Pachtvertrag

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Pachtobjekt

Was wird verpachtet?Was ist der Unterschied zwischen Pacht- und Mietverträgen?Pachtverträge unterscheiden sich von Mietverträgen dadurch, dass bei der Miete lediglich die Nutzung des Mietgegenstandes im Vordergrund steht, während bei der Pacht zusätzlich die Gewinnung von Erträgen und Früchten aus dem Pachtgegenstand erlaubt ist.

Falls Sie einen Gewerbemietvertrag erstellen möchten, können Sie dazu unsere Vorlage für einen Gewerbemietvertrag verwenden.

Geschäftsräumlichkeiten
in einem Gebäude

Ein Gebäude bzw.
ein bebautes Grundstück

Ein unbebautes Grundstück

Sie können diese Vorlage für beliebige Räumlichkeiten in einem Gebäude verwenden, solange die Räumlichkeiten zusammen mit dem für die Betriebsführung erforderlichen Inventar übergeben werden, z.B. eine Gaststätte, eine Arztpraxis, ein Friseursalon, ein Einzelhandelsgeschäft oder ein Fitnessstudio.Sie können diese Vorlage für beliebige Gebäude bzw. bebaute Grundstücke verwenden, die zusammen mit dem für die Betriebsführung erforderlichen Inventar übergeben werden, z.B. ein Hotel, eine Werkstatt, ein Kino oder ein landwirtschaftlicher Betrieb.Sie können diese Vorlage für beliebige unbebaute Grundstücke verwenden, darunter land- und forstwirtschaftlich genutztes Land, Kiesgruben, Fischteiche usw., unabhängig davon, ob mit dem Grundstück das zur Betriebsführung erforderliche Inventar übergeben wird oder nicht.

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Seite von

Gewerblicher Pachtvertrag
für einen Gastronomiebetrieb

Zwischen

______________________
mit Sitz in _____________________________________
vertreten durch _________________________

- nachfolgend der „Verpächter“ -

und

_________________________
mit Sitz in _____________________________________
vertreten durch _________________________

- nachfolgend der „Pächter“ -

wird folgender Pachtvertrag geschlossen:

Pachtobjekt
1. Der Verpächter verpachtet an den Pächter die im Gebäude
  
  _____________________________________________
  (Straße, Hausnummer)
  _____________________________________________
  (PLZ, Ort)
  
  im __________________________ gelegenen Räumlichkeiten (nachfolgend das „Pachtobjekt“). Die Lage und Form des Pachtobjekts ergibt sich aus dem diesem Pachtvertrag als Anlage beigefügten Grundriss. Etwaige Abweichungen der auf dem Grundriss angegebenen Pachtfläche des Pachtobjekts von der vertraglich vereinbarten Pachtfläche begründen weder für den Pächter noch für den Verpächter einen Anspruch auf Anpassung des vereinbarten Pachtzinses.
2. Zur alleinigen Nutzung werden an den Pächter neben den vorgenannten Räumen folgende Nebenflächen mitverpachtet:
3. Die Grundfläche des Pachtobjekts beträgt ca. _____________ qm.
4. Das Pachtobjekt wird ohne Inventar an den Pächter übergeben.
5. Die Übergabe des Pachtobjekts an den Pächter setzt den Eingang des vollständigen ersten monatlichen Pachtzinses auf dem Konto des Verpächters und die Stellung der Pachtsicherheit durch den Pächter voraus.
Pachtzweck
1. Die Verpachtung erfolgt zum Zwecke der Führung eines Gastronomiebetriebs. Die Art des im Pachtobjekt zu führenden Gastronomiebetriebs wird von den Vertragsparteien nicht näher spezifiziert.
2. Der Pächter darf den Außenbereich vor dem Pachtobjekt für seine Geschäftszwecke nutzen.
3. Eine Änderung des vertraglich vereinbarten Pachtzwecks, des Pachtobjekts oder von Teilen des Pachtobjekts bedarf der vorherigen Zustimmung des Verpächters in Textform. Erfolgt eine Änderung des Pachtzwecks ohne Zustimmung und setzt der Pächter den vertragswidrigen Gebrauch trotz einer Abmahnung des Verpächters fort, so kann der Verpächter auf Unterlassung klagen.
Betriebsname
Der Pächter ist nicht berechtigt, den Namen des im Pachtobjekt vor dem Beginn des Pachtverhältnisses geführten Betriebs fortzuführen.
Keine Vertragsübernahme
Der Pächter tritt nicht in die bestehenden Verträge des Verpächters und haftet nicht für Verbindlichkeiten des Verpächters, die vor dem Beginn des Pachtverhältnisses begründet wurden.
Pachtjahr
Das Pachtjahr beginnt am 1. Januar eines Jahres und endet am 31. Dezember des folgenden Jahres.
Konkurrenzschutz
1. Der Verpächter verpflichtet sich, während der Pachtzeit weder auf dem Grundstück noch auf anderen, dem Verpächter gegebenenfalls gehörenden Nachbargrundstücken gewerbliche Räume an Mitbewerber des Pächters zu verpachten oder zu vermieten.
2. Die Verpflichtung zum Konkurrenzschutz erstreckt sich nicht auf den Fall einer Änderung des Nutzungszwecks des Pachtobjekts.
Behördliche Genehmigungen
1. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass der Verpächter mit Ausnahme der Übergabe des Pachtobjekts in baurechtlich genehmigtem Zustand keine Gewähr dafür übernimmt, dass die gepachteten Räumlichkeiten den einschlägigen technischen Anforderungen für ihre Nutzbarkeit zum vereinbarten Zweck sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen. Dem Pächter obliegt die Pflicht, alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen, Konzessionen, Erlaubnisse usw. eigenverantwortlich und auf eigene Kosten einzuholen.
2. Der Pächter ist des Weiteren verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass alle für seinen Betrieb in dem Pachtobjekt geltenden gesetzlichen Voraussetzungen jederzeit erfüllt sind, soweit sie mit der Person des Pächters oder mit seinem Betrieb zusammenhängen. Darunter fällt unter anderem das Einholen und das Einhalten behördlicher Genehmigungen und Erlaubnisse und das Erfüllen aller behördlichen Auflagen. Werden etwa erforderliche behördliche Genehmigungen oder Erlaubnisse nicht erteilt bzw. entzogen, hat dies keine Auswirkung auf das Fortbestehen des Pachtvertrags und auf Rechte und Pflichten der Vertragsparteien aus diesem.
3. Soweit in diesem Pachtvertrag nicht anderweitig ausdrücklich vereinbart, übernimmt der Verpächter keine Ausbau- oder Herstellungspflichten am Pachtobjekt. Durchführung aller für die vereinbarte Nutzung des Pachtobjekts etwa erforderlichen Maßnahmen, wie z.B. Ausstattungen oder Herrichtungen, ist Sache des Pächters.
Schlüssel
1. Dem Pächter werden für die Dauer des Pachtverhältnisses folgende Schlüssel für das Pachtobjekt übergeben:
2. Weitere Schlüssel dürfen nur mit Zustimmung des Verpächters angefertigt werden. Die Kosten für die Erstellung zusätzlicher Schlüssel trägt der Pächter. Vorhandene Schlösser austauschen oder neue Schlösser einbauen (lassen) darf der Pächter ebenfalls nur mit Zustimmung des Verpächters.
3. Verliert der Pächter einen oder mehrere Schlüssel, hat er den Verlust sofort dem Verpächter anzuzeigen. Der Pächter trägt die Kosten der Ersatzbeschaffung abhanden gekommener Schlüssel. Ist aus Sicherheitsgründen Austausch des betroffenen Türschlosses erforderlich, trägt der Pächter die entstehenden Kosten.
4. Verfügt das Gebäude über eine zentrale Schließanlage und führt der Verlust eines oder mehrerer Schlüssel durch den Pächter oder durch sein Personal zur Gefährdung der Sicherheit des gesamten Gebäudes, ist der Verpächter aus Sicherheitsgründen berechtigt, die gesamte zentrale Schließanlage auszutauschen. Die Kosten hierfür sind von dem Pächter zu tragen.
Pachtzeit
1. Das Pachtverhältnis beginnt am 18. Juni 2025 und läuft auf unbestimmte Zeit.
2. Der Vertrag kann von jeder Vertragspartei mit einer Frist von 1 Jahr zum Ende eines Kalenderjahres ordentlich gekündigt werden. Soweit die vereinbarte Kündigungsfrist 6 Monate oder länger beträgt, muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag der Kündigungsfrist dem Empfänger zugehen. Bei einer kürzeren Kündigungsfrist reicht es zur Einhaltung der Kündigungsfrist aus, wenn das Kündigungsschreiben der jeweils anderen Vertragspartei spätestens am Tag vor Beginn der Kündigungsfrist zugeht.
  Soweit die vereinbarte Kündigungsfrist 6 Monate oder länger beträgt, muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag der Kündigungsfrist dem Empfänger zugehen. Bei einer kürzeren Kündigungsfrist reicht es zur Einhaltung der Kündigungsfrist aus, wenn das Kündigungsschreiben der jeweils anderen Vertragspartei spätestens am Tag vor Beginn der Kündigungsfrist zugeht. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt, die Kündigungsvoraussetzungen richten sich dabei nach den gesetzlichen Vorschriften. Jede Kündigung hat schriftlich zu erfolgen.
Pachtzins
1. Der monatliche Pachtzins beträgt _____________ €.
2. Die Vertragsparteien vereinbaren, dass der vorgenannte Pachtzins während der gesamten Laufzeit des Pachtvertrags unverändert bleibt. Eine Änderung des Pachtzinses kann insbesondere nicht vereinbart werden, weil sich infolge der Bewirtschaftung des Pachtobjekts durch den Pächter der Ertrag des Pachtobjektes verbessert oder verschlechtert.
3. Dem Verpächter steht jedoch das Recht zu, den Pachtzins nach Modernisierungsmaßnahmen nach Maßgabe der §§ 555b, 559 ff. BGB in der jeweils geltenden Fassung zu erhöhen, deren analoge Anwendung auf das Pachtverhältnis hiermit vereinbart wird. § 555e BGB findet allerdings keine Anwendung. Soweit die von dem Pächter auf eigene Kosten vorgenommenen baulichen Veränderungen zur Werterhöhung der Pachtobjekts führen, hat sie bei einer Festsetzung des neuen Pachtzinses außer Betracht zu bleiben.
Nebenkosten
Der Pächter zahlt an den Verpächter neben dem Pachtzins keine Nebenkosten. Der Pächter wird unmittelbar mit den jeweiligen Versorgern eigene Verträge abschließen und alle Nebenkosten selbst tragen.
Umsatzsteuer
Auf den vereinbarten Pachtzins hat der Pächter keine Umsatzsteuer zu bezahlen.
Zahlung von Pachtzins
1. Der Pachtzins ist monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats in einer Summe porto- und spesenfrei auf folgende Kontoverbindung des Verpächters zu überweisen:
  
