigungsfrist, wenn der Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung liegt, vom Vermieter überwiegend zu möblieren ist und nicht nach § 549 Abs. 2 Nr 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist.

Der Vertragsassistent von RECHTSDOKUMENTE berücksichtigt die Besonderheiten Ihrer Situation und wendet die passende Kündigungsklausel an!

Gibt es Sonderkündigungsrechte aus gesetzlich geregelten Gründen?

Ja, es gibt verschiedene gesetzlich geregelte Sonderkündigungsrechte bei Untermietverhältnissen:

Nach § 540 Abs. 1 BGB kann der Hauptmieter das Untermietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn der Untermieter die Wohnung vertragswidrig gebraucht und trotz Abmahnung den Gebrauch fortsetzt. Ein solcher Fall liegt beispielsweise vor, wenn der Untermieter unberechtigt weitere Personen aufnimmt oder die Wohnung gewerblich nutzt.
Nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Untermieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Hauptmieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu Unrecht verweigert. In diesem Fall kann der Untermieter das Hauptmietverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Die Beendigung des Hauptmietverhältnisses führt nicht automatisch zur Beendigung des Untermietverhältnisses. Aus diesem Grund sieht unsere Vertragsvorlage ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht für den Hauptmieter vor, damit dieser den Untermietvertrag zum Ende des Hauptmietverhältnisses kündigen kann.
Stirbt der Untermieter, so haben seine Erben nach § 564 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist. Gleiches gilt für den Hauptmieter als Vermieter bei Tod des Untermieters.

Wie erstelle ich einen Untermietvertrag für Wohnraum?

Mit der interaktiven und von Juristen erstellten Vorlage von RECHTSDOKUMENTE erzeugen Sie in wenigen Minuten einen individuell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Untermietvertrag für Wohnraum! Um Ihnen die Erstellung zu erleichtern, haben wir den Prozess in einige einfache Schritte unterteilt. So können Sie Ihr Dokument in Ihrem eigenen Tempo erstellen.

Und wenn Sie ein kostenloses RECHTSDOKUMENTE-Konto einrichten, können Sie Ihren Fortschritt jederzeit speichern und fortfahren, wann immer es Ihnen passt!

Sind meine Daten bei RECHTSDOKUMENTE sicher?

Ja, Ihre Daten sind bei uns absolut sicher! Wir setzen höchste Standards, wenn es um die Sicherheit Ihrer Daten geht. Benutzerdaten werden verschlüsselt übermittelt, damit sie nicht an unbefugte Dritte gelangen.

Was sind die wesentlichen Inhalte des Untermietvertrags für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE?

Der Untermietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE hat den folgenden Regelungsgehalt:

