Mietvertrag für Altbauwohnungen

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Mietvertrag für Altbauwohnungen

Geltungsbereich des Mietvertrags

Dieser Mietvertrag gilt für folgende Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes:

• klassische Altbauwohnungen (erbaut vor dem 1. Juli 1953) und
• Wohnungen im Wohnungseigentum (erbaut vor dem 9. Mai 1945)

Alle Wohnungen müssen in einem Mehrfamilienhaus (Gebäude mit mindestens 3 Wohnungen) liegen.

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Mietvertrag über eine unmöblierte Altbauwohnung
im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes

Zwischen

_________________________
wohnhaft in _____________________________________

- nachfolgend der „Vermieter“ -

und

_________________________
geboren am _____________________________________
derzeit wohnhaft in _____________________________________

- nachfolgend der „Mieter“ -

wird folgender Mietvertrag geschlossen:

Mietgegenstand
1. Der Vermieter vermietet an den Mieter zu Wohnzwecken die Wohnung im Hause
  
  _____________________________________________
  (Straße, Hausnummer)
  _____________________________________________
  (PLZ, Ort)
  
  Stiege _______________, Geschoss _______________, Top Nummer (Tür) _______________ (nachfolgend die „Wohnung“ oder der „Mietgegenstand“).
2. Die Wohnung besteht aus _____________ Zimmer(-n) und folgenden Nebenräumen:
3. Die Wohnung weist folgende Ausstattung aus:
4. Das Mietverhältnis unterliegt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) nach seinem § 1 Abs. 1. Die Wohnung entspricht der Ausstattungskategorie A gemäß § 15a Abs. 1 MRG.
5. Die vermietete Nutzfläche beträgt ca. _____________ qm.
6. Die Wohnung wird unmöbliert an den Mieter übergeben.
7. Die Übergabe der Mieträume an den Mieter erfolgt nach dem Eingang des vollständigen Mietzinses für den ersten Monat auf dem Konto des Vermieters.
Schlüssel
1. Dem Mieter werden für die Mietdauer folgende Schlüssel übergeben:
2. Weitere Schlüssel darf der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters anfertigen. Vorhandene Schlösser austauschen oder neue Schlösser einbauen (lassen) darf der Mieter ebenfalls nur mit Zustimmung des Vermieters.
3. Verliert der Mieter einen oder mehrere Schlüssel, hat er den Verlust sofort dem Vermieter anzuzeigen. Der Mieter trägt die Kosten der Ersatzbeschaffung abhanden gekommener Schlüssel. Ist aus Sicherheitsgründen der Austausch des betroffenen Türschlosses erforderlich, trägt der Mieter die entstehenden Kosten.
4. Verfügt das Gebäude über eine zentrale Schließanlage und führt der Verlust eines oder mehrerer Schlüssel durch den Mieter zur Gefährdung der Sicherheit des gesamten Gebäudes, ist der Vermieter aus Sicherheitsgründen berechtigt, die gesamte zentrale Schließanlage auszutauschen. Die Kosten hierfür sind von dem Mieter zu tragen.
Mietzeit
1. Das Mietverhältnis beginnt am 18. Dezember 2025 und läuft auf unbestimmte Zeit. Es kann von jedem Vertragsteil unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 1 Monat zu jedem Monatsletzten ordentlich aufgekündigt werden.
2. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter bedarf zur Wirksamkeit eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 30 MRG und hat gerichtlich zu erfolgen. Eine ordentliche Kündigung durch den Mieter hat schriftlich oder gerichtlich zu erfolgen und bedarf keines Kündigungsgrundes.
3. Das gesetzliche Recht der Vertragsparteien zur sofortigen Vertragsauflösung (außerordentliche Kündigung ohne Einhaltung einer Frist) bleibt unberührt. Die Voraussetzungen für eine solche Auflösung richten sich nach den gesetzlichen Bestimmungen. Für die Vertragsauflösung durch den Mieter ist § 1117 ABGB, für die Auflösung durch den Vermieter § 1118 ABGB maßgeblich. In beiden Fällen kann die sofortige Auflösung formlos mitgeteilt werden, aus Beweisgründen wird jedoch für die Erklärung die Einhaltung der Schriftform empfohlen.
Mietzins
1. Der von den Vertragsparteien vereinbarte Mietzins besteht aus:
  - - dem Hauptmietzins in Höhe von _____________ €,
    - dem auf die Wohnung entfallenden Anteil an Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben nach §§ 21 ff. MRG und
    - dem auf die Wohnung entfallenden Anteil an besonderen Aufwendungen nach § 24 MRG.
2. Auf den vereinbarten Mietzins ist keine Umsatzsteuer zu entrichten.
3. Der vorstehend genannte Hauptmietzins stellt einen angemessenen Hauptmietzins dar. Bei der Berechnung der Hauptmietzinshöhe wurde gemäß § 16 Abs. 1 MRG auf den ortsüblichen Mietzins unter Berücksichtigung der Zu- bzw. Abschläge für die Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses Mietvertrags abgestellt.
4. Es wird Wertbeständigkeit des Hauptmietzinses vereinbart. Die Wertsicherung erfolgt nach dem von der Bundesanstalt Statistik Österreich („STATISTIK AUSTRIA“) monatlich verlautbarten Verbraucherpreisindex (Basisjahr 2020 = 100 Punkte). Als Ausgangsbasis für diese Wertsicherung gilt die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses beziehungsweise zum Zeitpunkt der letzten Mietzinsanpassung zuletzt verlautbarte Indexzahl. Die Indexschwankungen bis einschließlich 5 % bleiben unberücksichtigt. Bei jedem Überschreiten dieser Schwelle nach unten oder nach oben um eine Dezimalstelle wird die gesamte Indexveränderung voll berücksichtigt. Eine Anpassung des Hauptmietzinses erfolgt jeweils im selben prozentualen Verhältnis, wie der Verbraucherpreisindex gestiegen oder gefallen ist. Dabei bildet die neue Indexzahl die Grundlage sowohl für die Neuberechnung des Mietzinses als auch für die Berechnung der nächsten Indexschwankung.
5. Die durch die Wertsicherung eingetretene Erhöhung des Hauptmietzinses wird dem Mieter von dem Vermieter spätestens vierzehn Tage vor dem Termin, zu dem dann der Mieter zur Bezahlung des erhöhten Betrags verpflichtet ist, schriftlich bekannt gegeben.
6. Ist der Mieter Verbraucher und der Vermieter Unternehmer, wird eine Erhöhung des Mietzinses innerhalb der ersten beiden Monate nach dem Beginn des Mietverhältnisses hiermit ausgeschlossen.
7. Die Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben und besonderen Aufwendungen sind von dem Mieter anteilig zu bezahlen.
8. Der von dem Mieter zu zahlende, auf die Wohnung entfallende Anteil an den Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben und besonderen Aufwendungen, d.h. Kosten für die Betreuung und den Betrieb von allen Mietern zur Verfügung stehenden Grünanlagen und Gemeinschaftsanlagen bestimmt sich gemäß § 17 Abs. 1 MRG nach dem Verhältnis der Nutzfläche der Wohnung zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses. Er beträgt ________________ %. Der zu zahlende Betrag beläuft sich derzeit auf ________________ € monatlich.
9. Die Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben nach §§ 21 ff. MRG sowie die besonderen Aufwendungen nach § 24 MRG sind veränderlich. Der im ersten Mietjahr zu jedem Mietzinszahlungstermin zu zahlende monatliche Gesamtkostenbetrag setzt sich zusammen aus den vorstehend genannten Beträgen für die jeweiligen Kostenarten. Zur Deckung der im Laufe der darauf folgenden Kalenderjahre fällig werdenden Kosten wird der Vermieter zu jedem Mietzinszahlungstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag zur Anrechnung bringen (Jahrespauschalverrechnung), der vom Gesamtbetrag der Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben nach §§ 21 ff. MRG sowie besonderen Aufwendungen nach § 24 MRG des jeweils vorausgegangenen Kalenderjahres zu errechnen ist und im Fall einer zwischenzeitlichen Erhöhung der vorgenannten Kosten um höchstens 10 % überschritten werden darf. In jedem Folgejahr werden die während eines Kalenderjahres geleisteten Akontozahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet, woraus sich ein Guthaben oder eine Nachzahlung ergeben kann. Die Kostenabrechnung erfolgt gemäß § 21 Abs. 3 MRG spätestens bis zum 30. Juni des Folgejahres.
10. Die einjährige Frist zur Geltendmachung der Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben sowie besonderen Aufwendungen beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres zu laufen, in dem diese Kosten gegenüber dem Vermieter fällig geworden sind. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Überschuss zugunsten des Mieters, so ist der Überschussbetrag zum übernächsten Zinszahlungstermin zurückzuerstatten. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten des Mieters, so hat der Vermieter den Fehlbetrag spätestens bis zum übernächsten Zinstermin an den Mieter zu entrichten.
Zahlung des Mietzinses
1. Der Mietzins ist jeweils am fünften Werktag des Kalendermonats ohne Aufforderung im Vorhinein porto- und spesenfrei auf folgende Kontoverbindung des Vermieters zu überweisen:
  