  Kontoinhaber: __________________________________________
  Kreditinstitut: __________________________________________
  IBAN: __________________________________________.
2. Die erste Zahlung des Pachtzinses ist vor der Übergabe des Pachtobjekts zu leisten. Beginnt das Pachtverhältnis an einem anderen Tag als am 1. Tag eines Monats, ist der erste Pachtzins anteilig zu berechnen.
3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist die Gutschrift auf dem Konto des Verpächters maßgeblich, es sei denn der Pächter hat die Überweisung rechtzeitig und ordnungsgemäß angewiesen und ist für die Verzögerung der Gutschrift nicht verantwortlich.
4. Bei Zahlungsverzug des Pächters ist der Verpächter berechtigt, Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe gemäß § 288 Abs. 2 BGB sowie eine Pauschale in Höhe von 40,00 € gemäß § 288 Abs. 5 BGB zu erheben. Diese Pauschale wird auf den Schadensersatz angerechnet, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist. Das Recht des Verpächters auf Geltendmachung eines weiteren Schadens bleibt unberührt.
5. Befindet sich der Pächter im Zahlungsverzug und trifft er bei der Zahlung keine Leistungsbestimmung, so werden Zahlungen zunächst auf etwaige Kosten, dann auf die Zinsen, sodann auf die Kaution und zuletzt auf die Hauptschuld, und zwar zunächst auf die ältere Schuld, angerechnet.
Pachtkaution
1. Der Pächter hat an den Verpächter zur Sicherung deren Ansprüche aus dem Pachtverhältnis eine Kaution in Höhe von ____________ € in bar zu leisten.
2. Der Verpächter wird die Kautionssumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinserträge erhöhen die Kautionssumme und stehen dem Pächter zu.
3. Die Kaution sichert alle Forderungen des Verpächters gegen den Pächter aus dem Pachtverhältnis. Während des Pachtverhältnisses ist der Verpächter berechtigt, die Kaution nur zur Befriedigung aller rechtskräftig festgestellten, unstreitigen oder offensichtlich begründeten Forderungen aus dem Pachtverhältnis in Anspruch zu nehmen. Nach dem Ende des Pachtverhältnisses gilt diese Einschränkung nicht. Der Verpächter kann die Auffüllung einer ganz oder teilweise verbrauchten Kaution verlangen.
4. Der Pächter ist nicht berechtigt, mit dem noch nicht fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch aufzurechnen.
Zustand des Pachtobjekts, Verpächterhaftung
1. Das Pachtobjekt wird an den Pächter zu Beginn des Pachtverhältnisses vollständig renoviert übergeben.
2. Der Pächter hat das Pachtobjekt eingehend besichtigt, ihm ist der Zustand der Pachträume bekannt. Zu Beginn des Pachtverhältnisses dem Pächter bekannte Mängel an dem Pachtobjekt werden von dem Pächter mangels ausdrücklicher anderweitiger Vereinbarungen als vertragsgemäß anerkannt.
3. Die verschuldensunabhängige Haftung des Verpächters für Sachmängel des Pachtobjekts, die bereits bei Abschluss des Pachtvertrags vorhanden oder angelegt waren, ist ausgeschlossen, es sei denn, der Verpächter hat den Mangel arglistig verschwiegen oder eine zugesicherte Eigenschaft der Pachträume fehlt.
4. Im Übrigen ist die Haftung des Verpächters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
5. Die Haftung des Verpächters für leicht fahrlässige Verletzung von wesentlichen bzw. typischen Vertragspflichten, deren Erfüllung für die Durchführung des Vertrags unabdingbar ist und auf deren Einhaltung der Pächter vertrauen darf (sogenannte Kardinalpflichten), sowie für vorsätzliche und fahrlässige Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit bleibt von den vorstehenden Haftungsausschlüssen und Haftungsbeschränkungen unberührt.
Schönheitsreparaturen
1. Während der Pachtdauer führt der Pächter Schönheitsreparaturen in dem Pachtobjekt auf eigene Kosten durch, wenn und soweit sie durch vertragsgemäßen Gebrauch des Pachtobjekts durch den Pächter erforderlich werden. Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere das Tapezieren und/oder Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Grundreinigung der von dem Verpächter verlegten Teppichböden bzw. das Streichen der Fußböden und Fußbodenleisten, das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster von innen und der Außentüren von innen.
2. Schönheitsreparaturen sind ab Beginn des Pachtverhältnisses in der Regel alle 5 Jahre zur Durchführung fällig, wenn nicht nach dem Grad der Abnutzung eine zeitlich andere Ausführung erforderlich ist. Die vorgenannten Renovierungsintervalle können sich im Einzelfall aufgrund eines vom Üblichen abweichenden Nutzungsverhaltens des Pächters verkürzen oder verlängern. Dem Pächter ist es überlassen, nachzuweisen, dass der Zustand der Pachträume im Einzelfall ein längeres Zuwarten erlaubt. Dem Verpächter ist es überlassen, nachzuweisen, dass der Zustand der Pachträume im Einzelfall eine frühere Durchführung von Schönheitsreparaturen erfordert.
3. Soweit - abhängig von dem Zeitpunkt der letzten Renovierung und dem tatsächlichen Zustand der Pachträume - bei Beendigung des Pachtverhältnisses ein Renovierungsbedarf besteht, müssen die Schönheitsreparaturen spätestens vor der Rückgabe des Pachtobjekts durchgeführt werden.
4. Soweit Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht, sind alle Arbeiten fachgerecht und in mittlerer Art und Güte auszuführen.
5. Befindet sich der Pächter mit der Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen während des laufenden Pachtverhältnisses in Verzug, ist der Verpächter berechtigt, von dem Pächter die Durchführung der Reparaturen zu verlangen. Nach fruchtlosem Ablauf der dem Pächter zur Durchführung der Reparaturen gesetzten angemessenen Frist darf der Verpächter das etwaige Leistungsangebot des Pächters ablehnen und einen Vorschuss in Höhe der aufgrund eines Kostenvoranschlags voraussichtlich entstehenden Renovierungskosten verlangen. Führt das Unterlassen von erforderlichen Schönheitsreparaturen zu einer Verwahrlosung oder sogar zu einer Substanzgefährdung des Pachtobjekts, kann der Verpächter von dem Pächter darüber hinaus Schadensersatz fordern.
Instandhaltung und Instandsetzung
1. Vorbehaltlich abweichender Regelungen in diesem Vertrag ist der Verpächter grundsätzlich zur Instandhaltung (Wartung) und Instandsetzung (Reparaturen) des Pachtobjekts verpflichtet.
2. In dem Fall, dass das Pachtobjekt ganz oder überwiegend zerstört oder wesentlich beschädigt wird, entfällt die Verpflichtung des Verpächters zur Instandsetzung des Pachtobjekts.
3. In anderen Fällen der Beschädigung des Pachtobjekts entfällt die Verpflichtung des Verpächters zur Instandsetzung des Pachtobjekts, wenn der für den Wiederaufbau oder Instandsetzung erforderliche Aufwand völlig unwirtschaftlich ist und somit eine wirtschaftliche Opfergrenze überschreiten würde. Eine wirtschaftliche Opfergrenze gilt als überschritten, wenn zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Pächter sowie dem Wert des Pachtobjekts und den aus dem Pachtobjekt zu ziehenden Einnahmen andererseits ein krasses Missverhältnis entstehen würde. In einem solchen Fall steht es dem Verpächter frei, das Pachtverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist außerordentlich zu kündigen.
Nutzung und Pflege des Pachtobjekts
1. Der Pächter ist verpflichtet, das Pachtobjekt sowie Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln und von Ungeziefer fernzuhalten.
2. Soweit das Aufstellen von schweren Apparaten, Maschinen oder Anlagen in den Pachträumen beabsichtigt ist, ist der Pächter verpflichtet, sich bei dem Verpächter und den zuständigen Behörden über die zulässige Belastung der Stockwerksdecken zu erkundigen und die vorherige Zustimmung des Verpächters und, soweit erforderlich, behördliche Genehmigungen für Aufstellung und Betrieb der Geräte auf eigene Kosten einzuholen. Falls infolge der Überschreitung der zulässigen Belastungsgrenzen irgendein Schaden eintritt, haftet hierfür der Pächter allein. Falls sich nach dem Aufstellen nachteilige Einwirkungen für das Gebäude zeigen, z.B. Risse in den Wänden, Erschütterungen oder sonstige Beeinträchtigungen, sind die schweren Geräte auf Verlangen des Verpächters unverzüglich zu entfernen.
3. Jegliche Lagerung oder Abstellung von Gegenständen außerhalb der Pachträume ohne ausdrückliche vorherige Zustimmung des Verpächters ist verboten. Wird eine Zustimmung erteilt, so haftet der Pächter für alle durch seinen Gewerbebetrieb, die Lagerung bzw. Abstellung entstehenden Schäden. Jegliche Verunreinigung oder Beschädigung des Pachtobjekts, des Gebäudes, des Grundstücks und der Zufahrten durch den Gewerbebetrieb, die Lagerung und Transporte des Pächters hat der Pächter unverzüglich zu beseitigen.
4. Für die ordnungsgemäße Reinigung des Pachtobjekts ist der Pächter verantwortlich. Kommt er der Pflicht zur Säuberung des Pachtobjekts nicht oder nur teilweise in allgemein üblicher Weise nach und droht deswegen objektiv ein konkreter Schaden an dem Pachtobjekt, kann der Verpächter auf Kosten des Pächters die Reinigung veranlassen. Die Kosten für eine Ungezieferbekämpfung hat immer der Pächter zu tragen, wenn er für den Ungezieferbefall verantwortlich ist.
5. Der Pächter hat im Rahmen des ihm Zumutbaren für ausreichende Belüftung und Beheizung der Pachträume sowie Schutz der Innenräume vor Frost zu sorgen, um Bildung von Kondenswasser, Schimmelbefall und andere Schäden zu vermeiden. Im Falle der Zuwiderhandlung ist der Pächter für entstandene Schäden verantwortlich.
6. Bei der Abfallentsorgung hat der Pächter die Trennung nach Müllsorten zu beachten. Abfälle dürfen ausschließlich über die hierfür vorgesehenen Behälter entsorgt werden. Hat der Verpächter für den durch den pächterspezifischen Betrieb verursachten Anfall von Abfällen und Verpackungsmaterial zusätzliche oder besondere Müllbehälter anzuschaffen, so können diese Kosten dem Pächter in Rechnung gestellt werden.
Bauliche Veränderungen durch den Verpächter
1. Der Verpächter ist berechtigt, bauliche Veränderungen, die zur Erhaltung der an den Pächter überlassenen Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes sowie zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung eingetretener Schäden dienen, nach rechtzeitiger Ankündigung auch ohne Zustimmung des Pächters durchzuführen. Einer Ankündigung bedarf es nicht, wenn die Maßnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf das Pachtobjekt verbunden oder zur Abwendung drohender Gefahren erforderlich sind.
2. Bauliche Veränderungen zur Verbesserung der an den Pächter überlassenen Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie oder Wasser und sonstige Modernisierungsmaßnahmen hat der Pächter nach Maßgabe der anwendbaren gesetzlichen Regelungen zu dulden.
3. Soweit der Pächter die in diesem Paragrafen bezeichneten baulichen Veränderungen zu dulden hat, hat er die betroffenen Räume nach vorheriger Terminabsprache zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht schuldhaft behindern, verhindern oder verzögern. Anderenfalls ist der Pächter zum Ersatz des dem Verpächter entstandenen Schadens verpflichtet.
Bauliche Veränderungen durch den Pächter
1. Der Pächter darf ohne vorherige Zustimmung des Verpächters keine baulichen oder sonstigen Veränderungen, insbesondere keine Um-, An-, Einbauten oder Installationen (nachfolgend die „Veränderungen“) durchführen, soweit sie über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.
2. Der Verpächter wird Zustimmung für bauliche Veränderungen des Pachtobjekts, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen, erteilen, es sei denn, die bauliche Veränderung kann dem Verpächter auch unter Würdigung der Interessen des Pächters nicht zugemutet werden. Die Erteilung der Zustimmung für alle nicht unerheblichen baulichen Veränderungen des Pachtobjekts hängt von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Pachtsicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ab.
3. Erteilt der Verpächter dem Pächter eine Zustimmung für bauliche Veränderungen, so ist der Pächter für die Einholung etwaiger bauaufsichtsrechtlicher Genehmigungen verantwortlich und hat alle Kosten hierfür zu tragen. Der Pächter haftet für die fachmännische Herstellung und ordnungsgemäße Nutzung und für alle Schäden, die im Zusammenhang mit den von ihm vorgenommenen Veränderungen entstehen. Besteht ein nennenswertes Schadensrisiko, hat der Pächter auf Verlangen des Verpächters eine entsprechende Haftpflichtversicherung nachzuweisen.
4. Nimmt der Pächter bauliche Veränderungen mit vorheriger Zustimmung des Verpächters vor, ist der Verpächter zur Kostenübernahme nicht verpflichtet. Der Verpächter ist jedoch berechtigt, beim Auszug des Pächters dessen Einrichtungen oder bauliche Veränderungen gegen Erstattung der von dem Pächter nachgewiesenen Kosten abzüglich eines angemessenen Abschlags für Abnutzungen für jedes volle Jahr der Nutzung zu übernehmen, es sei denn der Pächter hat berechtigtes Interesse an der Mitnahme der Einrichtungen. Macht der Verpächter von seinem Übernahmerecht keinen Gebrauch, ist der Pächter auf Verlangen des Verpächters verpflichtet, den vorherigen Zustand der Pachträume auf eigene Kosten wiederherzustellen. Bei Weigerung oder Verzug des Pächters ist der Verpächter berechtigt, die Herstellung des vorigen Zustandes auf Kosten des Pächters vornehmen zu lassen.
Haftung des Pächters