Untermieter und Hauptmieter, optional Vertretung bei Vertragsschluss
Kontaktinformationen der Vertragsparteien
Nutzungszweck
Beschreibung der zu untervermietenden Wohnräume
Mitbenutzung/Untervermietung weiterer Räume oder Gemeinschaftseinrichtungen (optional)
Anwendung der Hausordnung (optional)
Regelung über Übergabeprotokoll
Möblierung
Regelungen über Schlüsselübergabe und Haftung bei Verlust/Beschädigung der Schlüssel
Zahl der Bewohner
Einbeziehung des Hauptmietvertrags
Dauer des Untermietverhältnisses: befristet oder unbefristet
Soweit erforderlich, Angabe der Befristungsgründe bei befristeten Untermietverhältnissen
Bei unbefristeten Untermietverhältnissen optionale Vereinbarung einer Mindestlaufzeit (des Kündigungsausschlusses) für eine oder beide Vertragsparteien
Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung des Untermietverhältnisses (optional)
Kostenlose Nutzung der Wohnräume vor dem eigentlichen Beginn des Untermietverhältnisses (optional)
Höhe der Miete und Häufigkeit der Zahlungen
Regelungen zu Mietpreisanpassungen (zur Auswahl Mieterhöhungen nach Hauptmietvertrag, Staffelmiete, Indexmiete, vorübergehender oder dauerhafter Ausschluss der Mieterhöhungen oder Geltung gesetzlicher Regelungen)
Regelungen über Nebenkosten (Betriebskosten):
- Auswahl der zu übertragenden Kosten
- Auswahl zwischen Betriebskostenvorauszahlung, Betriebskostenpauschale oder Kombination von beiden oder Inklusivmiete (abhängig von der Anwendbarkeit der Abrechnungsvorschriften)
- Auswahl des Umlageschlüssels bei Betriebskostenvorauszahlung
Zahlungsmittel für Miete und Betriebskosten: zur Auswahl Überweisung, Barzahlung oder SEPA-Lastschrift
Optional Erbringung einer Mietsicherheit (zur Auswahl Barkaution, selbstschuldnerische Bürgschaft oder sonstige Kaution)
Optional Regelung zu Mahnkosten
Beschreibung des Zustandes der Räume bei der Übergabe
Regelung zu Schönheitsreparaturen (unter Berücksichtigung des Zustandes der Räume bei der Übergabe ist Übertragung der Renovierungspflicht auf den Untermieter oder Befreiung des Hauptmieters von der Renovierungspflicht möglich)
Bauliche Veränderungen/Renovierungen durch den Hauptmieter
Regelungen über Tierhaltung, Rauchen und Grillen
Pflicht zur Mülltrennung (optional)
Optional Übernahme der Instandhaltungspflichten durch den Untermieter
Eventuell Pflicht zur Vorlage des Energieausweises
Regelung zum Anbringen und Entfernen von Namensschildern
Unterzeichnung durch Untermieter und Hauptmieter (kann an unterschiedlichen Orten/Tagen stattfinden)
Optional zusätzliche Vereinbarungen

... und viele weitere Regelungen!

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Übrigens:

Wann ist eine Untervermietung sinnvoll?

Zwischenvermietung

Wohngemeinschaft (WG)

Finanzielle Engpässe

Persönliche Übergangsphasen

Alleinstehende Personen

Ältere Menschen

Was ist bei der Untervermietung zu beachten?

Erlaubnis des Eigentümers/Hauptvermieters

Rechte des Untermieters

Möblierung

Befristung

Wofür kann der Untermietvertrag für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE verwendet werden?

Kann eine Untervermietung verboten werden?

Wann darf ein Untermietvertrag befristet werden?

Befristungsgründe nach § 575 BGB

Wann ist Kündigungsausschluss zulässig?

Darf der Hauptvermieter die Miete bei Untervermietung erhöhen?

Darf ein Mietobjekt mit Gewinn untervermietet werden?

Was versteht man unter Zweckentfremdung von Wohnraum?

Sonderfall: Tageweise Untervermietung (z.B. über Airbnb)

Was ist bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft zu beachten?

Ein einziger Mietvertrag mit allen Mitbewohnern

Separate Mietverträge zwischen Vermieter und jedem der Mitbewohner

Ein Mietvertrag mit dem Hauptmieter und separate Untermietverträge zwischen Hauptmieter und seinen Mitbewohnern

Ist bei einem Untermietvertrag eine Kaution zulässig?

Welche Betriebskosten (Mietnebenkosten) können auf den Untermieter umgelegt werden?

Tipp!

Was ist eine Kleinreparaturklausel?

Wie können Betriebskosten mit dem Untermieter abgegolten werden?

Wichtig!

Wann können Betriebskosten bei Untervermietung pauschal abgegolten werden?

Wann ist eine Inklusivmiete bei Untermietverträgen zulässig?

Wichtig!

Was ist bei einer Betriebskostenvorauszahlung zu beachten?

Was ist ein Umlageschlüssel?

Welche Kündigungsfristen gelten bei Untermietverträgen?

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Sind meine Daten bei RECHTSDOKUMENTE sicher?

Was sind die wesentlichen Inhalte des Untermietvertrags für Wohnraum von RECHTSDOKUMENTE?

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