  Kontoinhaber: __________________________________________
  IBAN: __________________________________________.
2. Der Mietzins für den ersten Monat ist vor der Übergabe der Wohnung zu zahlen. Beginnt das Mietverhältnis an einem anderen Tag als am ersten Tag eines Monats, ist der erste Mietzins anteilig zu berechnen. Das Gleiche gilt für den letzten Mietzins, wenn das Mietverhältnis an einem anderen Tag als am letzten Tag eines Monats endet.
3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlungen reicht es aus, wenn der Überweisungsauftrag am Fälligkeitstag erteilt wird.
Verbot der Untervermietung
1. Die Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte ist nicht gestattet. Der Vermieter darf sich auf das Verbot der Untervermietung jedoch nur berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung im Sinne des § 11 Abs. 1 MRG vorliegt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn
  - - die Wohnung zur Gänze vermietet werden soll,
    - der in Aussicht genommene Untermietzins eine im Vergleich zu dem von dem Mieter an den Vermieter zu einrichtenden Mietzins und etwaigen sonstigen Leistungen des Mieters an den Untermieter unverhältnismäßig hohe Gegenleistung darstellt,
    - die Anzahl der Bewohner der Wohnung die Anzahl der Wohnräume übersteigt oder nach der Aufnahme des Untermieters übersteigen würde, oder
    - wenn mit Grund zu besorgen ist, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird.
2. Die Vertragsparteien vereinbaren eine Konventionalstrafe von drei Bruttomonatsmietzinsen in der zum Zeitpunkt der Untervermietung geltenden Höhe, falls der Mieter die Wohnung trotz des Vorliegens eines wichtigen Grundes im Sinne des vorstehenden Absatzes untervermietet. Die Konventionalstrafe entfällt, falls den Mieter kein Verschulden an der vertragswidrigen Untervermietung trifft.
Energieausweis
Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter innerhalb von vierzehn Tagen nach dem Abschluss dieses Mietvertrags zur Einsicht und zur Kenntnisnahme den Energieausweis vorzulegen, der dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) entspricht.
Zustand der Wohnung
1. Die Wohnung wird an den Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses in einem ortsüblichen, gebrauchsfähigen Zustand (mittlere Brauchbarkeit) übergeben und ist mit den vorhandenen Energieanschlüssen sofort bewohnbar. Soweit geringfügige Abnützungen und Bagatellschäden vorhanden sind oder Schönheitsreparaturen erforderlich sind, schließen sie die Brauchbarkeit der Wohnung nicht aus.
2. Der Mieter hat die Wohnung eingehend besichtigt, ihm ist der Zustand der Mieträume bekannt. Zu Beginn des Mietverhältnisses dem Mieter bekannte Mängel an der Wohnung werden von dem Mieter mangels ausdrücklicher anderweitiger Vereinbarungen als vertragsgemäß anerkannt.
Erhaltung, Wartung und Instandhaltung der Wohnung
1. Die Erhaltungspflicht des Vermieters richtet sich nach § 3 MRG. Danach hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Innerhalb der Wohnung beschränkt sich die Pflicht zur Erhaltung des Mietobjektes in brauchbarem Zustand jedoch nur auf die Arbeiten, die zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder zur Beseitigung einer von der Wohnung ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten erforderlich sind. Die Erhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich ferner auf die Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden Anlagen, die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienen, insbesondere von zentralen Wärmeversorgungsanlagen, Personenaufzügen oder zentralen Waschküchen erforderlich sind. Ausgenommen von der Erhaltungspflicht sind die Anlagen, auf deren Benützung alle Mieter des Hauses für die gesamte Dauer ihres Mietvertrags verzichten; ist die Erhaltung einer bestehenden Anlage unter Bedachtnahme auf die Kosten der Errichtung und des Betriebes einer vergleichbaren neuen Anlage wirtschaftlich nicht vertretbar, so ist anstelle der Erhaltung der bestehenden Anlage eine vergleichbare neue Anlage zu errichten.
2. Falls die Wohnung durch Zufall ganz oder zum Teil unbrauchbar wird, ist der Vermieter zur Wiederherstellung nur verpflichtet, soweit diese baurechtlich zulässig und bautechnisch möglich ist und soweit die Leistungen aus einer bestehenden Versicherung ausreichen.
3. Der Mieter hat die Wohnung und die dafür bestimmten Einrichtungen, insbesondere die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der zentralen Wärmeversorgungsanlagen, mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten) und sanitären Anlagen so zu warten und, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung oder um die Erhaltung der mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten handelt, so instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Bewohnern des Hauses kein Nachteil erwächst.
4. Wird die Behebung von ernsten Schäden des Hauses nötig, so ist der Mieter bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Vermieter unverzüglich Anzeige zu machen.
5. Kommt der Mieter seiner Wartungs- und Instandhaltungspflicht schuldhaft nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, nach fruchtloser Aufforderung und Verstreichen einer dem Mieter gesetzten angemessenen Frist die Durchführung der erforderlichen Wartungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung auf Kosten des Mieters zu veranlassen.
6. Der Mieter hat alle Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der ihm obliegenden Sorgfalts- und Schutzpflichten, darunter auch der Wartungs-, Instandhaltungs- und Anzeigepflichten oder durch vertragswidrigen Gebrauch des Mietgegenstandes entstehen, ohne Verzug auf eigene Kosten zu beheben bzw. beheben zu lassen. Ferner hat er für die Schäden einzustehen, die von den zu seinem Haushalt gehörenden Personen, Untermietern, Hausangestellten, Besuchern oder sonstigen Personen, die sich auf sein Veranlassen in den Mieträumen aufhalten oder ihn aufsuchen, schuldhaft verursacht wurden.
Veränderungen der Wohnung durch den Mieter
1. Alle von dem Mieter beabsichtigten wesentlichen Veränderungen der Wohnung sind dem Vermieter anzuzeigen und dürfen ohne Zustimmung des Vermieters nicht vorgenommen werden. Die Zustimmung des Vermieters gilt als erteilt, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte wesentliche Veränderung ablehnt. Unwesentliche Veränderungen der Wohnung dürfen auch ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden.
2. Der Vermieter kann seine Zustimmung und eine erforderliche Antragstellung bei der Baubehörde für die jeweiligen wesentlichen Veränderungen nicht verweigern, wenn folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:
  - - die Veränderung entspricht dem jeweiligen Stand der Technik,
    - die Veränderung entspricht der Übung des Verkehrs und dient einem wichtigen Interesse des Mieters,
    - die einwandfreie Ausführung der Veränderung ist gewährleistet,
    - der Mieter trägt die Kosten der Veränderung,
    - durch die Veränderung ist keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Bewohners des Hauses zu besorgen,
    - durch die Veränderung erfolgt keine Schädigung des Hauses, insbesondere keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses,
    - die Veränderung bewirkt keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen.
3. Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Erteilung durch den Mieter einer schriftlichen Zusicherung der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes bei Ende des Mietverhältnisses abhängig machen. Ausgenommen hiervon sind folgende Veränderungen, bei denen der Vermieter keine Wiederherstellung des früheren Zustandes verlangen kann: Veränderungen der Wasser-, Gas- oder Lichtleitungen, der Sanitäranlagen, energieverbrauchssenkende Maßnahmen, öffentlich förderbare Verbesserungen sowie Telefon-, Radio- oder Fernsehantenneninstallationen.
4. Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Zustimmung für Veränderungen, so ist der Mieter für die Einholung etwaiger bauaufsichtsrechtlicher Genehmigungen verantwortlich und hat alle Kosten hierfür zu tragen. Der Mieter haftet für die fachmännische Herstellung und ordnungsgemäße Nutzung und für alle Schäden, die im Zusammenhang mit den von ihm vorgenommenen Veränderungen entstehen.
5. Hat der Mieter in den letzten zwanzig Jahren vor der Beendigung des Mietverhältnisses wesentliche Verbesserungen der Wohnung vorgenommen, die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind, oder hat der Mieter Aufwendungen zur wesentlichen Veränderung dem Vormieter oder dem Vermieter abgegolten, kann er bei der Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Ersatz dieser Aufwendungen haben, vermindert um eine jährliche Abschreibung. Die Anspruchsvoraussetzungen und die Höhe der jährlichen Abschreibung richten sich nach § 10 MRG. Falls der Mieter notwendige Aufwendungen getätigt hat, die gemäß § 3 MRG der Vermieter hätte vornehmen müssen, richtet sich der Ersatzanspruch nach § 1097 AGBG. Im Übrigen sind Ersatzansprüche wegen getätigter Investitionen mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien ausgeschlossen.
Bauliche Veränderungen durch den Vermieter
1. Wenn der Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht bauliche Veränderungen vornehmen muss, sind die Arbeiten möglichst schonend und unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Mieters und nach rechtzeitiger Ankündigung durchzuführen. Einer Ankündigung bedarf es nicht, wenn die Maßnahmen zur Abwendung drohender Gefahren erforderlich sind.
2. Soweit der Mieter die im vorstehenden Absatz erwähnten baulichen Veränderungen zu dulden hat, hat er die betroffenen Räume nach vorheriger Terminabsprache zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht schuldhaft behindern, verhindern oder verzögern. Anderenfalls ist der Mieter zum Ersatz des dem Vermieter entstandenen Schadens verpflichtet.
Nutzung und Pflege der Wohnung
1. Der Mieter darf die Wohnung dem Mietvertrag gemäß zu Wohnzwecken gebrauchen und benützen. Der Mieter ist dennoch berechtigt, den Mietgegenstand auch zu beruflichen Zwecken zu nutzen, vorausgesetzt, dass die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt und keine Beeinträchtigung der anderen Bewohner des Hauses vorliegt. Eine Änderung des Nutzungszwecks ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig. Bei vertragswidriger Nutzung der Wohnung kann dem Vermieter ein Unterlassungsanspruch zustehen.
2. Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand und Räume, Einrichtungen sowie Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln.
3. Der Mieter hat alle Bauteile, Vorrichtungen und Geräte, die wiederkehrend überprüft werden müssen, insbesondere Kamintüren, Wasserabsperrhähne, Gas- und Stromzähler, Wärmemessgeräte, Heizkörper, Versorgungs- und Entsorgungsleitungen zum Zweck der Überprüfungen zugänglich zu halten.
4. Für die ordnungsgemäße Reinigung des Mietgegenstandes ist der Mieter verantwortlich.
5. Der Mieter hat im Rahmen des ihm Zumutbaren für ausreichende Belüftung und Beheizung der Mieträume sowie Schutz der Innenräume vor Frost zu sorgen, um Bildung von Kondenswasser, Schimmelbefall und andere Schäden zu vermeiden.
6. Das Rauchen in den Gemeinschaftsräumen ist verboten. Das Rauchen in der Wohnung ist erlaubt, darf jedoch nicht zur Belästigung der anderen Hausbewohner führen.
7. Das Grillen ist grundsätzlich gestattet, aber nur außerhalb der ortsüblichen Ruhezeiten und wenn Einwirkungen wie Rauch, Lärm und Geruch das gewöhnliche Maß nicht überschreiten. Das Grillen darf nicht zur Belästigung der anderen Hausbewohner führen.
8. Schäden an den Mieträumen, am Haus und an den gemeinschaftlichen Einrichtungen sowie alle Umstände, die die vertragsgemäße Nutzung des Mietgegenstandes nicht unwesentlich beeinträchtigen können, hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Für die durch verspätete Anzeigen verursachten Schäden ist der Mieter ersatzpflichtig.
9. Der Mieter hat alle notwendigen Vorkehrungen zu treffen, damit von seinen Mieträumen keine Gefahr für Dritte ausgeht oder Schäden verursacht werden. Der Mieter haftet ferner für alle Aktivitäten, die sonstige Personen, die sich mit seinem Wissen in den Mieträumen aufhalten oder ihn aufsuchen, in den Mieträumen ausüben.
10. Das Aufstellen oder Lagern von Fahrnissen jeglicher Art außerhalb der Wohnung bedarf stets der Zustimmung des Vermieters. Das Abstellen von Fahrzeugen und sonstigen Transportmitteln wie Autos, Fahrräder, Krafträder, Elektroräder, Kinderwagen usw. ist nur an den dafür vorgesehenen Stellen zulässig und darf nicht zur Behinderung der Fluchtwege der Hausbewohner oder der Rettungswege der Einsatzkräfte führen.
11. Abfälle dürfen auf dem Grundstück oder im Haus nicht gelagert werden. Abfälle dürfen ausschließlich über die hierfür vorgesehenen Behälter entsorgt werden. Bei der Abfallentsorgung hat der Mieter die Trennung nach Müllsorten zu beachten.
Tierhaltung
1. Die Haltung von Katzen und Hunden sowie von anderen größeren oder gefährlichen Tierarten in der Wohnung ist nicht gestattet. Die Haltung von ungefährlichen, artgerecht in Behältnissen gehaltenen, wohnungsüblichen Kleintieren, soweit sich die Anzahl der gehaltenen Tiere in den üblichen Grenzen hält und keine unzumutbare Belästigung anderer Hausbewohner oder Nachbarn entsteht, sowie die Haltung von solchen Tieren, auf die die Bewohner der Wohnung angewiesen sind, ist erlaubnisfrei. Die Haltung von sonstigen Haustieren in der Wohnung bedarf der Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern oder widerrufen, wenn die Tierhaltung zu unzumutbarer Belästigung anderer Hausbewohner oder Nachbarn oder zu Beeinträchtigung der Mieträume, des Gebäudes oder des Grundstücks führt.
2. Der Mieter haftet für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden.
Rauchwarnmelder
1. Die Wohnung ist entsprechend den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Für die ordnungsgemäße regelmäßige Überwachung und Wartung der Rauchwarnmelder in der Wohnung ist der Mieter zuständig. Dies umfasst die regelmäßige Funktionsüberprüfung durch Drücken des Testknopfs und das rechtzeitige Austauschen der Batterien. Dem Vermieter steht das Betretungsrecht zu, um die Rauchwarnmelder zu reparieren bzw. auszutauschen oder zusätzliche Rauchwarnmelder einzubauen. Das Betretungsrecht richtet sich nach den Bestimmungen des Abschnitts „Betreten der Wohnung durch den Vermieter“. Im Falle einer Reparaturbedürftigkeit der Rauchwarnmelder hat der Mieter den Vermieter unverzüglich hierüber zu informieren und zu dulden, dass der Vermieter die Rauchwarnmelder während der Mietzeit einbauen und bei Bedarf reparieren bzw. austauschen lässt.