1. Der Pächter trägt die Verkehrssicherungspflicht im Pachtobjekt sowie auf allen in seiner alleinigen Nutzung befindlichen Flächen und hat alle notwendigen Vorkehrungen zu treffen, damit von seinen Pachträumen keine Gefahr für Dritte ausgeht oder Schäden verursacht werden.
2. Der Pächter haftet für Schäden, die durch Verletzung der ihm obliegenden Sorgfalts- und Schutzpflichten oder durch nicht bestimmungsgemäßen bzw. vertragswidrigen Gebrauch des Pachtobjekts entstehen. Ferner hat er für die Schäden einzustehen, die von ihm oder den zu seinem Betrieb gehörenden Personen, Erfüllungsgehilfen, Unterpächtern, Besuchern oder sonstigen Personen, die sich mit seinem Wissen in den Pachträumen aufhalten oder ihn aufsuchen, schuldhaft verursacht wurden.
3. Stehen die Pachträume während der Dauer des Pachtverhältnisses leer und entsteht dadurch ein Schaden an den Pachträumen, am Gebäude oder an den gemeinschaftlichen Einrichtungen, ist der Pächter zum Schadensersatz verpflichtet.
4. Die Kosten für die Beseitigung von Abflussrohrverstopfungen, die durch das Überschreiten des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Pächter oder durch die zu seinem Betrieb gehörenden Personen, Erfüllungsgehilfen, Unterpächter, Kunden, Besucher oder sonstige Personen, die sich mit seinem Wissen in den Pachträumen aufhalten, verursacht wurden, trägt der Pächter.
5. Schäden an den Pachträumen, am Gebäude und an Einrichtungen sowie Anlagen sowie alle Umstände, die die vertragsgemäße Nutzung des Pachtobjekts nicht unwesentlich beeinträchtigen können, hat der Pächter dem Verpächter unverzüglich anzuzeigen. Für die durch verspätete Anzeigen verursachten Schäden ist der Pächter ersatzpflichtig.
Gebrauchsüberlassung an Dritte, Unterverpachtung
1. Unterverpachtung oder Gebrauchsüberlassung des Pachtobjekts oder einzelner Pachträume oder ihrer Teile an Dritte bedarf stets der vorherigen Zustimmung des Verpächters. Die Zustimmung kann verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn berechtigte Zweifeln an der Betreiberqualität des Unterpächters oder seiner Bonität bestehen oder wenn zu befürchten ist, dass die Branche des Unterpächters (auch im Hinblick auf einen Konkurrenzschutz) bzw. die beabsichtigte Art der Nutzung des Pachtobjekts das Erscheinungsbild des Pachtobjekts oder des Anwesens, in dem das Pachtobjekt liegt, negativ beeinflussen könnte.
2. Eine erteilte Zustimmung gilt nur für den Einzelfall und kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Bei unbefugter Unterverpachtung bzw. Gebrauchsüberlassung kann der Verpächter von dem Pächter verlangen, das Unterpachtverhältnis bzw. die Gebrauchsüberlassung zu beenden. Kommt der Pächter der Aufforderung innerhalb einer dazu gesetzten angemessenen Frist nach dem Erhalt der Abmahnung nicht nach, ist der Verpächter berechtigt, den Pachtvertrag fristlos zu kündigen. Auch wenn der Verpächter die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung an Dritte erteilt hat, haftet der Pächter gegenüber dem Verpächter für das Verschulden des Dritten.
3. Der Verpächter kann die Erteilung der Zustimmung von einer Zahlung eines angemessenen Zuschlags zum Pachtzins durch den Pächter abhängig machen, wenn die Unterverpachtung für den Verpächter ohne Zuschlag unzumutbar ist. Dies ist der Fall, wenn Mehrkosten anfallen. Der Zuschlag orientiert sich an der Höhe der tatsächlich anfallenden Mehrkosten.
4. Beim Abschluss von Unterpachtverträgen ist der Pächter verpflichtet, die Pächterpflichten aus diesem Pachtvertrag dem Unterpächter aufzuerlegen und gegebenenfalls die Rechte aus dem Unterpachtvertrag auf Verlangen des Verpächters gegenüber dem Unterpächter durchzusetzen.
Versicherungen
1. Die Versicherung von Gebäude und Grundstück obliegt dem Verpächter, er entscheidet über die Art und Umfang dieser Versicherung. Soweit die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung für das Pachtobjekt auf den Pächter umgelegt werden, wird dies im vorstehenden Paragrafen „Pachtnebenkosten“ dieses Vertrags geregelt.
2. Der Pächter verpflichtet sich, dem Verpächter unverzüglich alle Umstände mitzuteilen, die für die Versicherungen des Verpächters relevant sind und die zur Änderung der Versicherungsprämien führen können, darunter neue Einbauten, Änderungen der Nutzung im und am Pachtobjekt sowie alle sonstigen Gefahränderungen. Soweit die Kosten der Versicherungen auf den Pächter umgelegt wurden und soweit die Versicherungsgesellschaften aufgrund der Art der Nutzung des Pachtobjekts durch den Pächter die Versicherungsprämien erhöhen, sind die Erhöhungsbeiträge von dem Pächter zu erstatten.
Betreten des Pachtobjekts durch den Verpächter
1. Der Pächter übt das Hausrecht in dem Pachtobjekt aus.
2. Der Verpächter bzw. seine Beauftragten sind berechtigt, das Pachtobjekt bei Vorliegen sachlicher Gründe (z.B. bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für drohende Schäden, zum Ablesen der Messvorrichtungen, zur Wartung, Reparatur usw. von Rauchmeldern, zur Besichtigung durch Pachtinteressenten nach Kündigung, beim Verkauf des Pachtobjekts, zur Vorbereitung oder Durchführung der Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, zur Erforschung einer Schadensursache, bei begründetem Verdacht der vertragswidrigen Nutzung usw.) nach Ankündigung allein oder zusammen mit Interessenten oder Handwerkern usw. während der üblichen Geschäftszeiten zu betreten. Dabei ist auf berechtigte geschäftliche Belange des Pächters gebührend Rücksicht zu nehmen.
3. Bei Gefahr im Verzug darf das Pachtobjekt ohne Anmeldung und in Abwesenheit des Pächters geöffnet und betreten werden. Der Pächter hat dafür Sorge zu tragen, dass das Pachtobjekt bei Gefahr im Verzug auch in seiner Abwesenheit betreten werden kann.
4. Des Weiteren vereinbaren die Vertragsparteien, dass eine Pachtkontrollbegehung einmal pro Pachtjahr nach vorheriger Anmeldung durchzuführen ist, mit dem Zweck der Überprüfung der vertragsgemäßen Nutzung und ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Pachtobjekts. Das Ergebnis der Kontrollbegehung ist in einem Protokoll festzuhalten, das von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen ist.
Hausordnung
1. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die diesem Pachtvertrag als Anlage beigefügte Hausordnung wesentlicher Bestandteil dieses Pachtvertrags ist.
2. Der Pächter ist zur Einhaltung der in der Hausordnung enthaltenen Regelungen verpflichtet.
Verpächterpfandrecht
Dem Verpächter steht ein Pfandrecht an den in die Pachträume eingebrachten pfändbaren Sachen, die im Eigentum des Pächters stehen, sowie an den Früchten des Pachtobjekts zu.
Außenwerbung
Jegliche Nutzung von Flächen außerhalb des Pachtobjekts durch den Pächter für Werbezwecke (z.B. Firmenschilder, Leuchtreklame, Werbetafeln, Aufsteller, Schaukästen, Warenautomaten) ist verboten.
Ende des Pachtverhältnisses
1. Bei der Beendigung des Pachtverhältnisses ist das Pachtobjekt vollständig geräumt, gründlich geputzt, gereinigt und im vertragsgemäßen Zustand an den Verpächter zurückzugeben.
2. Bei der Rückgabe der Pachträume müssen die Decken und Wände mit einer neutralen, deckenden und hellen Farbe gestrichen sein. Soweit durch übermäßige Abnutzung das Erneuern der Tapeten erforderlich ist, ist das Pachtobjekt zuvor zu tapezieren. Naturbelassenes bzw. lasiertes Holz sowie Kunststoffrahmen dürfen bei der Übergabe nicht mit Deckfarbe gestrichen sein. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in weißen oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden. Soweit das Anbringen von Nägeln, Schrauben oder Dübeln nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch unerlässlich war und das verkehrsübliche Maß überschritt, sind sie zu entfernen und die Nägel-, Bohr- und Dübellöcher u.Ä. ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln bzw. Fliesen sind durch gleichartige zu ersetzen.
3. Kommt der Pächter seiner Pflicht zur Durchführung von fälligen Schönheitsreparaturen bei der Beendigung des Pachtverhältnisses nicht nach, ist der Verpächter berechtigt, nach fruchtlosem Ablauf der dem Pächter zur Durchführung der Reparaturen gesetzten angemessenen Frist das etwaige Leistungsangebot des Pächters abzulehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Geltendmachung weiterer Schäden bleibt hiervon unberührt. Eine Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Pächter die Durchführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert.
4. Der Pächter ist verpflichtet, zum Pachtende den vorherigen Zustand der Pachträume auf eigene Kosten wiederherzustellen. Von dem Pächter fest angebrachte Einbauten und sonstige Gegenstände sind dabei auf Verlangen des Verpächters zu entfernen. Bei Weigerung oder Verzug des Pächters ist der Verpächter berechtigt, die Herstellung des vorigen Zustandes auf Kosten des Pächters vornehmen zu lassen.
5. Bei der Räumung des Pachtobjekts ist der Pächter verpflichtet, an den Verpächter sämtliche von dem Verpächter erhaltenen sowie durch den Pächter zusätzlich angefertigten Schlüssel zurückzugeben, wobei der Pächter für etwaige zusätzlich angefertigte Schlüssel angemessenen Ersatz der Anfertigungskosten verlangen kann. Soweit der Verpächter zur Zahlung des Kostenersatzes nicht bereit ist, sind die zusätzlich angefertigten Schlüssel im Beisein des Verpächters oder eines Zeugen unbrauchbar zu machen. Kann der Pächter nicht alle von dem Verpächter erhaltenen Schlüssel aushändigen, ist er zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet. Die Schadensersatzpflicht des Pächters richtet sich nach den Bestimmungen des Abschnittes „Schlüssel“.
6. Der Pächter verpflichtet sich, spätestens beim Auszug aus den Pachträumen dem Verpächter eine Kontaktadresse mitzuteilen, unter der der Pächter nach der Beendigung dieses Pachtverhältnisses erreicht werden kann.
7. Gibt der Pächter das Pachtobjekt an den Verpächter verspätet, nur teilweise, nicht im vertragsgemäßen Zustand oder ohne Schlüssel zurück, hat der Pächter, unabhängig davon, ob ihn daran ein Verschulden trifft, an den Verpächter als Nutzungsentschädigung für die Vorenthaltung des Pachtobjekts nach Wahl des Verpächters entweder den vereinbarten Pachtzins oder den für vergleichbare Pachtobjekte ortsüblichen Pachtzins zu zahlen. Hat der Pächter die verspätete oder nur teilweise Rückgabe zu vertreten, steht dem Verpächter das Recht zu, einen weiteren Schaden geltend zu machen.
Allgemeine Bestimmungen
1. Soweit Namens-, Tür-, Klingel- und Briefkastenschilder am bzw. im Gebäude einheitlich gestaltet und angebracht werden, liegt das Bestimmungsrecht über deren Gestaltung bei dem Verpächter. Die Kosten der Erstellung, Anbringung und Entfernung der Namens-, Tür-, Klingel- und Briefkastenschilder sind von dem Pächter zu tragen.
2. Soweit der Pächter nach der Beendigung des Pachtverhältnisses seinen Betrieb verlegt, ist er berechtigt, an der Eingangstür des Gebäudes ein Hinweisschild anbringen zu lassen. Das Hinweisschild ist spätestens bis zum Ablauf von 6 Monaten nach dem Vertragsende unaufgefordert von dem Pächter zu beseitigen.
3. Der Pächter ist zur Aufrechnung gegen die Pachtzinsforderungen des Verpächters nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen berechtigt. Das Recht des Pächters, gegen die Pachtzinsforderungen des Verpächters mit Ansprüchen wegen der Mängel des Pachtobjekts oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahltem Pachtzins aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, bleibt hiervon unberührt. Der Pächter muss seine Absicht, das Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrecht auszuüben, mindestens 1 Monat vor der Fälligkeit des Pachtzinses in Textform anzeigen.
4. Alle in diesem Pachtvertrag angegebenen Geldbeträge sind in Euro.
Geltendes Recht
Dieser Vertrag unterliegt ausschließlich materiellem Sachrecht der Bundesrepublik Deutschland. Die Anwendung der Regeln des internationalen Privatrechts ist ausgeschlossen, soweit sie zu einer Anwendung ausländischen Sachrechts führen würde.
Keine Nebenabreden
Die in diesem Vertrag getroffenen Regelungen sind abschließend. Mündliche, schriftliche oder Nebenabreden in einer sonstigen Form wurden nicht getroffen.
Textform
Jegliche Änderungen und Ergänzungen dieses Pachtvertrags bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Textform. Zur Einhaltung der Textform reicht eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist.
Salvatorische Klausel
Sollten einzelne Bestimmungen dieses Pachtvertrags ganz oder teilweise unwirksam oder nichtig sein oder nach Vertragsschluss ganz oder teilweise unwirksam oder nichtig werden, bleibt davon die Wirksamkeit des Vertrags im Übrigen unberührt. Anstelle der unwirksamen oder nichtigen Bestimmung soll diejenige wirksame Regelung treten, deren Wirkungen dem von den Vertragsparteien mit der unwirksamen bzw. undurchführbaren Bestimmung verfolgten wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommen. Dies gilt entsprechend für den Fall, dass sich der Vertrag als lückenhaft erweist.
Anlagen
Diesem Pachtvertrag werden folgende Anlagen beigefügt:
1. Anlage: der Grundriss
2. Anlage: die Hausordnung und
3. Anlage: _________________________.
Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass alle vorgenannten Anlagen wesentliche Bestandteile dieses Pachtvertrags sind.

Dieser Vertrag wurde in Textform geschlossen und entfaltet volle rechtliche Wirkung ohne Unterschriften der Vertragsparteien.

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Pachtvertrag Dokumentenvorschau

Dokumentenvorschau Über dieses Dokument

Zuletzt aktualisiert am 15. Mai 2025

In aller Kürze: Der Pachtvertrag

Ein Pachtvertrag ist eine rechtliche Vereinbarung, durch die ein Eigentümer (Verpächter) einem anderen (Pächter) eine Sache nicht nur zum Gebrauch überlässt, sondern ihm auch das Recht einräumt, daraus Nutzen zu ziehen, wofür der Pächter im Gegenzug einen vereinbarten Pachtzins zahlt.
Pachtverträge gewähren im Gegensatz zu Mietverträgen zusätzlich das Recht auf wirtschaftliche Nutzung. Sie können sich neben Räumen auch auf Rechte, ganze Betriebe oder landwirtschaftliche Nutzflächen beziehen.
Bei Mängeln des Pachtgegenstandes hat der Pächter das Recht auf Minderung, Selbstbeseitigung, Schadenersatz und gegebenenfalls Kündigung. Nebenkosten können als Vorauszahlung mit Abrechnung oder als Pauschale ohne Abrechnung vereinbart werden.
Pachtverträge können ordentlich mit Frist oder außerordentlich aus wichtigem Grund gekündigt werden. Der Pachtzins kann als Fest-, Ertrags-, Index-, Staffel- oder Umsatzpacht ausgestaltet sein.
Bei Rückgabe des Pachtobjektes sollte ein detailliertes Protokoll mit Dokumentation aller Zustände und Zählerstände erstellt werden. Bei Verkauf des Pachtobjektes bleibt der Pachtvertrag bestehen und der neue Eigentümer tritt in die Vertragsposition des Verpächters ein.

Wie wird ein Pachtvertrag im Englischen bezeichnet?

Ein Pachtvertrag wird im Englischen überwiegend als „lease agreement“ bezeichnet. Je nach Nutzungszweck gibt es spezifischere Bezeichnungen: Bei landwirtschaftlichen Flächen spricht man von „farm lease agreement" oder „agricultural lease", bei Gewerbeimmobilien von „commercial property lease". Im gastronomischen Bereich wird typischerweise der Begriff „restaurant lease" verwendet.

Hier sind einige wichtige Fragen zum Pachtvertrag:

Worin unterscheidet sich ein Pachtvertrag von einem Mietvertrag?

Der Pachtvertrag unterscheidet sich vom Mietvertrag vor allem durch den Umfang der überlassenen Rechte. Während beim Mietvertrag nach § 535 BGB dem Mieter lediglich das Recht zum Gebrauch der Mietsache eingeräumt wird, erhält der Pächter nach § 581 BGB zusätzlich das Recht, aus der Pachtsache „die Früchte zu ziehen“. Dies bedeutet, dass der Pächter die Sache nicht nur nutzen darf, sondern auch wirtschaftliche Erträge daraus ziehen kann, wie z.B. bei der Verpachtung eines landwirtschaftlichen Betriebes oder einer Gaststätte.

Eine weitere wesentliche Unterscheidung betrifft den Vertragsgegenstand. Während sich Mietverträge in der Regel auf Wohn- oder Geschäftsräume beziehen, können Pachtverträge auch Rechte (z.B. Markenrechte), Betriebe als Ganzes oder landwirtschaftliche Flächen umfassen. Rechtsgrundlage ist § 581 Abs. 1 BGB, wonach der Pachtvertrag den Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch der Pachtsache und die Nutzungen daraus während der Pachtzeit zu gewähren.

In der Praxis unterscheiden sich Pacht und Miete auch hinsichtlich der Instandhaltungspflicht. Auf den Pächter werden vertraglich oft nicht nur Kleinreparaturen (d.h. Instandsetzungsarbeiten an den Gegenständen und Einrichtungen in den Pachträumen, die dem häufigen und direkten Zugriff des Pächters unterliegen) übertragen, sondern auch weitreichende Instandsetzungen und Instandhaltungen des Pachtobjekts. Wird das Pachtobjekt mit dem Inventar verpachtet, trifft den Pächter zudem nach § 582 BGB die Pflicht zur Erhaltung des Inventars. Dies erklärt sich aus dem weitergehenden Nutzungsrecht des Pächters und der damit verbundenen höheren wirtschaftlichen Verantwortung.

Auch wird beim Pachtvertrag das Pachtobjekt oft mit dem vorhandenen Inventar bzw. mit der vorhandenen Betriebseinrichtung an den Pächter übergeben.

Welche Pachtzinsarten gibt es in Deutschland und wie unterscheiden sie sich?

In Deutschland sind - je nach Branche, Nutzungsart und Vereinbarung zwischen Verpächter und Pächter - unterschiedliche Pachtzinsarten üblich. Die Wahl der geeigneten Pachtzinsart hängt von den individuellen Bedürfnissen der Vertragsparteien sowie von der Art des Pachtgegenstandes ab und wird im Pachtvertrag festgelegt. Die Pachtvertragsvorlage von RECHTSDOKUMENTE bietet Ihnen die Wahl zwischen den folgenden Arten von Pachtzins:

Feste Pacht

Bei der festen Pacht wird für einen bestimmten Zeitraum (monatlich, vierteljährlich oder jährlich) ein gleichbleibender Betrag vereinbart, der unabhängig von der tatsächlichen Nutzung oder dem erzielten Ertrag des Pächters zu zahlen ist. Diese Art der Pacht bietet dem Verpächter ein hohes Maß an Planungssicherheit, während der Pächter das volle wirtschaftliche Risiko trägt, aber auch in vollem Umfang von möglichen Mehreinnahmen profitiert. Die feste Pacht ist aufgrund ihrer Einfachheit und Transparenz die in Deutschland am weitesten verbreitete Pachtzinsart.

Ertragspacht

Die Ertragspacht (auch Teilpacht genannt) koppelt die Höhe des Pachtzinses an den tatsächlich erzielten Ertrag des Pachtgegenstandes. Der Pächter zahlt einen prozentualen Anteil seines Ertrages an den Verpächter, so dass beide Parteien am wirtschaftlichen Erfolg (oder Misserfolg) gleichermaßen beteiligt sind. Diese Form ist besonders häufig in der Landwirtschaft anzutreffen, wo der Pachtzins z.B. in Form eines bestimmten Anteils an der Ernte gezahlt wird, kann aber auch bei anderen Objekten wie z.B. Gaststätten oder Hotels zur Anwendung kommen, wenn der Pachtzins vom erwirtschafteten Gewinn abhängig gemacht wird. Die Ertragspacht setzt sich aus einem festen Grundbetrag und einem variablen Anteil zusammen.

Indexierte Pacht

Bei einer indexierten Pacht wird der anfangs festgelegte Pachtzins an einen bestimmten Index gebunden, in der Regel an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Der Pachtzins erhöht oder vermindert sich dann entsprechend der Veränderung dieses Indexes, wobei häufig bestimmte Schwellenwerte vereinbart werden, bei deren Überschreitung eine Anpassung erfolgt. Diese Art der Pachtzinsgestaltung bietet beiden Seiten Planungssicherheit und schützt vor allem den Verpächter vor einem inflationsbedingten Wertverlust der Pacht, während sich der Pächter vor willkürlichen Erhöhungen schützen kann.

Staffelpacht

Bei einer Staffelpacht werden bereits im Pachtvertrag zu bestimmten Zeitpunkten konkrete Pachtzinserhöhungen vereinbart. Der Pachtzins erhöht sich in vorher vereinbarten Abständen um einen festgelegten Betrag oder Prozentsatz, unabhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung oder der Inflation. Diese Pachtzinsart bietet beiden Parteien ein hohes Maß an Planungssicherheit, da die zukünftigen Pachtzinsbelastungen von vornherein bekannt sind, und ist insbesondere bei langfristigen Pachtverträgen beliebt, bei denen eine kontinuierliche Pachtzinssteigerung angestrebt wird.

Umsatzpacht

Bei der Umsatzpacht wird der Pachtzins direkt an den vom Pächter erzielten Umsatz des Pachtbetriebes gekoppelt, wobei typischerweise ein vom tatsächlichen Umsatz unabhängiger Mindestpachtzins („Sockelpacht") und zusätzlich ein prozentualer Anteil am Umsatz oberhalb einer bestimmten Schwelle vereinbart wird. Diese Pachtart ist vor allem im Einzelhandel, in der Gastronomie und in der Hotellerie verbreitet und schafft für beide Parteien einen Anreiz zur Umsatzsteigerung, da sowohl Pächter als auch Verpächter unmittelbar am wirtschaftlichen Erfolg des Betriebes partizipieren. Die Umsatzpacht setzt sich aus einem festen Grundbetrag und einem variablen Anteil zusammen.

Welche Mindestlaufzeit muss ein Pachtvertrag haben?

In Deutschland gibt es keine gesetzlich festgelegte Mindestlaufzeit für Pachtverträge. Die Vertragsparteien können die Pachtdauer grundsätzlich frei vereinbaren. Pachtverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden, wobei bei befristeten Verträgen das Ende der Laufzeit bereits bei Vertragsabschluss feststeht.

In der Praxis sind insbesondere bei landwirtschaftlichen Pachtverträgen längere Laufzeiten von 5, 10 oder sogar 12 Jahren üblich, um dem Pächter Planungssicherheit für Investitionen zu geben.

Zu beachten ist, dass befristete Landpachtverträge, die für eine längere Zeit als 2 Jahre geschlossen werden sollen, zur wirksamen Vereinbarung der Befristung mindestens der Textform bedürfen. Wird das Formerfordernis nicht eingehalten, so gelten die Landpachtverträge für unbestimmte Zeit und können unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden.