2. Zu keiner Zeit darf der Mieter oder die Personen, die sich mit dem Wissen des Mieters in den Mieträumen aufhalten oder ihn besuchen, aus den Rauchwarnmeldern die Batterien zu einem anderen Zweck als zum Austauschen entfernen oder die Rauchwarnmelder in sonstiger Weise außer Betrieb setzen.
Betreten der Wohnung durch den Vermieter
1. Der Mieter übt das Hausrecht in der Wohnung aus.
2. Der Vermieter bzw. seine Beauftragten sind berechtigt, die Wohnung bei Vorliegen sachlicher Gründe (z.B. bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für drohende Schäden des Hauses, zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses, zur Erhaltung einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts, zum Ablesen der Messvorrichtungen, zur Reparatur oder zum Austauschen von Rauchwarnmeldern, zur Besichtigung durch Nachmieter nach Kündigung, beim Haus- oder Wohnungsverkauf, zur Vorbereitung oder Durchführung der Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, zur Erforschung einer Schadensursache, bei begründetem Verdacht der vertragswidrigen Nutzung usw.) nach Ankündigung allein oder zusammen mit Interessenten oder Handwerkern usw. zu betreten. Dabei ist auf berechtigte berufliche und persönliche Belange des Mieters gebührend Rücksicht zu nehmen. In dringenden Notfällen darf die Wohnung auch ohne Voranmeldung geöffnet und betreten werden.
3. Der Mieter hat dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung bei Gefahr im Verzug auch in seiner Abwesenheit betreten werden kann.
Ende des Mietverhältnisses
1. Bei der Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung mit allen mitvermieteten Nebenräumlichkeiten im Zustand wie bei der Anmietung unter Berücksichtigung der normalen Abnützung, die sich bei schonendem, vertragskonformem Gebrauch ergibt, vollständig geräumt und besenrein an den Vermieter zurückzugeben. Besenreine Übergabe umfasst Folgendes:
  - - der Boden in der Wohnung ist ordentlich durchzukehren;
    - der Teppichboden in der Wohnung ist ordentlich zu saugen;
    - grobe Verschmutzungen an Böden, Wänden und Decken sind zu entfernen, Spinnweben sind zu beseitigen;
    - sofern sich auf dem Balkon oder auf der Terrasse eine Schmierschicht gebildet hat, ist sie zu beseitigen;
    - starke Verschmutzungen auf Fenstern und Türen sind zu beseitigen;
    - sofern eine Einbauküche mitvermietet wurde, ist sie zu putzen, alle Lebensmittel und Essensreste sind zu entfernen, alle Flächen, insbesondere fettige Stellen, sind zu wischen;
    - stark verkalkte Stellen in der Küche und im Badezimmer sind zu entkalken.
2. Soweit die Mieträume durch den Mieter mit einer unüblichen Farbe ausgemalt wurden, sind die Decken und Wände vor der Wohnungsrückgabe mit einer ortsüblichen, deckenden Farbe auszumalen. Wird die Wohnung übermäßig abgenützt zurückgegeben, so steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu.
3. Alle Schäden an der Wohnung und der mitvermieteten Ausstattung, die von dem Mieter im Laufe des Mietverhältnisses verursacht wurden und die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen, sind von dem Mieter spätestens bis zum Mietende auf eigene Kosten zu beseitigen.
4. Von dem Mieter fest angebrachte Gegenstände sind auf Verlangen des Vermieters bei Mietende zu entfernen.
5. Der Mieter ist verpflichtet, an den Vermieter sämtliche von dem Vermieter erhaltenen sowie durch den Mieter angefertigten Schlüssel zurückzugeben. Kann der Mieter nicht alle Schlüssel aushändigen, ist er zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet. Die Schadensersatzpflicht des Mieters richtet sich nach den Bestimmungen des Abschnittes „Schlüssel“.
6. Gibt der Mieter die Mieträume an den Vermieter verspätet oder nur teilweise oder ohne Schlüssel zurück, hat der Mieter, unabhängig davon, ob ihn daran ein Verschulden trifft, an den Vermieter als Nutzungsentschädigung für die Vorenthaltung des Mietgegenstandes nach Wahl des Vermieters entweder die vereinbarte Miete oder die für vergleichbare Mieträume ortsübliche Miete zu zahlen. Hat der Mieter die verspätete oder nur teilweise Rückgabe zu vertreten, steht dem Vermieter das Recht zu, einen weiteren Schaden geltend zu machen.
7. Der Mieter verpflichtet sich, spätestens beim Auszug aus den Mieträumen dem Vermieter eine Kontaktadresse mitzuteilen, unter der der Mieter nach der Beendigung dieses Mietverhältnisses erreicht werden kann.
Mehrheit der Mieter
Mieten mehrere Personen die Wohnung, so haften sie für die Entrichtung des gesamten Mietzinses und für alle sonstigen Verpflichtungen aus diesem Mietverhältnis solidarisch. Erklärungen, deren Wirkung alle Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Mehrere Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig mit der Unterschrift dieses Mietvertrags zur Abgabe eigener Willenserklärungen und Entgegennahme von Willenserklärungen des Vermieters. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Erklärungen des Vermieters, die den Bestand des Mietverhältnisses betreffen oder die Hauptleistungspflichten der Vertragspartner ändern, z.B. Kündigungserklärungen, Mieterhöhungsverlangen oder Erklärungen über den Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung. Die Vollmacht gilt jedoch nicht für die Abgabe eigener Erklärungen, die auf die Beendigung des Mietverhältnisses gerichtet sind. Die Vollmacht kann widerrufen werden.
Allgemeine Bestimmungen
1. Im Falle eines Verbrauchergeschäfts ist der Mieter zur Aufrechnung gegen die Mietzinsforderungen des Vermieters nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen berechtigt, die im rechtlichen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Das Recht des Mieters, gegen die Mietforderungen des Vermieters mit Ansprüchen wegen der Mängel des Mietgegenstandes, mit Forderungen wegen der Nichterfüllbarkeit oder nicht ordnungsgemäßer Erfüllung der Vermieterpflichten oder mit Gegenforderungen aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsecht auszuüben, bleibt hiervon unberührt. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Vermieters oder wenn kein Verbrauchergeschäft vorliegt, gelten die vorstehenden Einschränkungen nicht.
2. Alle in diesem Mietvertrag angegebenen Geldbeträge sind in Euro.
Geltendes Recht
Dieser Vertrag unterliegt ausschließlich dem materiellen Recht der Republik Österreich. Die Anwendung von Kollisionsnormen (einschließlich solcher des internationalen Privatrechts) ist ausgeschlossen, soweit sie zur Anwendung ausländischen Rechts führen würden.
Keine Nebenabreden
Die in diesem Vertrag getroffenen Regelungen sind abschließend. Mündliche oder schriftliche Nebenabreden wurden nicht getroffen.
Schriftform
Jegliche Änderungen und Ergänzungen dieses Mietvertrags bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform, wobei die Änderungen oder Ergänzungen von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden müssen.
Salvatorische Klausel
Sollten einzelne Bestimmungen dieses Mietvertrags ganz oder teilweise unwirksam oder nichtig sein oder nach Vertragsschluss ganz oder teilweise unwirksam oder nichtig werden, bleibt davon die Wirksamkeit des Vertrags im Übrigen unberührt. Anstelle der unwirksamen oder nichtigen Bestimmung soll diejenige wirksame Regelung treten, deren Wirkungen dem von den Vertragsparteien mit der unwirksamen bzw. undurchführbaren Bestimmung verfolgten wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommen. Dies gilt entsprechend für den Fall, dass sich der Vertrag als lückenhaft erweist.

Der Mieter bestätigt mit seiner Unterschrift unter diesem Mietvertrag, eine von dem Vermieter unterzeichnete vollständige Abschrift dieses Mietvertrags erhalten zu haben.

, den

(Ort, Datum)

_______________________________

(Unterschrift des Vermieters)

, den

(Ort, Datum)

_______________________________

(Unterschrift des Mieters)

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Mietvertrag für Altbauwohnungen Dokumentenvorschau

Dokumentenvorschau Über dieses Dokument

In aller Kürze: Mietverträge für Altbauwohnungen

Vermietet man eine Altbauwohnung, gilt in der Regel der Vollanwendungsbereich des MRG, wenn die Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 erteilt wurde.
Den Mietzins berechnet man meist nach dem Richtwertmietzins, der durch Zu- und Abschläge angepasst werden kann. Auch Pauschalmietzins und Wertsicherung sind möglich.
Für die Absicherung kann man eine Kaution von bis zu drei Bruttomonatsmieten verlangen, die nur bei Schäden oder offenen Forderungen einbehalten werden darf.
Bestimmte Betriebskosten wie Wasser, Müll, Versicherung oder Aufzug kann man umlegen, während größere Reparaturen am Gebäude in die Verantwortung des Vermieters fallen.
Die Untervermietung der gesamten Wohnung ist grundsätzlich verboten, außer man stimmt ausdrücklich zu. Eine teilweise Untervermietung ist nur eingeschränkt erlaubt.
Vermieter dürfen den Mietvertrag nur aus gesetzlich anerkannten Gründen, zum Beispiel wegen Eigenbedarf oder Zahlungsverzug, kündigen.
Bei der Übergabe und Rückstellung achtet man auf eine besenreine Wohnung und nutzt idealerweise ein Übergabeprotokoll, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Hier sind einige wichtige Fragen zum Vermieten von Altbauwohnungen:

Was versteht man unter einer Altbauwohnung in Österreich?

In Österreich gelten Gebäude, deren Baubewilligung spätestens am 30. Juni 1953 erteilt wurde, als Altbauten. Häufig wird auch die Jahresgrenze 1945 genannt – diese spielt insbesondere bei Eigentumswohnungen eine Rolle. Für Mietverträge in Altbauten gilt daher in den meisten Fällen der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG).

Das bedeutet, dass Mieter hier besonderen gesetzlichen Schutz genießen – etwa beim Mietzins, bei der Kündigung oder bei der Erhaltungspflicht. Altbauwohnungen sind vor allem in Städten wie Wien, Salzburg oder Linz sehr begehrt, da sie oft mit hohen Räumen, Fischgrätparkett und historischer Bausubstanz ausgestattet sind.

Welche Besonderheiten gelten bei einem Mietvertrag für Altbauwohnungen?

Der entscheidende Punkt ist, dass für Altbauwohnungen in Österreich fast immer das Mietrechtsgesetz (MRG) im Vollanwendungsbereich gilt. Das bringt für Mieterinnen und Mieter erhebliche Vorteile und unterscheidet Altbau-Mietverträge klar von Neubauten.

Die wichtigsten Besonderheiten sind:

Richtwertmietzins als Obergrenze (§ 16 MRG): Im Vollanwendungsbereich des MRG richtet sich die zulässige Miethöhe nicht nach freien Marktpreisen, sondern nach den gesetzlich vorgesehenen Mietzinsbildungssystemen. Für die meisten Altbauwohnungen gilt der auf den Richtwert bezogene Mietzins, der sich durch Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung und Erhaltungszustand konkretisiert (Richtwertsystem). In bestimmten Sonderfällen – etwa bei neu geschaffenen Wohnungen – kommt der angemessene Mietzins zur Anwendung. Für Wohnungen der Ausstattungskategorie D kann hingegen der Kategoriemietzins maßgeblich sein. Dadurch werden überhöhte Mietzinse verhindert, und Mieter können eine Überprüfung bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht beantragen.
Starker Kündigungsschutz (§ 30 MRG): Während Mieter mit einmonatiger Frist kündigen können, dürfen Vermieter nur aus genau definierten Gründen kündigen – etwa bei Eigenbedarf oder schwerwiegenden Pflichtverletzungen. Eine „grundlose Kündigung“ ist daher im Vollanwendungsbereich des MRG ausgeschlossen.
Pflicht des Vermieters zur Erhaltung (§ 3 MRG): Vermieter sind verpflichtet, die Wohnung und das Gebäude in brauchbarem Zustand zu erhalten. Dazu zählen unter anderem Dach, Fassade, Leitungen oder die zentrale Heizanlage. Nur kleinere Wartungsarbeiten fallen in den Aufgabenbereich des Mieters.

Diese Regelungen machen den Altbau-Mietvertrag für Mieter besonders attraktiv, da er hohe Rechtssicherheit und Kostenkontrolle bietet. Für Vermieter bedeutet der Vollanwendungsbereich des MRG allerdings weniger Flexibilität bei der Gestaltung des Mietzinses oder der Vertragsbedingungen.

Zum Vergleich: Bei Eigentumswohnungen, die nach 1945 erbaut wurden und für sonstige Neubauten, die nach 1953 errichtet wurden, gilt das MRG häufig nur eingeschränkt oder überhaupt nicht. In solchen Fällen sind Kündigungsschutz und Mietzinsbildung wesentlich lockerer geregelt, was zu höheren Mieten und weniger Schutz für Mieter führen kann.

Was ist bei der Übergabe und Rückstellung der Wohnung zu beachten?

Bei der Wohnungsübergabe zu Beginn des Mietverhältnisses sollte unbedingt ein Übergabeprotokoll erstellt werden. Darin werden Zustand und Ausstattung der Wohnung detailliert festgehalten. Auf diese Weise lassen sich spätere Streitigkeiten über Schäden oder fehlende Gegenstände vermeiden.