Wie kann ein Pachtvertrag gekündigt werden und welche Fristen gelten?

Die Kündigung eines Pachtvertrages kann grundsätzlich auf zwei Wegen erfolgen: durch ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Fristen oder durch außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund.

Bei Landpachtverträgen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 594a Abs. 1 BGB zwei Jahre, wobei eine ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres möglich ist (die Vereinbarung einer kürzeren Frist muss in Textform erfolgen). Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist gemäß § 594a Abs. 2 BGB nur zum Schluss eines Pachtjahres möglich und muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf das Pachtverhältnis enden soll.

Häufig werden Pachtverträge mit einem beiderseitigen oder einseitigen Kündigungsverzicht versehen, der die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausschließt. Diese Vereinbarung schafft Planungssicherheit für beide Seiten: Der Verpächter profitiert von der Kontinuität, da er nicht kurzfristig einen neuen Pächter suchen muss, während der Pächter die Gewissheit erhält, das Pachtobjekt für die vereinbarte Mindestlaufzeit nutzen zu können, ohne eine ordentliche Kündigung befürchten zu müssen. Es ist jedoch wichtig, dass ein solcher Kündigungsverzicht das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Pachtvertrages nicht einschränkt.

Bei befristeten Pachtverträgen endet das Pachtverhältnis automatisch, wenn die vereinbarte Zeit abläuft, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Wird der Pachtgebrauch nach Ablauf der Pachtzeit mit Kenntnis des Verpächters fortgesetzt, so gilt der Vertrag nach § 545 BGB i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB als auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn nicht eine Vertragspartei innerhalb von zwei Wochen widerspricht. Bei unbefristeten Pachtverträgen ist dagegen stets eine ordentliche Kündigung erforderlich, deren Fristen sich nach der Art der Pachtsache und den vertraglichen Vereinbarungen richten. Für Landpachtverträge, die auf 3 Jahre und länger geschlossen wurden, gilt nicht § 545 BGB, sondern die Sonderregelung des § 594 BGB, wonach sich das Pachtverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Pächter den Gebrauch nach Ablauf der Pachtzeit fortsetzt und auf die Anfrage eines Vertragsteils, ob der andere Teil zur Fortsetzung des Pachtverhältnisses bereit ist, dieser nicht binnen drei Monaten die Fortsetzung ablehnt, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist.

Neben der ordentlichen Kündigung besteht für beide Parteien stets die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB. Als wichtiger Grund gelten z.B. erhebliche Vertragsverletzungen wie Zahlungsrückstände des Pächters oder schwerwiegende Pflichtverletzungen des Verpächters. Darüber hinaus bestehen spezielle Kündigungsrechte z.B. bei Tod des Pächters nach § 580 BGB, bei Betriebsaufgabe oder Veräußerung der Pachtsache nach § 566 BGB analog. Eine außerordentliche Kündigung ist auch bei vereinbartem Kündigungsverzicht möglich und bedarf in der Regel einer vorherigen Abmahnung, es sei denn, die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses ist für den Kündigenden unzumutbar geworden. Die Wirksamkeit einer solchen Kündigung hängt stark vom Einzelfall ab und wird im Streitfall gerichtlich überprüft.

Welche Rechte und Pflichten haben Pächter und Verpächter?

Im Rahmen eines Pachtverhältnisses ergeben sich für beide Vertragsparteien besondere Rechte und Pflichten. Diese sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und unterscheiden sich in wesentlichen Punkten von einem einfachen Mietverhältnis:

Pächter:

Rechte des Pächters:

Nutzungsrecht: Der Pächter darf den Pachtgegenstand während der vereinbarten Pachtzeit nutzen und ist in seiner Nutzung weitergehend geschützt als ein Mieter. Dieses Recht umfasst die vollständige Nutzung entsprechend dem vertraglich vereinbarten Zweck.
Fruchtziehungsrecht: Im Gegensatz zum Mieter hat der Pächter das Recht, Früchte und Erträge aus dem Pachtgegenstand zu beziehen. Dies ist das zentrale Unterscheidungsmerkmal zur Miete und beruht auf § 581 BGB. Der Pächter darf aus der Pachtsache wirtschaftlichen Nutzen ziehen, z.B. durch den Verkauf von Ernteerzeugnissen oder durch Betriebseinnahmen.
Außerordentliches Kündigungsrecht: Bei vertragswidrigem Gebrauch oder Zahlungsverzug kann der Verpächter den Pachtvertrag außerordentlich fristlos kündigen. In besonderen Fällen (z.B. bei Betriebsübergabe i.S.d. § 593a BGB) kann der Verpächter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, welche mindestens sechs Monate zum Ende des Pachtjahres beträgt.
Anspruch auf Entschädigung: Bei landwirtschaftlichen Pachtverträgen hat der Pächter gemäß § 591 BGB einen Entschädigungsanspruch für bleibende Verbesserungen an der Pachtsache, die bei Vertragsende noch einen wirtschaftlichen Wert haben.
Recht zur Unterverpachtung: Mit Zustimmung des Verpächters kann der Pächter den Pachtgegenstand an Dritte unterverpachten. Die Zustimmung kann vom Verpächter nur aus wichtigem Grund verweigert werden.

Pflichten des Pächters:

Zahlung des Pachtzinses: Der Pächter hat den vereinbarten Pachtzins pünktlich zu zahlen. Bei landwirtschaftlichen Pachtverträgen kann in Härtefällen (z.B. Ernteausfall) eine Pachtzinsminderung nach § 593 BGB verlangt werden.
Sachgemäße Nutzung: Die Pachtsache muss vertrags- und sachgemäß genutzt werden. Bei landwirtschaftlichen Flächen bedeutet dies eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nach guter fachlicher Praxis.
Instandhaltungspflicht: Die Verantwortung für die laufende Instandhaltung der Pachtsache wird oft per Vertrag auf den Pächter übertragen. Dies umfasst mehr als bei einem Mietverhältnis, da der Pächter verpflichtet werden kann, die üblichen Ausbesserungen an der Pachtsache auf eigene Kosten vorzunehmen. Wird ein Grundstück mit Inventar verpachtet, so hat der Pächter gemäß § 582 BGB das Inventar zu erhalten und für abgehende Teile Ersatz zu beschaffen.
Anzeigepflicht bei Mängeln: Stellt der Pächter Mängel fest, muss er diese dem Verpächter unverzüglich anzeigen. Unterlässt er dies schuldhaft, kann er zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet sein.
Rückgabepflicht: Bei Beendigung des Pachtverhältnisses muss der Pächter die Pachtsache in vertragsgemäßem Zustand zurückgeben. Bei landwirtschaftlichen Flächen kann dies bedeuten, dass die Flächen in einem bewirtschaftbaren Zustand zurückzugeben sind.
Bewirtschaftungspflicht: Bei landwirtschaftlichen Pachtverträgen ist der Pächter verpflichtet, das Grundstück nach den Regeln der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung zu behandeln. Er ist für eine nachhaltige Bewirtschaftung des Bodens verantwortlich und darf keinen Raubbau betreiben.

Verpächter:

Rechte des Verpächters

Anspruch auf Pachtzins: Der Verpächter hat Anspruch auf den vereinbarten Pachtzins, dessen Höhe sich häufig nach der Ertragsfähigkeit des Pachtgegenstandes richtet und regelmäßig angepasst werden kann.
Pfandrecht: Der Verpächter hat für seine Forderungen ein gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Pächters. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken erstreckt sich dieses Pfandrecht auch auf die landwirtschaftlichen Früchte und Erzeugnisse.
Kündigungsrecht: Der Verpächter kann den Landpachtvertrag bei vertragswidrigem Gebrauch oder Zahlungsverzug des Pächters nach § 594 e BGB außerordentlich fristlos kündigen. In einigen gesetzlich vorgesehenen Fällen, wie z.B. bei Betriebsübergabe nach § 593 a BGB, kann er nach § 594a BGB mit der gesetzlichen Frist außerordentlich kündigen, wobei die Kündigungsfrist mindestens sechs Monate zum Ende des Pachtjahres beträgt.
Besichtigungsrecht: Der Verpächter ist berechtigt, den Pachtgegenstand nach vorheriger Ankündigung zu besichtigen, um sich von seinem ordnungsgemäßen Zustand zu überzeugen und notwendige Arbeiten durchzuführen.
Schadensersatzansprüche: Bei übermäßiger Abnutzung oder Beschädigung hat der Verpächter Anspruch auf Schadensersatz. Dieser Anspruch verjährt gemäß § 591b BGB innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe des Pachtgegenstandes.

Pflichten des Verpächters:

Überlassungspflicht: Der Verpächter hat den Pachtgegenstand in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Dazu gehört auch, dass der Pachtgegenstand die zugesicherten Eigenschaften hat.
Erhaltungspflicht: Der Verpächter ist verpflichtet, den Pachtgegenstand während der Pachtzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Dies betrifft jedoch nur außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen und größere Reparaturen.
Pflicht zur Beseitigung von Mängeln: Der Verpächter muss wesentliche Mängel beseitigen. Wenn er dieser Pflicht nicht nachkommt, kann der Pächter unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht am Pachtzins geltend machen oder den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen verlangen.
Übernahme von Lasten: Grundsätzlich trägt der Verpächter die auf der Pachtsache ruhenden Lasten und Abgaben wie Grundsteuer oder öffentliche Abgaben. Bei landwirtschaftlichen Pachtverträgen können abweichende Vereinbarungen getroffen werden.
Anzeigepflicht: Bei Landpachtverträgen hat der Verpächter den Abschluss des Vertrages der nach § 2 Landpachtverkehrsgesetz zuständigen Behörde anzuzeigen. Die Behörde kann den Vertrag beanstanden, wenn er zu einer ungesunden Verteilung des Bodens führt.

Ist eine Unterverpachtung ohne Zustimmung des Verpächters erlaubt?

Nein, eine Unterverpachtung ohne Zustimmung des Verpächters ist grundsätzlich nicht zulässig. Nach § 589 BGB (bei landwirtschaftlichen Pachtverhältnissen) bzw. § 540 BGB i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB (bei sonstigen Pachtverhältnissen) ist der Pächter ohne Erlaubnis des Verpächters nicht berechtigt, die Pachtsache einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, insbesondere sie weiterzuverpachten (Unterverpachtung).

Nimmt der Pächter dennoch ohne Erlaubnis eine Unterverpachtung vor, so handelt er vertragswidrig. Der Verpächter kann in diesem Fall nach erfolgloser Abmahnung das Pachtverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Der Pächter kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen vom Verpächter die Zustimmung zur Unterverpachtung verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Unterverpachtung hat. Der Verpächter darf die Zustimmung dann nur aus wichtigem Grund verweigern. Als wichtiger Grund gilt z.B. die Unzuverlässigkeit des potentiellen Unterpächters oder eine drohende übermäßige Belastung des Pachtgegenstandes durch die Unterverpachtung.

Wie wird die Höhe des Pachtzinses bestimmt und wann kann dieser angepasst werden?

Der Pachtzins richtet sich in erster Linie nach der vertraglichen Vereinbarung zwischen Verpächter und Pächter. Anders als bei der Wohnraummiete gibt es bei der Pacht keine gesetzliche Mietpreisbremse oder vergleichbare Regelungen zur Begrenzung des Pachtzinses.

Die Parteien können den Pachtzins frei untereinander aushandeln, wobei sich die Höhe in der Regel an Faktoren wie Art und Lage des Pachtobjekts, dessen Ausstattung und Zustand, der örtlichen Marktlage sowie dem Nutzungszweck richtet. Bei gewerblichen Pachtverträgen sind außerdem umsatzabhängige Komponenten üblich, während bei landwirtschaftlichen Pachtverträgen die Bodenqualität und die Ertragsfähigkeit entscheidende Faktoren sind.

Maßgeblich für die Anpassung des Pachtzinses während der Vertragslaufzeit sind in erster Linie die vertraglichen Regelungen. Oft werden Indexklauseln vereinbart, die den Pachtzins an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex koppeln und bei Erreichen gewisser Schwellenwerte automatische Anpassungen vorsehen (indexierte Pacht). Alternativ können Staffelpachtzinsvereinbarungen ausgehandelt werden, bei denen bereits bei Vertragsabschluss feste Erhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten vorgesehen werden. Bei längerfristigen Pachtverträgen ohne eine entsprechende Anpassungsklausel kann unter Umständen ein Anpassungsanspruch nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse so gravierend verändert haben, dass ein Fortbestand des ursprünglichen Pachtzinses unzumutbar ist.

Für landwirtschaftliche Pachtverhältnisse gilt mit § 593 BGB eine Sonderregelung, die beiden Vertragsparteien unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Pachtzinsanpassung einräumt. Danach kann jede Vertragspartei eine Anpassung des Pachtzinses verlangen, wenn sich die Umstände, die für die Festsetzung des Pachtzinses maßgebend waren, nachhaltig geändert haben und die gegenseitigen Verpflichtungen in einem groben Missverhältnis zueinander stehen. Eine solche Anpassung kann frühestens zwei Jahre nach Beginn des Pachtverhältnisses oder nach der letzten Anpassung verlangt werden. Erzielen die Parteien keine Einigung, entscheidet das Landwirtschaftsgericht über die angemessene Höhe des Pachtzinses.

Wann wird die Umsatzsteuer zusätzlich zum Pachtzins bezahlt?

Pachteinnahmen sind nach § 4 Nr. 12a UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Der Verpächter kann jedoch zur Umsatzsteuerpflicht optieren, wenn der Pächter den Pachtgegenstand ausschließlich für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze verwendet. Die nicht der Umsatzsteuer unterliegenden Leistungen sind in § 4 UStG aufgeführt.

Der Pächter von Gewerbeflächen muss nur dann Umsatzsteuer auf den Pachtzins und die Nebenkosten abführen, wenn dies vertraglich vereinbart ist, der Verpächter also ausdrücklich auf die Steuerbefreiung verzichtet oder sich diese Option vorbehalten hat. Enthält der Pachtvertrag keine Regelung zur Umsatzsteuer, besteht keine Zahlungspflicht für den Pächter.

Was ist eine Pachtkaution?

Eine Pachtkaution ist eine vom Pächter bei Abschluss des Pachtvertrages an den Verpächter zu leistende Sicherheitsleistung, die der finanziellen Absicherung möglicher Ansprüche des Verpächters dient, wie z.B. ausstehende Pachtzahlungen, Schäden am Pachtobjekt oder nicht erfüllte Instandhaltungspflichten.

Wie hoch darf die Pachtkaution sein?

Anders als bei der Wohnraummiete gibt es für die Pachtkaution keine gesetzliche Obergrenze; die Höhe wird zwischen Pächter und Verpächter frei ausgehandelt. Ausschlaggebend sind die Art des Gewerbes, die Höhe des Pachtzinses, die Beschaffenheit und der Zustand des Pachtobjektes sowie mögliche Risiken. In der Praxis bewegt sich die Kaution meist zwischen drei und sechs Monatspachtzinsen, bei längeren Vertragslaufzeiten sind auch Kautionen bis zur Höhe einer Jahrespacht nicht unüblich.

Wie können Pachtzahlungen bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten angepasst werden?

Das deutsche Recht sieht bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Pächters verschiedene Möglichkeiten zur Anpassung des Pachtzinses vor. In erster Linie kommt § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) zur Anwendung, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben. Der Pächter muss darlegen, dass ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Dies kann z.B. bei einer grundlegenden Veränderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Fall sein, wie sie z.B. während der COVID-19-Pandemie für viele Gewerbetreibende eingetreten ist.

Eine weitere Möglichkeit ist die einvernehmliche Regelung zwischen Pächter und Verpächter. Häufig liegt es im Interesse beider Parteien, das Pachtverhältnis fortzusetzen, anstatt es durch Insolvenz des Pächters oder Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu beenden. In solchen Fällen können vorübergehende Pachtzinsreduzierungen, Stundungsvereinbarungen oder die Umstellung auf eine andere Pachtzinsart ausgehandelt werden. Solche Vereinbarungen sollten in jedem Fall in Textform oder schriftlich fixiert werden und können zeitlich befristet oder an bestimmte Bedingungen geknüpft sein.

Bei Mängeln der Pachtsache, die deren Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen, kann der Pächter gemäß § 581 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 536 BGB eine Herabsetzung des Pachtzinses verlangen. Dies gilt jedoch nur, wenn der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt und nicht vom Pächter zu vertreten ist. Ein solcher Mangel kann z.B. eine behördliche Nutzungsuntersagung oder eine wesentliche Verschlechterung der Pachtsache sein. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung und ist dem Verpächter unverzüglich anzuzeigen.

Wie wirkt sich ein Verkauf des Pachtobjekts auf den bestehenden Pachtvertrag aus?

Beim Verkauf eines Pachtobjekts bleibt der bestehende Pachtvertrag grundsätzlich wirksam. Dies ergibt sich aus dem Rechtsgrundsatz „Kauf bricht nicht Pacht" (bzw. „Kauf bricht nicht Miete“) gemäß § 566 BGB. Demnach tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des bisherigen Verpächters ein und muss die vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Pächter respektieren. Dazu zählen die vereinbarten Pachtbedingungen, einschließlich Laufzeit und Kündigungsfristen, vorausgesetzt, der Pachtvertrag wurde vor dem Eigentumsübergang abgeschlossen und der Pächter hat das Objekt bereits in Besitz genommen.

Bei landwirtschaftlichen Pachtverhältnissen findet § 593b BGB Anwendung und sichert dem Pächter somit einen umfassenden Bestandsschutz zu. Er ist somit vor dem Verlust des Pachtobjekts durch bloßen Eigentümerwechsel geschützt.

Welche steuerlichen Aspekte sind bei Pachtverträgen zu beachten?

Bei Pachtverträgen sind mehrere steuerliche Aspekte zu beachten, die sowohl für den Verpächter als auch für den Pächter von Relevanz sind:

Für den Verpächter:

Einkommensteuer: Die Pachteinnahmen sind beim Verpächter als Einkommen zu versteuern. Je nach Art des Pachtgegenstandes können sie verschiedenen Einkunftsarten zugeordnet werden:
- Bei Grundstücken und Gebäuden: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
- Bei Betriebsverpachtung: entweder Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, je nachdem, ob eine Betriebsaufgabe erklärt wurde.
- Bei landwirtschaftlichen Flächen: Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (§ 13 EStG) oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Umsatzsteuer: Pachteinnahmen unterliegen grundsätzlich dem Regelsteuersatz von 19 %, sofern die Voraussetzungen für die Durchschnittssatzbesteuerung nach § 24 UStG nicht erfüllt sind.
Gewerbesteuer: Die Verpachtung eines Gewerbebetriebes kann zur Gewerbesteuerpflicht führen, wenn keine Betriebsaufgabe erklärt wird (Betriebsverpachtung im Ganzen).

Für den Pächter:

Betriebsausgabenabzug: Der Pächter kann die Pachtzahlungen in der Regel als Betriebsausgaben (bei betrieblicher Nutzung) oder als Werbungskosten (bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung) steuerlich geltend machen.
Umsatzsteuer-Vorsteuerabzug: Hat der Verpächter zur Umsatzsteuer optiert und ist der Pächter zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann der Pächter die in der Pacht enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen.
Abschreibungen: Der Pächter kann Abschreibungen auf eigene Investitionen in das Pachtobjekt vornehmen, nicht jedoch auf das Pachtobjekt selbst.
Vorauszahlungen: Bei mehrjähriger Vorauszahlung des Pachtzinses ist dieser grundsätzlich auf die Pachtzeit zu verteilen.

Besondere steuerliche Aspekte:

Grunderwerbsteuer: Bei längerfristigen Pachtverträgen (in der Regel über 10 Jahre) kann unter bestimmten Bedingungen Grunderwerbsteuer anfallen.
Grundsteuer: Die Grundsteuer wird grundsätzlich vom Eigentümer (Verpächter) geschuldet, kann jedoch vertraglich auf den Pächter überwälzt werden.
Schenkungsteuer: Bei außergewöhnlich niedrigen Pachtzinsen kann unter Umständen eine freigebige Zuwendung vorliegen, die der Schenkungsteuer unterliegt.

Welche behördlichen Genehmigungen sind für bestimmte Pachtnutzungen erforderlich?

Für die gewerbliche Nutzung von Pachtobjekten ist das Einholen verschiedener behördlicher Genehmigungen erforderlich, deren Art sich nach dem spezifischen Nutzungszweck richtet. Grundlegend ist die Gewerbeanmeldung beim zuständigen Gewerbeamt der Kommune, die für jede selbständige gewerbliche Tätigkeit erforderlich ist. Für Gastronomiebetriebe ist zusätzlich eine Gaststättenerlaubnis nach dem Gaststättengesetz vorgeschrieben, die bei der örtlichen Ordnungsbehörde zu beantragen ist. Für bestimmte Nutzungsänderungen, z.B. von Wohn- in Gewerberäume, ist eine Nutzungsänderungsgenehmigung beim örtlichen Bauamt einzuholen. Informationen zur Gewerbeanmeldung bietet das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie. Details zu baurechtlichen Genehmigungen finden sich auf den Internetseiten der Landesbauordnungen der Bundesländer.

Bei der Pacht von landwirtschaftlichen Flächen sind besondere Genehmigungen erforderlich. In den meisten Bundesländern müssen Landpachtverträge nach dem Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) bei der zuständigen Landwirtschaftsbehörde angezeigt werden. In einigen Regionen können zusätzliche Genehmigungen verlangt werden, wenn die Bewirtschaftung in Naturschutz- oder Wasserschutzgebieten erfolgt. Für den ökologischen Landbau ist eine Zertifizierung nach der EU-Öko-Verordnung erforderlich. Informationen zu landwirtschaftlichen Genehmigungsverfahren sind auf den Webseiten der Landwirtschaftsministerien der Bundesländer verfügbar.

Auch bei der Pacht von Jagdrevieren und Fischereigewässern bestehen besondere Genehmigungspflichten. Jagdpachtverträge bedürfen der Anzeige bei der unteren Jagdbehörde des Landkreises und der Pächter muss im Besitz eines gültigen Jagdscheins sein.

Für die Fischereipacht bedarf es in den meisten Bundesländern einer Genehmigung der zuständigen Fischereibehörde, außerdem muss der Pächter einen Fischereischein und in vielen Fällen auch einen Sachkundenachweis vorlegen.

Bei historischen Gebäuden kann darüber hinaus eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung für Veränderungen am Gebäude erforderlich sein.

Wie unterscheidet sich die Gewerbepacht von der Landpacht rechtlich?

Die gewerbliche Pacht und die Landpacht unterscheiden sich rechtlich in mehreren wichtigen Punkten. Die Landpacht ist in den §§ 585 bis 597 BGB speziell geregelt, während die Gewerbepacht den allgemeinen Pachtbestimmungen der §§ 581 bis 584b BGB unterliegt. Die Landpacht betrifft die Verpachtung landwirtschaftlicher Grundstücke zur Bewirtschaftung, während die Gewerbepacht auf die Nutzung von Räumen oder Grundstücken zu gewerblichen Zwecken gerichtet ist.

Ein wesentlicher Unterschied besteht in den Schutzvorschriften. Bei der Landpacht genießt der Pächter einen stärkeren gesetzlichen Schutz, der sich unter anderem in längeren Laufzeiten (in der Regel mindestens 18 Jahre für Betriebe, 9 Jahre für Grundstücke), besonderen Kündigungsfristen und dem Recht auf Pachtverlängerung bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung widerspiegelt. Darüber hinaus unterliegen Landpachtverträge nach dem Landpachtverkehrsgesetz in vielen Bundesländern einer Anzeigepflicht bei der zuständigen Behörde, die den Vertrag unter Umständen sogar beanstanden kann.