Bei der Rückstellung am Ende des Mietverhältnisses gilt:

Die Wohnung muss vollständig geräumt und besenrein übergeben werden.
Normale Abnützungen (z. B. durch alltäglichen Gebrauch) sind erlaubt, Schäden darüber hinaus müssen jedoch auf Kosten des Mieters behoben werden.
Hat der Mieter Wände in ungewöhnlichen Farben gestrichen, kann der Vermieter verlangen, dass diese wieder in einer neutralen, ortsüblichen Farbe ausgemalt werden.
Umbauten ohne Zustimmung des Vermieters müssen in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden.

Gut zu wissen!

Damit Sie als Vermieter bei der Wohnungsübergabe und Rückstellung bestens abgesichert sind, stellen wir Ihnen gemeinsam mit unserer Mietvertragsvorlage eine praktische Wohnungsübergabeprotokoll-Checkliste zur Verfügung. Mit dieser Zusatzvorlage können Sie alle relevanten Punkte strukturiert dokumentieren – von der Schlüsselübergabe über Zählerstände bis zum Zustand der Böden und Wände.

Wie wird der Mietzins bei einer Altbauwohnung berechnet?

Die Höhe des Mietzinses bei Altbauwohnungen richtet sich in den meisten Fällen nach dem Mietrechtsgesetz (MRG). Für die Praxis bedeutet das: Vermieter müssen genau unterscheiden, welcher Mietzins-Typ anwendbar ist und welche Bestandteile in die Berechnung einfließen.

1. Bestandteile des Mietzinses nach MRG

Ein Mietzins setzt sich in der Regel aus mehreren Bausteinen zusammen:

Hauptmietzins
Betriebskosten und öffentliche Abgaben (§§ 21 ff. MRG)
Besondere Aufwendungen (§ 24 MRG), z. B. Aufzugserneuerung
ggf. Umsatzsteuer (10 % auf den Mietzins)

2. Pauschalmietzins

Neben dem Hauptmietzins können auch Betriebskosten und Abgaben im Wege eines Pauschalmietzinses abgerechnet werden. Der Mieter zahlt dabei einen fixen Gesamtbetrag, ohne dass Betriebskosten einzeln aufgeschlüsselt werden. Das erleichtert die Verwaltung und vermeidet jährliche Betriebskostenabrechnungen.

3. Direktversorgung

Manche Kosten wie Heizkosten, Strom oder Internet werden nicht über den Vermieter, sondern direkt mit dem Energie- oder Serviceanbieter abgerechnet. In diesem Fall sind diese Kosten nicht Teil des Mietzinses.

4. Hauptmietzins-Arten

Je nach rechtlicher Grundlage kann es sich um unterschiedliche Hauptmietzinse handeln:

Richtwertmietzins (Altbauten, Vollanwendungsbereich MRG)
Angemessener Mietzins (bei Teilanwendung oder besonderen Konstellationen)
Mietzins nach förderrechtlichen Bestimmungen (wenn die Wohnung mit Förderungen errichtet oder saniert wurde)
Kategorie-Mietzins für Wohnungen der Ausstattungskategorie D

5. Richtwertmietzins (§ 16 MRG)

In den meisten Altbauwohnungen gilt der Richtwertmietzins. Dieser wird von der Bundesregierung regelmäßig für jedes Bundesland festgelegt. Ausgangspunkt ist ein Basiswert pro Quadratmeter, der durch Zu- und Abschläge angepasst werden darf.

Zuschläge: gute Lage, hochwertige Ausstattung (z. B. Balkon, Lift, Sicherheitstür).
Abschläge: schlechte Lage, veraltete Ausstattung, ungünstiger Zuschnitt.

6. Förderrechtliche Bestimmungen

Wurde eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert, gelten – abhängig vom Förderungsträger – besondere Vorschriften nach den Wohnbauförderungsgesetzen der Länder oder nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). In beiden Fällen ist der zulässige Mietzins nicht frei verhandelbar, sondern an Baukosten, Förderbedingungen und Auflagen gebunden. Dadurch liegt er in der Praxis meist unter dem Mietzins vergleichbarer frei finanzierter Wohnungen.

7. Wertsicherung (Indexierung)

Viele Mietverträge enthalten eine Wertsicherungsklausel. Der Mietzins wird dabei an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt und steigt, wenn der Index über einen bestimmten Wert hinausgeht. So wird der Mietzins an die Inflation angepasst.

8. Verteilungsschlüssel für Betriebskosten (§ 17 MRG)

Betriebskosten müssen nach einem gesetzlich festgelegten Schlüssel verteilt werden. Grundsätzlich richtet sich der Kostenanteil nach der Nutzfläche der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtnutzfläche des Hauses. Ein abweichender Schlüssel kann nur vertraglich vereinbart werden.

9. Monatlicher Betriebskostenzahlungsbetrag

In der Praxis wird ein monatlicher Akontobetrag für Betriebskosten, Abgaben und besondere Aufwendungen vereinbart. Am Jahresende muss der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung vorlegen, in der die tatsächlich entstandenen Kosten aufgelistet werden.

Gut zu wissen!

In unserer Mietvertragsvorlage können Sie als Vermieter alle relevanten Punkte flexibel festlegen – vom Hauptmietzins über die Wertsicherungsklausel bis zum Verteilungsschlüssel der Betriebskosten. So stellen Sie sicher, dass Ihr Vertrag alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt und gleichzeitig an Ihre individuellen Bedürfnisse angepasst ist.

Wie hoch darf ich die Kaution ansetzen und wann darf ich sie einbehalten?

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für offene Zahlungen oder Schäden an der Wohnung. In der Praxis haben sich bis zu drei Bruttomonatsmieten als übliche Höhe etabliert. Höhere Kautionen können nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) als sittenwidrig und damit unzulässig eingestuft werden (vgl. § 879 ABGB – Sittenwidrigkeit von Vertragsklauseln).

Einbehalten darf der Vermieter die Kaution nur für:

offene Mietzins- oder Betriebskostenschulden,
Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnützung hinausgehen,
Kosten für die Beseitigung unzulässiger Umbauten.

Nach der Rückstellung der Wohnung ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution samt allfälliger Zinsen zeitnah abzurechnen und den Restbetrag zurückzuzahlen. Ein übermäßig langes Zurückbehalten der Kaution ohne berechtigten Grund kann rechtlich beanstandet werden.

Welche Betriebskosten kann ich auf den Mieter umlegen?

Laut §§ 21 ff. MRG dürfen nur bestimmte Betriebskosten auf den Mieter überwälzt werden. Dazu gehören:

Wasserversorgung, Kanalgebühren und Müllabfuhr
Hausbeleuchtung, Reinigung der allgemeinen Teile
Versicherung des Hauses (Brand-, Haftpflichtversicherung)
Rauchfangkehrer, Schädlingsbekämpfung
Kosten für Gartenpflege, Schneeräumung und Aufzug

Nicht umlagefähig sind u. a. Verwaltungskosten, Reparatur- und Instandhaltungskosten oder Kosten, die ausschließlich den Vermieter betreffen.

Die Betriebskostenabrechnung muss einmal jährlich erstellt werden, und Mieter haben das Recht, die Belege einzusehen.

Heizungs- und Warmwasserkosten sind keine Betriebskosten im Sinn des § 21 MRG. Ihre Umlage und Abrechnung erfolgt gesondert auf Grundlage des § 24 MRG in Verbindung mit dem Heizkostenabrechnungsgesetz. Die Abrechnung teilt die Kosten in Grundkosten (flächenabhängig) und Verbrauchskosten (verbrauchsabhängig) auf und wird jährlich neben der Betriebskostenabrechnung erstellt

Wer ist für Reparaturen und Erhaltung zuständig?