Hinsichtlich der Ausgestaltung der Vertragsbedingungen besteht bei der gewerblichen Pacht auch eine größere Vertragsfreiheit. Laufzeiten, Kündigungsfristen und Nutzungsbedingungen können hier weitgehend frei zwischen den Parteien vereinbart werden. Bei der gewerblichen Pacht gibt es zudem unterschiedliche Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung sowie spezielle Regelungen zur Umsatzsteuer. Steht bei der Landpacht die Fruchtziehung im Vordergrund, so ist bei der Gewerbepacht häufig die Erzielung wirtschaftlicher Erträge aus dem Gewerbebetrieb maßgeblich, was sich auch in unterschiedlichen Regelungen zur Pachtzinsanpassung und zum Umgang mit Wettbewerbsverboten zeigt.

Welche besonderen Regelungen gelten für landwirtschaftliche Pachtverträge?

In Deutschland unterliegen landwirtschaftliche Pachtverträge besonderen gesetzlichen Regelungen, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 585 bis 597 sowie im Landpachtverkehrsgesetz (LPachtVG) niedergelegt sind. Diese Sonderregelungen tragen der besonderen wirtschaftlichen und sozialen Bedeutung der Landwirtschaft Rechnung und sollen einen angemessenen Interessenausgleich zwischen Verpächter und Pächter gewährleisten.

Eine wichtige Besonderheit betrifft die Formvorschriften. Nach § 585a BGB bedürfen befristete Landpachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren der Textform. Wird die Textform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Darüber hinaus besteht nach § 2 LPachtVG eine Anzeigepflicht bei der zuständigen Landwirtschaftsbehörde. Diese kann den Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen beanstanden, z.B. wenn die Verpachtung zu einer ungesunden Verteilung der Bodennutzung führt oder der Pachtzins in keinem angemessenen Verhältnis zum Ertrag steht.

Landwirtschaftliche Pachtverträge enthalten auch besondere Regelungen zum Pachtgegenstand und zur Bewirtschaftungspflicht. Der Pächter ist nach § 586 BGB verpflichtet, das Grundstück nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung zu führen. Verschlechtert sich der Pachtgegenstand durch die Bewirtschaftung, hat der Verpächter Anspruch auf Schadensersatz.

Auch für die Beendigung landwirtschaftlicher Pachtverhältnisse gelten besondere Regelungen. Nach § 594a BGB beträgt die Kündigungsfrist grundsätzlich mindestens zwei Jahre zum Ende des Pachtjahres. Bei längerfristigen Verträgen ist unter bestimmten Voraussetzungen eine vorzeitige Kündigung nach § 595a BGB möglich, wenn dem Pächter oder dem Verpächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Darüber hinaus hat der Pächter einen Anspruch auf Ersatz notwendiger Verwendungen nach § 590b BGB und einen Anspruch auf Entschädigung für Verbesserungen, die er während der Pachtzeit mit Zustimmung des Verpächters an dem Grundstück vorgenommen hat und die bei Beendigung des Pachtverhältnisses nach § 591 BGB noch einen wirtschaftlichen Wert haben.

Welche Besonderheiten gelten bei der Pacht von Jagdrevieren oder Fischereigewässern?

Für die Verpachtung von Jagdrevieren gelten besondere rechtliche Rahmenbedingungen, die im Bundesjagdgesetz (BJagdG) und in den Landesjagdgesetzen verankert sind. Jagdpachtverträge bedürfen der Schriftform und haben eine Mindestlaufzeit von neun Jahren, in Ausnahmefällen sind auch kürzere Laufzeiten möglich. Dabei muss der Pächter im Besitz eines gültigen Jagdscheins sein und persönliche Eignungskriterien erfüllen. Gemeinschaftsjagdbezirke dürfen nur an maximal drei Personen verpachtet werden, es sei denn, diese bilden eine Jagdpächtergemeinschaft. Darüber hinaus unterliegt der Jagdpachtvertrag der behördlichen Anzeigepflicht und kann bei Verstoß gegen jagdrechtliche Vorschriften von der Behörde aufgehoben werden.

Die Verpachtung von Fischereigewässern ist in den Fischereigesetzen der Bundesländer geregelt, die sich zum Teil erheblich voneinander unterscheiden. Ihnen ist jedoch gemeinsam, dass der Pächter in der Regel einen Fischereischein benötigt und fischereiliche Kenntnisse nachweisen muss. Die Pachtverträge für Fischereirechte sind oft langfristig angelegt. Typisch sind Laufzeiten von 6 bis 12 Jahren. Eine Besonderheit ist die Hegepflicht: Dem Pächter obliegt die gesetzliche Pflicht zur Erhaltung und Förderung eines angemessenen Fischbestandes, was regelmäßige Besatzmaßnahmen und eine nachhaltige Bewirtschaftung voraussetzt. In vielen Bundesländern besteht für Fischereipachtverträge zudem eine Genehmigungspflicht durch die zuständige Fischereibehörde.

Die Höhe des Pachtzinses ist sowohl bei Jagd- als auch bei Fischereipachtverträgen nicht gesetzlich geregelt, sondern richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Bei der Preisbildung für Jagdreviere spielen Faktoren wie Wildbestand, Reviergröße und -struktur sowie Jagdeinrichtungen eine entscheidende Rolle. Bei Fischereigewässern sind die Größe des Gewässers, der Fischbestand, die Erreichbarkeit und die Wasserqualität preisbestimmend. Bei beiden Pachtarten können Nebenkosten für Hegemaßnahmen, Wildschäden (bei Jagdrevieren) oder Gewässerunterhaltung (bei Fischereigewässern) anfallen, die vertraglich geregelt werden sollten.

Gemeinsam ist beiden Pachtarten auch die gesetzlich verankerte Nachhaltigkeit der Bewirtschaftung. So müssen Jagdpächter die Hege des Wildes gewährleisten und den vorgegebenen Abschussplan einhalten, wohingegen Fischereipächter verpflichtet sind, den Fischbestand nachhaltig zu bewirtschaften. Verletzungen dieser Pflichten können behördliche Sanktionen bis hin zur Kündigung des Pachtvertrages nach sich ziehen. Darüber hinaus bestehen bei beiden Pachtarten komplexe Rechtsbeziehungen zu Dritten, z.B. hinsichtlich des Betretungsrechts, der Wegeunterhaltung oder bei Jagdrevieren auch hinsichtlich der Wildschadensregulierung. Eine fachkundige rechtliche Beratung vor Abschluss solcher Sonderverträge ist daher dringend zu empfehlen.

Wie erfolgt die ordnungsgemäße Übergabe und Rückgabe eines Pachtobjekts?

Die ordnungsgemäße Übergabe und Rückgabe eines Pachtobjektes erfordert ein strukturiertes Vorgehen mit klarer Dokumentation, um die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien zu wahren:

Bei der Übergabe:

1. Erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll.

2. Dokumentieren Sie sorgfältig den Zustand aller Räume, Flächen und Einrichtungen.

3. Erstellen Sie eine umfassende Fotodokumentation als Beweismittel.

4. Halten Sie alle vorhandenen Mängel und Schäden schriftlich fest.

5. Erfassen und dokumentieren Sie alle Zählerstände für Strom, Wasser und Gas.

6. Übergeben Sie alle relevanten Schlüssel und lassen Sie sich den Empfang quittieren.

7. Übergeben Sie wichtige Unterlagen wie Bedienungsanleitungen und Wartungsprotokolle.

8. Lassen Sie das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben.

Bei der Rückgabe:

1. Führen Sie mit dem Pächter eine gemeinsame Begehung durch.

2. Vergleichen Sie den aktuellen Zustand mit dem ursprünglichen Übergabeprotokoll.

3. Differenzieren Sie klar zwischen normaler Abnutzung und tatsächlichen Schäden.

4. Verfassen Sie ein aussagekräftiges Rückgabeprotokoll mit allen Details.

5. Erfassen Sie die aktuellen Zählerstände genau und dokumentieren Sie diese.

6. Nehmen Sie alle Schlüssel zurück und prüfen Sie diese auf Vollständigkeit.

7. Halten Sie offene Mängel oder Schäden mit Fotos und schriftlichen Beschreibungen fest.

8. Setzen Sie verbindliche Fristen für die Mängelbeseitigung.

9. Regeln Sie die Modalitäten der Kautionsrückzahlung unmissverständlich.

Was Verpächter generell beachten sollten:

Treffen Sie rechtzeitig Terminabsprachen für die Übergabe und Rückgabe der Pachtsache und planen Sie ausreichend Zeit für eine gründliche Besichtigung ein. Kommunizieren Sie immer schriftlich, um Missverständnisse zu vermeiden und dokumentieren Sie alle getroffenen Vereinbarungen und Absprachen lückenlos. Überlassen Sie das Objekt in einem dem vereinbarten Nutzungszweck entsprechenden Zustand und achten Sie auf eine rechtssichere Vertragsgestaltung mit allen notwendigen Klauseln. Legen Sie die Instandhaltungspflichten für beide Parteien im Vertrag eindeutig fest und ziehen Sie gegebenenfalls einen Sachverständigen zur Besichtigung und Bewertung hinzu. Stellen Sie alle relevanten Unterlagen und erforderlichen Genehmigungen bereit und holen Sie sich bei Streitigkeiten frühzeitig professionellen rechtlichen Rat ein.

Wer trägt die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen beim Pachtobjekt?

Die Verteilung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bei Pachtobjekten basiert auf einer Kombination von gesetzlichen Grundlagen und vertraglichen Vereinbarungen. Grundsätzlich gelten gemäß § 581 BGB die mietrechtlichen Vorschriften, wonach der Verpächter für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist, während der Pächter zur pfleglichen Behandlung des Objektes verpflichtet ist. Diese Grundregel kann jedoch durch individuelle Vertragsgestaltung modifiziert werden.

In der Praxis werden in Pachtverträgen häufig differenzierte Regelungen getroffen: Kleinere Reparaturen und Schönheitsreparaturen werden häufig auf den Pächter übertragen, während größere Instandhaltungsmaßnahmen wie Dach- oder Heizungsreparaturen in der Verantwortung des Verpächters verbleiben. Bei Gewerbeimmobilien ist eine weitergehende Übertragung der Instandhaltungspflichten auf den Pächter üblich. Für Landpachtverträge gelten Sonderregelungen nach § 586 BGB, wobei der Verpächter für die Instandsetzung und der Pächter für die laufende Instandhaltung zuständig ist.

Entscheidend für die konkrete Kostenverteilung ist letztlich der individuelle Pachtvertrag. Ohne vertragliche Regelung trägt der Verpächter die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Bei bestehenden Vereinbarungen werden Schönheitsreparaturen und kleinere Instandhaltungsmaßnahmen in der Regel dem Pächter zugewiesen, während größere Reparaturen beim Verpächter verbleiben, sofern der Vertrag keine abweichende Regelung enthält.

Gut zu wissen!

Die Pachtvertragsvorlage von RECHTSDOKUMENTE ist hinsichtlich der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten flexibel gestaltet. Sowohl die Schönheitsreparaturen als auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten können entweder auf den Pächter oder den Verpächter übertragen werden. Die Renovierungspflicht des Verpächters kann auch ganz ausgeschlossen werden. Die Vertragsparteien können ferner vereinbaren, dass der Verpächter vor oder nach der Übergabe Bau- oder Renovierungsmaßnahmen in den Pachträumen durchzuführen hat.

Was passiert mit vom Pächter vorgenommenen Verbesserungen am Pachtobjekt nach Vertragsende?

Bei Beendigung des Pachtverhältnisses stellt sich die Frage, wie mit Verbesserungen zu verfahren ist, die der Pächter an der Pachtsache vorgenommen hat. Das Gesetz sieht nach § 539 BGB i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB vor, dass der Pächter grundsätzlich einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag hat.

In der Praxis enthalten Pachtverträge jedoch häufig spezielle Klauseln, die den Umgang mit Verbesserungen regeln. Typische Vereinbarungen sind Übernahme der Einbauten durch den Verpächter gegen Entschädigung, ersatzlose Rückgabe an den Verpächter ohne Entschädigung oder Rückbauverpflichtung des Pächters bei Vertragsende. Insbesondere bei gewerblichen Pachtverträgen oder Landpachtverträgen sind solche detaillierten Regelungen üblich, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Fehlen vertragliche Regelungen und können sich die Parteien nicht einigen, entscheiden letztlich die Gerichte unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls. Dabei wird beurteilt, ob die Verbesserungen notwendig, nützlich oder luxuriös waren, ob sie mit Zustimmung des Verpächters durchgeführt wurden und inwieweit sie einen tatsächlichen Mehrwert für das Objekt darstellen. Für Pächter empfiehlt es sich daher, größere Verbesserungsmaßnahmen vorab mit dem Verpächter schriftlich zu vereinbaren und dabei bereits die Frage der Entschädigung oder des Rückbaus bei Pachtende zu klären.