Die Erhaltungspflicht liegt grundsätzlich beim Vermieter (§ 3 MRG). Das bedeutet, dass der Vermieter dafür sorgen muss, dass die Wohnung und das Gebäude in einem brauchbaren Zustand bleiben und keine ernsten Gefahren für Gesundheit oder Sicherheit bestehen. Typische Beispiele sind:

Reparaturen an Dach und Fassade
Instandhaltung von Wasser-, Gas- und Stromleitungen
Wartung und Reparatur von zentralen Heizungsanlagen, Warmwasserboilern oder Aufzügen
Beseitigung von ernsten Schäden am Haus (z. B. Wasserschäden, Schimmelbefall, undichte Fenster)

Der Mieter ist hingegen für die laufende Wartung und kleinere Instandhaltungen zuständig. Dazu zählen etwa:

Austausch von Dichtungen, Glühbirnen oder Sicherungen
Reinigung und Pflege der Wohnung
ordnungsgemäßer Umgang mit sanitären Einrichtungen

Mieter müssen außerdem Schäden unverzüglich melden, sobald sie bemerkt werden. Unterlässt ein Mieter die rechtzeitige Meldung und entstehen dadurch höhere Folgekosten, kann er dafür haftbar gemacht werden (§ 1097 ABGB).

Für Mieter besteht keine gesetzliche Pflicht, während des Mietverhältnisses oder beim Auszug Schönheitsreparaturen (wie etwa das Ausmalen oder Tapezieren von Wänden) vorzunehmen. Solche Maßnahmen fallen grundsätzlich unter die Erhaltungspflicht des Vermieters. Der Mieter haftet lediglich für Schäden oder übermäßige Abnützung und muss die Wohnung bei Auszug besenrein zurückgeben. Vertragliche Klauseln, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überwälzen, sind zwar grundsätzlich möglich, unterliegen jedoch der strengen Inhaltskontrolle nach ABGB und KSchG.

Wie gehe ich als Vermieter vor, wenn der Mieter mit dem Mietzins im Rückstand ist?

Wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt, kann der Vermieter wie folgt vorgehen:

Mahnung: Schriftlich auf die offene Forderung hinweisen und eine Frist setzen.
Kündigung wegen Mietzinsrückstand (§ 30 MRG): Erfolgt keine Zahlung, kann der Vermieter beim Bezirksgericht kündigen.
Räumungsklage: Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, kann eine Räumungsklage eingebracht werden.

Achtung: Zahlt der Mieter die Rückstände nachträglich bis zum ersten Gerichtstermin, kann die Kündigung unwirksam werden. Daher ist es ratsam, schnell und rechtlich korrekt vorzugehen.

Darf der Mieter bauliche Veränderungen durchführen?

Grundsätzlich gilt: Wesentliche bauliche Veränderungen dürfen in einer Altbauwohnung nur mit Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden. Dazu zählen zum Beispiel das Versetzen von Wänden, der Einbau neuer Sanitäranlagen, das Verlegen neuer Leitungen oder die Installation einer Klimaanlage. Der Mieter muss den Vermieter schriftlich informieren, und dieser hat zwei Monate Zeit, die geplante Maßnahme abzulehnen. Schweigt der Vermieter innerhalb dieser Frist, gilt die Zustimmung als erteilt (§ 9 MRG).

Unwesentliche Veränderungen hingegen – also solche, die weder die Bausubstanz noch das äußere Erscheinungsbild des Hauses betreffen – sind auch ohne Zustimmung erlaubt. Dazu zählen etwa das Ausmalen der Wände, das Montieren von Regalen oder das Verlegen eines neuen Bodenbelags, solange die Substanz dabei nicht beschädigt wird.

Ein wichtiger Punkt im österreichischen Mietrecht ist der Kostenersatz für Verbesserungen: Hat der Mieter während der letzten 20 Jahre vor Beendigung des Mietverhältnisses wertsteigernde Investitionen vorgenommen (z. B. neues Bad, energiesparende Fenster, moderne Heizung), so kann er beim Auszug unter bestimmten Voraussetzungen einen finanziellen Ersatzanspruch nach § 10 MRG geltend machen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme den Wohnwert erhöht, den ortsüblichen Standard verbessert und auch nach dem Auszug des Mieters noch Nutzen bringt.

Zudem dürfen bestimmte Verbesserungen vom Vermieter nicht untersagt werden, wenn sie im Interesse des Mieters liegen, fachgerecht ausgeführt werden und keine wesentlichen Interessen des Vermieters oder der Hausgemeinschaft beeinträchtigen. Dazu gehören etwa:

Änderungen an Wasser-, Gas- oder Elektroinstallationen,
Sanitärverbesserungen,
energiesparende Maßnahmen (z. B. Wärmedämmung, Thermofenster),
der Anschluss für Telefon, Radio oder Fernsehanlagen,
öffentlich geförderte Verbesserungen.

Damit gilt: Bauliche Veränderungen sind möglich, müssen aber im Einklang mit dem MRG erfolgen. Für Mieter lohnt es sich, geplante Umbauten immer schriftlich festzuhalten und auf eine klare Vereinbarung mit dem Vermieter zu achten, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Darf ich eine Untervermietung untersagen?

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die gänzliche Untervermietung einer Wohnung grundsätzlich nicht erlaubt, auch wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist. Das bedeutet: Der Mieter darf die gesamte Wohnung weder dauerhaft noch kurzfristig (z. B. über Airbnb oder ähnliche Plattformen) ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters weitergeben.

Die gesamte Untervermietung ist nur dann zulässig, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt wurde oder der Vermieter schriftlich zugestimmt hat – was in der Praxis allerdings selten vorkommt.

Eine vertragliche Regelung zur Untervermietung ist daher üblich und auch sinnvoll. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter sich auf ein Untervermietungsverbot nur dann berufen kann, wenn einer der in § 11 Abs. 1 MRG genannten Gründe vorliegt:

Untervermietung der gesamten Wohnung,
ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins,
Überbelag durch zu viele Bewohner,
Störung der Hausgemeinschaft.

Wenn einer dieser Gründe vorliegt, kann der Vermieter die Untervermietung untersagen, auf Unterlassung klagen und in besonders schweren Fällen sogar kündigen. Sind diese Voraussetzungen jedoch nicht erfüllt, ist eine teilweise Untervermietung zulässig.

Gut zu wissen!

In unserer Vertragsvorlage können Sie als Vermieter genau festlegen, wie mit Untervermietung umgegangen werden soll. Sie haben die Wahl zwischen folgenden Optionen:

Untervermietung verbieten
Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters erlauben
Untervermietung grundsätzlich erlauben
Keine Regelung zur Untervermietung im Vertrag aufnehmen

So haben Sie die volle Kontrolle über die Nutzung Ihrer Wohnung und können das Risiko unerwünschter Untervermietungen minimieren.

Wann darf ich als Vermieter einen Altbau-Mietvertrag kündigen (§ 30 MRG)?

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Kündigung für Vermieter stark eingeschränkt. Sie ist nur bei gesetzlich anerkannten Kündigungsgründen möglich, u. a.:

Nichtzahlen des Mietzinses
Erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung, z.B. starke Vernachlässigung
Gänzliche oder zu teure Untervermietung
Fehlen einer eintrittsberechtigten Person im Todesfall des Mieters
Nichtbenützen der Wohnung
Wirtschaftliche Abbruchreife des Hauses
Eigenbedarf des Vermieters
Der Mieter verhindert das Verbessern einer Wohnung der Ausstattungskategorie „D“.