Besondere Regelungen bei Landpachten

Bei Beendigung eines Landpachtverhältnisses gelten gemäß §§ 585 bis 597 BGB besondere gesetzliche Regelungen hinsichtlich der vom Pächter vorgenommenen Verbesserungen, die den besonderen wirtschaftlichen Bedingungen der landwirtschaftlichen Nutzung Rechnung tragen.

Notwendige Verwendungen hat der Verpächter dem Pächter nach § 590b BGB zu ersetzen. Für Verbesserungen, die der Pächter mit Zustimmung des Verpächters an der Pachtsache vornimmt, gilt insbesondere § 591 BGB. Danach kann der Pächter vom Verpächter Ersatz für nicht notwendige Aufwendungen verlangen, die mit Zustimmung des Verpächters vorgenommen wurden und zur nachhaltigen Verbesserung der Pachtsache geführt haben. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass landwirtschaftliche Pächter häufig langfristige Investitionen tätigen, deren Nutzen über die Pachtzeit hinausreicht.

Gut zu wissen!

Die Pachtvertragsvorlage von RECHTSDOKUMENTE ist hinsichtlich der Regelung, was mit Umbauten des Pächters nach Beendigung des Pachtverhältnisses geschehen soll, flexibel anpassbar.

Sie können z.B. festlegen, dass

1. Umbauten bei Pachtende vom Pächter zu beseitigen sind;

2. der Verpächter wählen kann, ob die Umbauten gegen Kostenerstattung übernommen werden oder vom Pächter zu beseitigen sind;

3. die Umbauten ohne Kostenerstattung im Pachtobjekt verbleiben; oder

4. die Umbauten gegen Kostenerstattung im Pachtobjekt verbleiben.

Muss ein Pachtvertrag schriftlich geschlossen werden?

Grundsätzlich besteht für Pachtverträge kein allgemeines gesetzliches Schriftformerfordernis, d.h. sie können im Prinzip auch mündlich wirksam geschlossen werden. Aus Beweis- und Rechtssicherheitsgründen ist die Schrift- oder Textform bei Pachtverträgen jedoch generell zu empfehlen, um spätere Streitigkeiten über Vertragsdetails zu vermeiden.

Unterschied Schriftform und Textform

Mit Inkrafttreten des Bürokratieentlastungsgesetzes IV zum 01.01.2025 bedarf es für den Abschluss von Gewerbepachtverträgen und deren nachträgliche Änderungen grundsätzlich keiner besonderen Form. Sie können diese Verträge formfrei abschließen.

Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen:

Befristete Verträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr bedürfen gemäß § 550 BGB i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB der Textform, wobei ein Verstoß hier nicht zur Unwirksamkeit, sondern zur Umwandlung in ein unbefristetes Pachtverhältnis führt.
Befristete Landpachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren bedürfen gemäß § 585a BGB der Textform, andernfalls gelten sie als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Die Textform verlangt lediglich, dass die Erklärung in einer lesbaren und dauerhaft verfügbaren Form abgegeben wird, z.B. per E-Mail, Fax, auf Festplatten, USB-Sticks, Speicherkarten oder als Textdatei. Eine eigenhändige oder elektronische Unterschrift ist nicht erforderlich

In der Pachtvertragsvorlage von RECHTSDOKUMENTE haben Sie die Möglichkeit, einen Pachtvertrag in Textform und in Schriftform zu erstellen - unabhängig davon, ob dies für Ihren konkreten Fall gesetzlich vorgeschrieben ist.

Welche Versicherungen sollte ein Pächter abschließen?

Pächter können je nach Art des Pachtobjektes verschiedene Versicherungen abschließen. Eine Betriebshaftpflichtversicherung kommt für Schäden auf, die Dritten durch den Pachtbetrieb entstehen. Bei einer gewerblichen Nutzung gibt es Inhaltsversicherungen zum Schutz von Einrichtungen und Waren, Betriebsunterbrechungsversicherungen für Ertragsausfälle im Schadensfall sowie Rechtsschutzversicherungen für mögliche Rechtsstreitigkeiten. Pächter landwirtschaftlicher Flächen können Ernte- und Tierversicherungen abschließen, während bei Gastronomiebetrieben Produkthaftpflichtversicherungen zum Versicherungsportfolio gehören können.

Eine gesetzliche Versicherungspflicht für Pächter besteht nur in bestimmten Sonderfällen. Bei der Verpachtung von Jagdrevieren kann der Abschluss einer Jagdhaftpflichtversicherung vorgeschrieben sein, und in bestimmten Branchen wie dem Gaststätten- und Hotelgewerbe kann der Abschluss einer berufsgenossenschaftlichen Pflichtversicherung zum Schutz der Beschäftigten erforderlich sein.

Vertragliche Vereinbarungen zum Abschluss bestimmter Versicherungen (z. B. einer Gebäudeversicherung bei Vollpacht oder einer Brandschutzversicherung) sind aber durchaus möglich. In diesen Fällen wird die vertragliche Vereinbarung für den Pächter zu einer bindenden Verpflichtung, deren Nichterfüllung zu Vertragsstrafen oder sogar zur Kündigung führen kann.

Gut zu wissen!

Auch unsere Pachtvertragsvorlage erlaubt die Aufnahme von Klauseln für den verpflichtenden Abschluss beliebiger Versicherungen.

Wie werden Streitigkeiten bei Pachtverträgen gelöst?

Der alte Pächter will nicht weichen, der neue steht schon in den Startlöchern - eine schwierige Situation! Wenn der Pachtvertrag ausläuft, beginnt oft der Streit: Hat der Verpächter rechtzeitig gekündigt? Ist die Kündigung wegen Formfehlern anfechtbar? Kann sich der bisherige Pächter auf vereinbarte Verlängerungen berufen?

In solchen Konflikten hat der Verpächter nach Vertragsende das Recht, über sein Eigentum neu zu verfügen, muss dabei aber gesetzliche und vertragliche Vorgaben beachten. Der bisherige Pächter kann unter Umständen einen Anspruch auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses haben, während der Nachfolgepächter darauf vertrauen muss, dass ihm die Pachtsache zum vereinbarten Zeitpunkt überlassen wird.

Diese rechtliche Gemengelage führt häufig zu langwierigen Auseinandersetzungen, die nicht selten vor Gericht enden, mitunter aber auch außergerichtlich beigelegt werden können.

Zu den außergerichtlichen Verfahren gehören die direkte Verhandlung zwischen Pächter und Verpächter, die Vermittlung durch einen neutralen Dritten oder bei fachspezifischen Fragen die Einholung eines Schiedsgutachtens. Insbesondere bei landwirtschaftlichen Pachtverträgen können vor Beschreiten des Rechtsweges spezielle Schlichtungsstellen oder die Landpachtverkehrsbehörde eingeschaltet werden.

Reichen die außergerichtlichen Bemühungen nicht aus, kann der Rechtsweg beschritten werden. Zuständig ist in Pachtsachen grundsätzlich - je nach Streitwert - das Amts- bzw. das Landgericht, in dessen Bezirk sich das Pachtobjekt befindet. Für landwirtschaftliche Pachtverhältnisse sind jedoch spezielle Landwirtschaftsgerichte (Landwirtschaftskammern) zuständig, die mit fachkundigen Sachverständigen besetzt sind. Häufige Streitpunkte vor Gericht sind Pachtzinsrückstände, Mängel an der Pachtsache, Schadensersatzansprüche oder die Wirksamkeit von Kündigungen.

Eine wichtige Rolle bei der Streitbeilegung spielen die vertraglichen Vereinbarungen, die bereits Regelungen zur Konfliktlösung enthalten können, wie z.B. Schiedsklauseln oder vereinbarte Schlichtungsverfahren. Der Pachtvertrag selbst bildet die rechtliche Grundlage für die Beurteilung der gegenseitigen Rechte und Pflichten. Viele Streitigkeiten können durch eine präzise Vertragsgestaltung und regelmäßige Kommunikation zwischen den Vertragsparteien vermieden werden.

Wie erstelle ich einen Pachtvertrag?

Mit den interaktiven und von Juristen erstellten Vorlagen von RECHTSDOKUMENTE erzeugen Sie in wenigen Minuten einen individuell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Pachtvertrag! Um Ihnen die Erstellung zu erleichtern, haben wir den Prozess in einige einfache Schritte unterteilt. So können Sie Ihr Dokument in Ihrem eigenen Tempo erstellen.

Und wenn Sie ein kostenloses RECHTSDOKUMENTE-Konto einrichten, können Sie Ihren Fortschritt jederzeit speichern und fortfahren, wann immer es Ihnen passt!

Sind meine Daten bei RECHTSDOKUMENTE sicher?

Was sind die wesentlichen Inhalte der Pachtvertragsvorlage von RECHTSDOKUMENTE?

Unsere Vorlage für einen Pachtvertrag enthält den folgenden Regelungsinhalt:

Angaben zum Pachtobjekt
Nutzungszweck
- Bei der Verpachtung von Geschäftsräumlichkeiten: Gastronomiebetrieb, Beherbergungsbetrieb, Handelsbetrieb, Sonstiger Gewerbebetrieb
- Bei Landwirtschaftlicher Nutzung: Ackerbau, Anbau von Pflanzen für Bioenergieproduktion, Fischwirtschaft, Forstwirtschaft, Gemüsebau, Obstbau, Weinbau, Tierhaltung
Pachtzweck
Nutzung des Außenbereichs
Untersagte Nutzung
Warensortiment
Betriebseinrichtungen
Namensrechte
Nutzungsrechte
Übernahme von bestehenden Verträgen
Konkurrenzschutz
Einfriedung des Grundstücks
Mitverpachtete Nebenflächen
Lageplan Pachtfläche
Gemeinschaftseinrichtungen
Übergabeprotokoll
Vorräte und Inventar
Schlüssel
Außenwerbung
Beschreibung des Grundstücks
Grundstücksdaten
Anschrift des Pachtobjekts
Dauer des Pachtverhältnisses und Mindestlaufzeit
Beginn des Pachtjahres
Kündigungstermin und ordentliche Kündigungsfrist
Umsatzsteuer
Pachtzins
Nebenkosten
Pachterhöhungen wegen Modernisierungen
Schönheitsreparaturen
Zahlungsmodalitäten
Pachtkaution
Baumaßnahmen durch den Verpächter
Umbauten durch den Pächter bzw. Verpächter
Umgang mit Baulichkeiten nach Pachtende
Instandhaltung und Instandsetzung
Hausordnung
Angaben zu Pächter und Verpächter
Versicherungen
Energieausweis
Tür-/Briefkastenschilder
Besondere Vereinbarungen und Anlagen
Vertragsform (Textform oder Schriftform)

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In aller Kürze: Der Pachtvertrag

Wie wird ein Pachtvertrag im Englischen bezeichnet?

Hier sind einige wichtige Fragen zum Pachtvertrag:

Worin unterscheidet sich ein Pachtvertrag von einem Mietvertrag?

Welche Pachtzinsarten gibt es in Deutschland und wie unterscheiden sie sich?

Welche Mindestlaufzeit muss ein Pachtvertrag haben?

Wie kann ein Pachtvertrag gekündigt werden und welche Fristen gelten?

Welche Rechte und Pflichten haben Pächter und Verpächter?

Ist eine Unterverpachtung ohne Zustimmung des Verpächters erlaubt?

Wie wird die Höhe des Pachtzinses bestimmt und wann kann dieser angepasst werden?

Was ist eine Pachtkaution?

Wie können Pachtzahlungen bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten angepasst werden?

Wie wirkt sich ein Verkauf des Pachtobjekts auf den bestehenden Pachtvertrag aus?

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Was passiert mit vom Pächter vorgenommenen Verbesserungen am Pachtobjekt nach Vertragsende?

Muss ein Pachtvertrag schriftlich geschlossen werden?

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