Die Kündigung muss über das Bezirksgericht erfolgen – eine bloße schriftliche Kündigung reicht nicht aus.

Gut zu wissen!

Darüber hinaus können auch weitere, vergleichbar schwerwiegende Kündigungsgründe vereinbart werden, solange dadurch das Kündigungsrecht des Vermieters nicht wesentlich erweitert wird. Die Mietvertragsvorlage für Altbauwohnungen von RECHTSDOKUMENTE ermöglicht es, solche zusätzlichen Gründe einfach in den Vertrag aufzunehmen und individuell anzupassen.

Wie erstelle ich einen Mietvertrag für eine Altbauwohnung?

Mit den interaktiven und von Juristen erstellten Vorlagen von RECHTSDOKUMENTE erzeugen Sie in wenigen Minuten einen individuell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Mietvertrag für eine Altbauwohnung! Um Ihnen die Erstellung zu erleichtern, haben wir den Prozess in einige einfache Schritte unterteilt. So können Sie Ihr Dokument in Ihrem eigenen Tempo erstellen. Wählen Sie einfach die gewünschte Vorlage aus und legen Sie los!

Und wenn Sie ein kostenloses RECHTSDOKUMENTE-Konto einrichten, können Sie Ihren Fortschritt jederzeit speichern und fortfahren, wann immer es Ihnen passt!

Warum sollte ich die Mietvertragsvorlage für Altbauwohnungen von RECHTSDOKUMENTE verwenden?

Mit der Mietvertragsvorlage für Altbauwohnungen bietet RECHTSDOKUMENTE eine zuverlässige Grundlage zur Erstellung eines vollständigen Mietvertrags. Ihre Vorteile im Überblick:

Interaktiver Fragebogen: Man wird Schritt für Schritt durch alle wichtigen Punkte geführt – von der Wohnungsbeschreibung über Mietzins, Kaution und Betriebskosten bis zu Kündigungsregelungen. Ideal für Vermieter, die schnell und einfach einen Altbau-Mietvertrag in Österreich erstellen möchten.
Individuell anpassbar: Alle relevanten Themen wie Ausstattung, Mitvermietung von Räumen, Untervermietung, Tierhaltung oder Pflegepflichten können flexibel gestaltet werden – passend zu den eigenen Bedürfnissen als Vermieter.
Von Juristen erstellt: Die Vorlage basiert auf der aktuellen Gesetzeslage in Österreich und berücksichtigt das Mietrechtsgesetz (MRG) sowie das ABGB.
Regelmäßig aktualisiert: Gesetzesänderungen werden automatisch eingearbeitet. So bleibt der Vertrag immer auf dem neuesten Stand.
Umfassende Optionen: Enthalten sind alle wichtigen Klauseln, die in einem Altbau-Mietvertrag typischerweise vorkommen: Schönheitsreparaturen, Renovierungen, Übergabeprotokoll, Wertsicherung, Verteilungsschlüssel und mehr.
Professionelle Qualität: Der Mietvertrag ist klar strukturiert, leicht verständlich und auf die Praxis von Vermietern zugeschnitten.
Einfache Dokumentation: Berücksichtigt werden alle wesentlichen Vertragsdetails wie Adresse, Nutzfläche, Ausstattungskategorie, Schlüsselanzahl und Hausordnung.
Schnell erstellt: Der Mietvertrag für Altbauwohnungen ist in wenigen Minuten ausgefüllt und sofort einsatzbereit – ideal auch bei kurzfristigen Vermietungen.
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Sofort als PDF verfügbar: Das fertige Dokument kann direkt heruntergeladen, gespeichert oder ausgedruckt werden.
Kostenloses Probeabo: 7 Tage lang unverbindlich testen, danach günstiges Abo-Modell mit vollem Zugang zu allen weiteren Dokumenten oder Einzelerwerb ohne Abo.

Sind meine Daten bei RECHTSDOKUMENTE sicher?

Ja, Ihre Daten sind bei uns absolut sicher! Wir setzen höchste Standards, wenn es um die Sicherheit Ihrer Daten geht. Benutzerdaten werden verschlüsselt übermittelt, damit sie nicht an unbefugte Dritte gelangen.

Was sind die wesentlichen Inhalte der Mietvertragsvorlage für eine Altbauwohnung von RECHTSDOKUMENTE?

Unsere Mietvertragsvorlage enthält den folgenden Regelungsinhalt:

Beschreibung der Wohnung
Ausstattung der Wohnung
Ausstattungskategorie der Wohnung
Nutzfläche der Wohnung
Mitvermietete Anlagen und Räume
Gemeinschaftseinrichtungen
Schlüssel
Hausordnung
Übergabeprotokoll
Möblierung
Adresse der Wohnung
Dauer des Mietverhältnisses
Kündigungsfrist
Zusätzlicher Kündigungsgrund
Kündigungsverzicht durch den Mieter
Mietzins
Direktversorgung
Wertsicherung des Mietzinses
Verteilungsschlüssel für Kosten
Monatlicher Zahlungsbetrag für Betriebskosten
Fälligkeit des Mietzinses
Zahlungsweise
Kaution
Zustand der Wohnung
Schönheitsreparaturen beim Auszug
Renovierungen durch Vermieter
Untervermietung
Tierhaltung
Rauchen in Gemeinschaftsräumen
Grillen auf dem Grundstück
Pflegepflichten des Mieters
Zusätzliche Vereinbarungen
Angaben zu Mieter und Vermieter

Muster

Mietvertrag

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Mietvertrag für Altbauwohnungen

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In aller Kürze: Mietverträge für Altbauwohnungen

Hier sind einige wichtige Fragen zum Vermieten von Altbauwohnungen:

Was versteht man unter einer Altbauwohnung in Österreich?

Welche Besonderheiten gelten bei einem Mietvertrag für Altbauwohnungen?

Was ist bei der Übergabe und Rückstellung der Wohnung zu beachten?

Wie wird der Mietzins bei einer Altbauwohnung berechnet?

1. Bestandteile des Mietzinses nach MRG

2. Pauschalmietzins

3. Direktversorgung

4. Hauptmietzins-Arten

5. Richtwertmietzins (§ 16 MRG)

6. Förderrechtliche Bestimmungen

7. Wertsicherung (Indexierung)

8. Verteilungsschlüssel für Betriebskosten (§ 17 MRG)

9. Monatlicher Betriebskostenzahlungsbetrag

Wie hoch darf ich die Kaution ansetzen und wann darf ich sie einbehalten?

Welche Betriebskosten kann ich auf den Mieter umlegen?

Wer ist für Reparaturen und Erhaltung zuständig?

Wie gehe ich als Vermieter vor, wenn der Mieter mit dem Mietzins im Rückstand ist?

Darf der Mieter bauliche Veränderungen durchführen?

Darf ich eine Untervermietung untersagen?

Wann darf ich als Vermieter einen Altbau-Mietvertrag kündigen (§ 30 MRG)?

Wie erstelle ich einen Mietvertrag für eine Altbauwohnung?

Warum sollte ich die Mietvertragsvorlage für Altbauwohnungen von RECHTSDOKUMENTE verwenden?

Sind meine Daten bei RECHTSDOKUMENTE sicher?

Was sind die wesentlichen Inhalte der Mietvertragsvorlage für eine Altbauwohnung von RECHTSDOKUMENTE?

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